從房地產開發商到物業管理者只有一步之遙。

　　近日，北京建外SOHO的停電門事件將地產名人潘石屹卷入其中。此次停電門事件中，潘石屹的角色可謂不同尋常，因為他既是建外SOHO的開發商，又是住在SOHO的一名普通業主，而現在，他更意欲獨攬建外SOHO的物業管理。

　　事實證明，所謂停電停暖都不存在。一時間各種質疑紛至沓來，有人認為停電門是潘石屹為了接手SOHO物業故意炒作，也有人認為是SOHO物業公司不負責任。

　　就此，《證券日報》記者進行了詳盡調查。

　　物業公司反對潘石屹搞物業

　　建外SOHO是北京高檔住宅商用小區，但就是這樣一個小區也因物業問題鬧的“雞犬不寧”。2008年第四季度，建外SOHO東區物業管理公司賽特物業宣布對旗下幾個項目部同時進行內部審計。2008年10月，建外SOHO東區業委會主任以1700萬元物業費去向不明為由，通知前任賽特物業公司“終止合同”，同時委托賓至物業進行臨時托管。

　　但新物業的上任反而將矛盾進一步激化，因為業主們發現這是一家只有三級暫定資質的企業，沒有管理建外SOHO這樣大型社區的資格，而這個三級暫定資質也已經于今年9月份過期。

　　并且，業主們中間也產生了分歧，因此，建外SOHO出現了兩支物業駐扎的情況。而業主們也搞不清楚究竟該向誰交物業費了。據賓至物業的保安人員稱，現在小區內賽特物業的保安估計有50人左右，主要任務就是阻止業主到賓至物業繳納物業費。而此次停電門事件將物業混亂的情況更加真實的暴露出來。

　　對于賓至物業資質是否已經過期的問題，賓至物業總裁范希俊昨日對《證券日報》記者稱，“公司資質在今年9月份確已到期，不過已經重新申請，只等待批復，只是例行程序，并不麻煩。另外賓至物業公司有朝陽區政府的臨時托管文件，具備經營資質。”

　　“我認為開發商并不是自己標榜的那樣做公益，背后都是有目的的。”范希俊堅稱。對于近日，潘石屹繞開物業在小區內另開賬戶收取物業費，范希俊表示，“現在私自建一個賬戶，明兒再另開一個賬戶，都去繳費，這不更加亂了嗎？并且從法律上來說也是不對的。”

　　認為開發商比物業公司更奸滑

　　2008年10月23日，作為開發商又是業主的潘石屹向全體東區業主發出第一封信，希望業主們關注小區管理，行使業主權利，建設和諧家園。

　　一名建外SOHO的業主在業主論壇上對此事發表了自己的看法：“目前，賽特物業已基本喪失了對局面的控制能力，賓至物業多少有點底氣不足，原業委會已沒有了發言權，維權小組折騰了半天，除了阻止第二屆業委會的選舉之外，沒有任何實質性進展，建外街道的態度很明確也很正確，這是業主自己的事情，還沒有到實施緊急狀態的地步，政府部門不會輕易出手。而開發商因為前期沒有過深的介入各方矛盾，有一定的號召力，作為一個法人機構，擁有較強的組織能力和行動能力，是目前最適合登高一呼的角色。”

　　不久前，潘石屹曾表示，準備開始做物業公司。對此，賓至物業一位負責人向《證券日報》表示，項目上的一些問題，甚至是業主跟開發商之前的權益，一般情況下物業公司往往是比較清楚的，開發商想做物業公司，有可能是想規避項目中出現的問題和風險，或者屬于業主的公攤面積，開發商從中賺取利益。

　　對此，潘石屹回應，表示建外SOHO東區雖然拖欠了兩年的供暖費和500多萬元的電費，已經發生了多起供電部門拉閘和物業保安的沖突事件，但電保住了，熱力部門也沒有停止供暖，造成小區停電、停暖是建外SOHO的內部原因，有設備老化、缺乏維護的原因，也有人為故意的原因。

　　范希俊認為：“建外SOHO投資性住戶很多，甚至占到95%。而作為名人的潘總卻自己帶頭不交物業費，并且利用輿論發布對物業負面的消息。我覺得他作為開發商，他也賺了，他應該對業主有所回報才對。”

　　那么，物業方面該不該對業主有所回報呢，物業究竟應該充當什么角色？

　　物業管理法何時出臺？

　　北京市威廷律師事務所的畢文強律師表示：“簡單的講，我們的物業費，我們的住宅專項維修資金，我們的地上公共車位的經營，以及我們電梯廣告，以及戶外燈箱廣告，都有可能產生巨大收益，這也是為什么物業公司在各個小區爭奪市場的原因。”

　　而據賽特物業介紹說，在管理建外SOHO這個小區過去五年多的時間里，有近三億元的物業費收入，另外，每年的地面停車費有二百多萬，外來承租場地的費用、廣告費也是收入不是一筆小的數目。

　　“我們物業費的去向都是公開的，你可以去小區查，都是貼在那兒的。剛進來時，我們還幫賽特物業償還了200多萬元的債務，現在我們物業的支出節約了很多。并且，有3000多萬元的物業費是賽特物業當時沒收上來的。”范希俊有些無奈地對《證券日報》記者表示。

　　對于建外SOHO收取的龐大的物業費，范希俊毫不諱言，他表示每年這筆錢會有幾千萬元之多。

　　據了解，目前物業管理方面可以依據的只有一部國務院修改的自2007年10月1日起實施的《新物業管理條例》。甘肅法成律師事務所主任、省人大法工委立法顧問王亦農談到，新的《條例》最引人注目的變化大大提高了業主在決定小區事務中的自主性。房地產業主要是近十年間興盛起來的，相關立法未盡完善，物業公司和業主的關系并不融洽。很多物業公司由開發商指定，并非業主自行選擇，關于服務項目的約定、各自權利義務的劃分并沒有經過談判的過程，為雙方的關系留下了很多隱患。當業主和物業發生矛盾時，在組織和信息上都占有優勢的物業公司，以行使管理權為名，使業主們吃盡苦頭。

　　改革方向是股東化還是公益化？

　　中國政法大學一位教授就此呼吁：“希望全國人大盡早出臺物業管理法，保戶業務權益，并規定物業公司由業主自選，所有帳目必需公開，廣告收入和車位收入歸所有業務分享”。

　　“也就是說，物業公司只能收取領取該市人均收入的薪酬，在拋除運營費用后將利潤返回給業主”。中國政法大學這位教授強調。

　　中央財大一位老師也建言：“物業公司應該和村委會居委會等組織一樣，可以考慮由業主自發組織該小區的物業公司，所有業主以物業費入股成為股東，給物業人員支付打工工資就行。”

　　但建外SOHO一位業主在接受《證券日報》采訪時，認為國家應該對民用住宅進行公益管理，由專門的國有公司對各住宅小區提供服務，就象十多前年的各城市一樣，效果也還不錯，并舉例說象北京這種城市業主繳納0.3-0.5元/平米物業費就行，供暖由市政統一收費進行。