11月22日午后，建外SOHO東區(qū)冷清而平靜。不過(guò)，一場(chǎng)因物業(yè)管理而起的曠日持久的糾紛，正在此處燃起新的火花。

　　這是一處位于北京長(zhǎng)安街旁、CBD核心區(qū)的高檔商業(yè)社區(qū)。與往常不同的是，這里的保安比原來(lái)多了，幾乎每棟樓的拐角處都有保安的身影。

　　事實(shí)上，物業(yè)管理糾紛在北京并不算是新鮮事，而建外SOHO東區(qū)的這一樁糾紛由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“大腕級(jí)”人物潘石屹的“鼓”和“呼”，成了能上央視的大新聞。起初，潘石屹因?yàn)椤霸谧约航ǖ臉潜P(pán)里挨凍了”被稱(chēng)為“最窩囊的開(kāi)發(fā)商”，而僅僅一周后，風(fēng)頭急轉(zhuǎn)，潘石屹又成了預(yù)謀操控物業(yè)管理的“大陰謀家”。

　　事實(shí)的真相究竟是怎樣？建外SOHO到底怎么了？

　　潘石屹的“求救信”

　　一切要從潘石屹的一封“求救信”說(shuō)起。

　　11月10日，潘石屹在博客中寫(xiě)道，大雪天，建外SOHO東區(qū)停暖、停熱水，室內(nèi)溫度不足3度，……很多租戶(hù)要求退租。

　　就在當(dāng)天，來(lái)自朝陽(yáng)供電公司華威營(yíng)業(yè)所的一紙“欠費(fèi)停電通知書(shū)”貼到了建外SOHO東區(qū)各個(gè)公共區(qū)域。通知書(shū)中稱(chēng)，建外SOHO東區(qū)拖欠電費(fèi)5202173.31元。

　　事實(shí)上，在過(guò)去的一年中，建外SOHO東區(qū)已經(jīng)不止一次接到停電通知書(shū)了。

　　2008年10月，建外SOHO東區(qū)業(yè)主委員會(huì)以1700萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)去向不明為由，通知當(dāng)時(shí)的物業(yè)管理公司賽特物業(yè)“終止合同”，同時(shí)委托賓至物業(yè)對(duì)建外SOHO東區(qū)進(jìn)行臨時(shí)托管。但業(yè)委會(huì)的做法并沒(méi)有得到業(yè)主們的一致同意，有部分業(yè)主對(duì)賓至物業(yè)的資質(zhì)、管理質(zhì)量等諸多問(wèn)題有質(zhì)疑，同時(shí)前任的賽特物業(yè)也不愿撤離，兩家物業(yè)的保安還為爭(zhēng)奪辦公室等公共物資釀成沖突，小區(qū)由此陷入長(zhǎng)達(dá)一年的混亂。在這期間，建外SOHO的各項(xiàng)常規(guī)費(fèi)用收取工作一度停滯。至今，賽特物業(yè)與業(yè)主之間的官司尚未結(jié)束。

　　據(jù)稱(chēng)，得知物業(yè)欠費(fèi)后，建外SOHO東區(qū)業(yè)主委托潘石屹牽頭開(kāi)立了物業(yè)“應(yīng)急保障賬戶(hù)”，潘石屹“提供了公司賬號(hào)作為一個(gè)公開(kāi)的繳費(fèi)平臺(tái)”。這個(gè)平臺(tái)于今年11月20日正式啟動(dòng)，當(dāng)天便收到業(yè)主交來(lái)的物業(yè)費(fèi)41.89萬(wàn)元。

　　而正是這個(gè)所謂的“第三平臺(tái)”，引起了現(xiàn)任物業(yè)管理公司賓至物業(yè)的不滿(mǎn)。在接受本刊記者采訪(fǎng)時(shí)，賓至物業(yè)總裁范希俊表示，潘石屹成立這個(gè)“第三平臺(tái)”并無(wú)法律依據(jù)，他們保留訴訟的權(quán)利。“物業(yè)管理我來(lái)做，出現(xiàn)問(wèn)題責(zé)任我來(lái)?yè)?dān)，但是物業(yè)費(fèi)卻是他收，這種事說(shuō)得通嗎？”

　　“潘石屹欠物業(yè)費(fèi)10多萬(wàn)”

