“設計”訴訟憑調解書過戶 斥中介逃稅合同無效 稱買主定金少欲解約 記者從二手房糾紛案中發現—— 官司隨房價漲 賣主找茬撕契約

　　賣房后反悔，父子“設計”訴訟，父親告兒子不贍養，要把當初贈予的房子收回。之后雙方“和解”，調解書確認房屋歸父親。買房人發現后申請再審，一中院再審后方才真相大白。

　　    日前，記者在采訪時了解到，隨著本市房價的大幅度上漲，本市各區法院受理的二手房買賣糾紛案件逐漸增多。

　　    法官告訴記者，雖然這些案件表面上起訴理由眾多，但起訴的背后，多數賣房者的心理是相同的：他們試圖通過訴訟，將原來低價賣出的房產奪回，減少“損失”。  

　　    當今現象·案件增多

　　    05年以來 官司隨房價漲

　　    記者從朝陽、通州、大興等區法院的立案部門了解到，2005年以來，各法院受理的二手房買賣糾紛案件呈上升趨勢。而據媒體報道，北京的房價正是從2005年開始逐年大幅攀升的。

　　    通州法院研究室主任張萍表示，從以往案件來看，二手房買賣糾紛案件增多的原因在于房價漲得太快，有的房主剛簽完賣房協議不久，就發現房子又漲了不少，于是在辦理過戶前開始后悔，尋找各種理由“變卦”。

　　    為此，買房人只得起訴到法院。“盡管真實的‘理由’當事人不會在明面上說，但法官經過細致調查后，往往都會發現這一現象。”張萍說。

　　    記者同時了解到，在司法實踐中，該類案件以賣房人敗訴居多。

　　    多數官司 賣房時沒房本

　　    記者同時了解到，在這些案件中，多數賣房者在當初賣房的同時，因買房者故意拖延、開發商方面手續不齊全等種種主客觀原因，沒有給買房者辦理房屋產權證。

　　    對此張主任解釋道，根據物權法規定，不動產物權的設立和轉讓，經依法登記才發生效力。

　　    只有辦完房屋產權登記，房屋的產權才算真正地完成了轉移，房子才算是真正屬于買房人所有。

　　    在沒有辦理房屋產權證的情況下，首先，房屋買賣行為是否具有效力，在法律上是有爭議的。雖然本市各個法院根據目前房價大幅度上漲的大背景，普遍認為認定買賣行為無效有失公平，但并沒有可以直接依據的法律規定。

　　    其次，如果沒有辦理過戶，賣房者將房屋轉移給第三方就有了可乘之機。

　　    依據物權法第106條，符合“第三方獲得房屋時是善意(即不知賣房者系非法)的”，“以合理的價格轉讓”，“房屋已經辦理了產權登記手續”的情形，買房者即便通過訴訟也很難取得房產。

　　    ●律師提醒

　　    針對目前出現的二手房買賣糾紛倍增的現狀，北京市天瀚律師事務所律師李振江提示購房者，應從以下方面保護自己的合法權益，規避風險。

　　    1.簽約時應考慮房價上漲因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責任，并盡快辦理過戶手續。

　　    2.簽約時，讓對方提供確保有權處分所售房屋的證明，或夫妻等其他共有人同意處分的證明。

　　    3.交易時買賣雙方應當選擇正規房屋中介機構。對買賣雙方商定的內容，應以書面形式最終確認。

　　    4.購房者不僅應在購房前到現場查看房屋，還應向物業公司、鄰居、開發商了解情況。

　　    5.法律明確規定，農村宅基地上所建房屋不能上市交易，由此已經引發大量糾紛，建議城鎮居民不要貪圖便宜而購買。

　　    典型案例·訴訟欺詐

　　    “設計”訴訟  從法院“騙回”已賣房

　　    賣房三年后價漲  賣主家屬起訴“悔房”

　　    2004年8月，張明(化名)通過中介公司買下了李軍(化名)位于和平門某小區的一套建筑面積為70多平方米的拆遷安置房，支付了全部購房款50余萬元。

　　    2005年1月1日張明入住，但由于拆遷單位的原因，房產證一直未能辦理。

　　    轉眼兩年過去了，和平門地區的房價漲了不少。

　　    2007年初的一天，張明突然接到法院的傳票：李軍的父母、妹妹、李軍的侄女、外甥女5人將李軍和張明告上法院，要求確認房屋買賣行為無效。

　　    5人訴稱，已經被拆遷的平房原是李軍父親的私房，拆遷被安置人口除李軍之外還包括他們5人。2006年上半年，5人才知李軍背著他們賣了房子，因此起訴。

　　    法庭上，張明提交了購房的相關證據，所有證據都證明李軍有權處分該房屋，而被安置人口并不等于是房屋產權人。

　　    2007年12月21日，一中院終審判決確認房屋買賣行為有效，駁回原告訴訟請求。

　　    父子“設計”訴訟  假和解真騙房

　　    拿到終審判決書張明以為，終審判決自宣判當天就生效了，今后就可以住得踏實了。

　　    2009年初，張明聽說拆遷單位開始辦房產證了，也趕去申請。去了以后他才得知：房子在幾天前被人過戶到了李軍父親名下！

　　    原來，2008年初，李軍的父親以李軍未盡贍養義務為由，到某區法院起訴兒子。李軍的父親稱，那套拆遷房本來是自己的，后來贈給兒子李軍。但是，他當時附了個條件：李軍必須盡贍養義務，為自己養老送終。

　　    如今，兒子李軍不贍養自己，所以他要求撤銷協議。

　　    進入訴訟后，李軍和父親迅速和解。2008年2月15日，李軍和父親簽訂調解書，上面寫道：“李軍同意房屋歸父親所有”。

　　    2009年初，李軍父親以調解書為依據，向某區建委申請辦理了過戶手續。2009年2月25日，李軍父親領取了房產證。

　　    但事實上，根據知情人透露，建委、法院相關文書的簽署及房產證的辦理中，許多書面簽字都是李軍的筆跡！

　　    張明打電話質問李軍，他卻表示：“在家我根本做不了主……”

　　    為取證  買主被迫提起行政訴訟

　　    絕望之際，張明找到了北京市天瀚律師事務所律師李振江。李律師是一位有著十多年豐富訴訟經驗的律師。他了解了案情始末后，冷靜分析：“顯然，這是訴訟欺詐！”

　　    李律師告訴張明，根據民事訴訟法，案外人對原調解書確定的執行標的物主張權利，且無法提起新的訴訟解決爭議的，可以在調解書發生法律效力后二年內向作出調解書的法院的上級法院申請再審。當務之急是要找到那份調解書，它是申請再審的基本證據。

　　    由于某區法院和某區建委均不同意提供調解書供張明復印，張明只得對建委部門提起行政訴訟，要求其撤銷李軍父親名下的房產證。庭審中，建委的代理人提交了調解書作為登記合法的證據，張明作為原告，這才拿到了它。

　　    他發現，調解書在終審判決下達之后才簽訂，但調解書中對終審判決書只字未提。

　　    法院認定：賣主用訴訟規避生效判決

　　    2009年3月12日，張明向一中院遞交了再審申請書。

　　    張明告訴法官，在李軍和他父親的刻意隱瞞下，某區法院沒有了解到一中院對同一執行標的物此前已經作出終審判決，更無從了解到張明才是真正的房屋權利人。李軍和父親是惡意串通，“設計”了一場訴訟。

　　    2009年6月30日，一中院裁定由該院再審此案，再審期間中止原調解書的執行。

　　    法院認為，張明依據生效民事判決，已經取得房屋物權，李軍應當繼續履行房屋出賣人的義務。李軍父子二人隱瞞民事判決情況，通過訴訟手段故意規避生效判決，由李軍父親取得房屋產權，嚴重侵犯了張明的合法權益。

　　    再審審理中，李振江律師直言不諱地說：張明買房時，當時該房屋市場價格是50多萬元，而2008年房屋價格已經升至150多萬元。對巨大經濟利益的不當追求，才是李軍發起訴訟的唯一原因。

　　    最終和解  花12萬“買回”自己的房本

　　    日前，經一中院調解，張明與李軍父子達成和解，雙方確認：原調解書內容無效，房屋歸張明所有，李軍父親協助張明辦理過戶手續，張明給付李軍父親經濟補償12萬元。

　　    2009年11月18日，張明憑著一中院作出的新的調解書，終于拿到了早就應該屬于自己的房產證。

　　    據了解，時至今日，這套涉案房產的市值已經達到近200萬元。

　　    典型案例·賴中介

　　    稱中介逃稅 合同應無效

　　    2007年7月，劉女士向祁女士購買了一套位于世貿國際公寓的房屋，并支付了40萬元定金。 

　　    但此后，祁女士一直沒有交房，劉女士將其告上法院。 

　　    法庭上，祁女士稱房屋還沒辦理產權證，無法交易；且中介公司隱瞞交易價格規避稅收法規，故意偷逃稅款，因此合同應屬無效。

　　    法院認為，雙方簽訂的協議有效。祁女士不履行合同導致合同目的不能實現，應承擔違約責任。

　　    雙方簽約后房價明顯上漲，差額應為劉女士合同履行后的可得利益，祁女士因對此予以賠償。

　　    最終朝陽法院判決雙方解約，祁女士返還劉女士雙倍定金80萬元，賠償損失54萬余元。

　　    典型案例·再轉售

　　    簽約后不履行再賣他人

　　    趙女士稱，2007年7月，她購買了牟女士位于今典花園的一處房屋，當天支付定金2萬元。

　　    此后牟女士一直不履行合同，后趙女士了解到，該房屋已賣給他人。為此，趙女士訴至法院。

　　    牟女士辯稱，自己是臺灣人，無法以自己的名義在北京購房，故當初是借用他人的名義購房。現產權登記人不同意將房屋賣給趙女士，責任不在自己。

　　    海淀法院認為，牟女士未經房屋所有權人授權，與趙女士簽訂房屋買賣合同的行為應屬無效。因該合同取得的財產，應當予以返還。

　　    牟女士應承擔過錯責任，趙女士要求返還定金的訴訟請求法院予以支持。

　　    典型案例·揪合同

　　    稱定金“不達標”要求解約

　　    2007年1月，張女士與王女士簽訂合同，將其位于海淀區楓漣山莊的一套房屋以96.8萬元的價格轉讓給了王女士。合同中約定，王女士在簽訂合同時即支付房款10%作為定金，具體金額以收據為準。

　　    當天，王女士支付了5000元定金。

　　    2007年7月，張女士見該地段房價高漲，便不愿再以原價格售房，遂以王女士未足額支付定金為由要求解約。王女士遂將張女士起訴。

　　    海淀法院認為，合同中雖約定支付房價款10%為定金，但同時也約定金額以收據為準。因此，王女士交納5000元定金并未違反合同約定。張女士拒絕履行合同構成違約，應支付王女士違約金10萬元。(付中）