　　11月22日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在建外SOHO東區(qū)4號(hào)樓見(jiàn)到賓至物業(yè)總裁范希俊和副總賈陸的時(shí)候，他們剛剛送走一撥央視的記者。

　　“要解決問(wèn)題應(yīng)當(dāng)通過(guò)正當(dāng)途徑 而不是說(shuō)這邊收錢(qián)、那邊收錢(qián)的。潘石屹說(shuō)業(yè)主不放心把物業(yè)費(fèi)交給我們，這個(gè)情況不屬實(shí)。一開(kāi)始，我們收費(fèi)是沒(méi)有問(wèn)題的，包括賽特(物業(yè))在的情況下，都是沒(méi)有問(wèn)題的。但是后來(lái)，開(kāi)發(fā)商的介入，我覺(jué)得對(duì)收費(fèi)影響是很大的。”范希俊說(shuō)。

　　在近一個(gè)小時(shí)的采訪(fǎng)過(guò)程中，范希俊給記者看了多份文件材料，其中包括街道的測(cè)溫記錄，證明小區(qū)實(shí)際上并沒(méi)有停暖；還有來(lái)自朝陽(yáng)區(qū)的會(huì)議紀(jì)要，證明賓至物業(yè)才是唯一合法的托管方。

　　除此以外，記者還看到，賓至物業(yè)出示的一份收費(fèi)明細(xì)顯示，潘石屹欠繳物業(yè)費(fèi)達(dá)100180元。

　　“住著建外SOHO最大的房子，卻不交物業(yè)費(fèi)，潘總是社會(huì)知名人士，他不應(yīng)該是這樣的。” 范希俊對(duì)記者強(qiáng)調(diào)，國(guó)家有相關(guān)規(guī)定，欠費(fèi)的業(yè)主不能成為業(yè)委會(huì)的成員，而潘石屹還在牽頭業(yè)委會(huì)成立事宜。他對(duì)此表示不認(rèn)同。

　　與賓至物業(yè)一墻之隔，就是賽特物業(yè)的值班室。兩家物業(yè)公司在此并存的狀態(tài)令外界難以想象。即便是賓至物業(yè)要帶領(lǐng)記者前往會(huì)議室，也要找賽特物業(yè)的人拿鑰匙開(kāi)門(mén)。

　　賽特物業(yè)值班室一位工作人員告訴記者，他們留守此地，原因一是要向賓至物業(yè)索賠，因?yàn)橘e至搬進(jìn)來(lái)之后，使用的都是他們?cè)�先的辦公設(shè)備；二是他們還想備戰(zhàn)下一輪的選聘競(jìng)爭(zhēng)。

　　事實(shí)上，無(wú)論是賽特，還是賓至，都不能算是建外SOHO東區(qū)真正的物業(yè)管理方。建外SOHO東區(qū)正處于管理真空的狀態(tài)。因?yàn)橘愄匚飿I(yè)已被“終止合同”；賓至物業(yè)是臨時(shí)托管，而且其物業(yè)管理資質(zhì)已于今年9月到期。建外SOHO東區(qū)上一屆業(yè)主委員會(huì)自2009年2月解散之后，由于各方拉票、阻撓等原因，至今并未成立新的業(yè)委會(huì)，也無(wú)法選聘下一輪的物業(yè)管理公司。

　　在這期間，即便有關(guān)部門(mén)并未對(duì)建外SOHO東區(qū)采取斷電、停暖等措施，但長(zhǎng)期的扯皮、各種設(shè)備無(wú)人維修，建外SOHO東區(qū)的業(yè)主并未享受到高檔社區(qū)應(yīng)有的物業(yè)服務(wù)。

　　“潘石屹在為操控物管作鋪墊”

　　事實(shí)上，在北京市，像建外SOHO東區(qū)一樣處于管理“真空”狀態(tài)的小區(qū)不在少數(shù)。物業(yè)管理問(wèn)題也連年成為北京市“兩會(huì)”關(guān)注的熱門(mén)話(huà)題。據(jù)北京市人大常委會(huì)報(bào)告顯示，在北京3200余個(gè)住宅區(qū)中僅有574個(gè)成立了業(yè)委會(huì)。與此相對(duì)應(yīng)的是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)2868家，幾乎是一家物業(yè)企業(yè)僅服務(wù)一到兩個(gè)項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士分析，這樣的比例在一個(gè)規(guī)范的市場(chǎng)中是根本不可想象的。

　　然而，盡管物業(yè)管理行業(yè)“很亂”，“很不賺錢(qián)”，但是潘石屹似乎已經(jīng)決定要趟這灘渾水了。

　　在賓至物業(yè)副總賈陸看來(lái)，潘石屹之前在博客上發(fā)負(fù)面消息、成立“第三平臺(tái)”等，不過(guò)都是為最終操控物業(yè)管理作“鋪墊”。

　　范希俊則認(rèn)為，潘石屹開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都是高端項(xiàng)目，推廣的手法是口碑傳播。“如果是開(kāi)發(fā)商選聘的物業(yè)公司，肯定是替他們說(shuō)話(huà)的。即使發(fā)現(xiàn)了項(xiàng)目本身存在一些質(zhì)量問(wèn)題，也不會(huì)站出來(lái)說(shuō)。”

　　“比如說(shuō)建外SOHO，好多排污管井，標(biāo)準(zhǔn)都是不夠的，所以就造成了經(jīng)常性的管道泄漏。在我們之前的物業(yè)公司管理時(shí)，就是這種情況。”范希俊透露。

　　他還反駁說(shuō)，物業(yè)管理并不像潘石屹說(shuō)的那樣不賺錢(qián)，應(yīng)該說(shuō)是“微利”行業(yè)。以建外SOHO來(lái)看，寫(xiě)字樓26元/平米·年，商鋪28元/平米·年，公寓4.5元/平米·年，建外SOHO投入使用5年多來(lái)應(yīng)收物業(yè)費(fèi)近3億元。

　　據(jù)媒體報(bào)道，SOHO中國(guó)總裁閻巖已經(jīng)表示，公司已經(jīng)組成了非常龐大的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，甚至包括剛剛接手的嘉盛中心在內(nèi)，都要逐一接手自己管理。

　　一位長(zhǎng)期關(guān)注物業(yè)管理行業(yè)的人士就此事件告訴記者，如果潘石屹真想把建外SOHO的物業(yè)管理接過(guò)去，憑借他的實(shí)力和在業(yè)主中間的號(hào)召力，還用得著“鋪墊”嗎？關(guān)鍵是，即便是潘石屹接過(guò)去了，以往物業(yè)管理中容易出現(xiàn)的一系列問(wèn)題，比如規(guī)范服務(wù)、財(cái)務(wù)透明化、定價(jià)機(jī)制等，就能得到很好的解決嗎？

　　記者注意到，正值建外SOHO“物業(yè)門(mén)”事件沸沸揚(yáng)揚(yáng)之時(shí)，《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》開(kāi)始公開(kāi)征求意見(jiàn)，期限從11月18日至12月7日。而目前北京市小區(qū)物業(yè)管理依據(jù)的還是1995年頒布的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》。

　　物業(yè)糾紛并未影響租售

　　周日(11月22日)下午，建外SOHO顯得非常冷清。然而位于小區(qū)內(nèi)的一家中介公司工作人員告訴記者，這是正常情況。因?yàn)檫@里并不適合居住，大部分都是辦公或商鋪，周末公司不上班，人少是正常的。

　　對(duì)于物業(yè)糾紛是否影響租房，該中介人士表示，并沒(méi)有影響。“前一陣子，物業(yè)是有點(diǎn)毛病。但是不久會(huì)好的，潘石屹不會(huì)不管。”

　　在5號(hào)樓的底商，有一戶(hù)商鋪門(mén)口掛著撤店轉(zhuǎn)租的牌子，記者前去一探究竟。

　　對(duì)于記者問(wèn)到停暖停電一事，該商鋪人士表示，的確有供電局來(lái)此貼過(guò)公告，但從未真正停電。促使他們搬走的最重要的原因是，這里的租金太貴了，因而利潤(rùn)率不高。該商鋪面積為90平米，出租價(jià)3萬(wàn)元/月。

　　記者隨后走訪(fǎng)了一些中介了解到，這里的小面積商用公寓，一般按月出租，一個(gè)20平米的商鋪，出租價(jià)在1.8萬(wàn)元/月左右。而寫(xiě)字樓則按照平米出租，價(jià)格大多在3.6～3.8元/平米/天。“這里的出租非常火。”該中介說(shuō)。