“一個鍋爐房公攤了7次”

　　2004年夏天，英國律師理查德(化名)走進了北京惠誠律師事務所張翔律師的辦公室，兩個律師當時還沒有想到，他們這次對中英房地產法律法規的切磋，引發了此后長達一年、涉及上百戶業主的房產糾紛。

　　理查德的中國妻子2003年在北京二環邊的一個高檔樓盤購買了一套房子，每平方米售價1.7萬元，總價160余萬元。收房后，理查德很是不解，一套近百平方米的房子怎么看著這么小呢？經人解釋，理查德才知道，這近百平方米是房子的建筑面積，其中30%也就是將近30平方米都是房子的公攤面積。

　　“天哪，我竟然花了45萬元給別人買房子！”理查德算了算房子的公攤面積之后很是驚訝，四處找人詢問自己是不是被開發商坑了？得到的答案都是——在中國，開發商賣公攤面積是符合法律規定的。顯然，理查德沒有在英國享受過這樣的“待遇”，他始終覺得這樣的“規矩”并不合理。

　　張翔律師多年來從事房地產法律實踐，他非常清楚，開發商在公攤面積上做文章的情況其實普遍存在，只要有專業人士去核查，都能或多或少挑出點問題來。只是因為專業知識、精力以及市場地位等原因，大多數業主不知道或者不愿意去較真兒罷了，而這層窗戶紙看來要被理查德這個外國人戳破了。

　　對于30%的公攤面積，張律師憑著專業的直覺就料定里面一定有水分。“開發商侵害業主權益漲大公攤面積的情況普遍存在，只是看你維權不維權了。有一個樓盤，把一個700余平方米的鍋爐房公攤了7次。”

　　理查德有點震驚，他馬上意識到這已經不是侵害他一個人利益的問題了，應該有個組織或機構代表小區全體業主維權。

　　專職業委會真為業主辦事

　　如果避開公攤這個可能存在的問題不說，理查德所居住的小區可以算得上模范了，在其他小區的業主還在為與開發商和物業公司的雙重“壓迫”斗爭的時候，這個小區已經走入了市場化管理的軌道。

　　小區的業主大多是有錢的商人，他們聘請了3個專職的業委會工作人員負責日常處理小區的事務。僅這三個人的工資，業主們每年就要自掏腰包20萬元。不過，平均到每個購房業主頭上，一年也就千余元，這是他們完全可以承受的。

　　這樣誕生的業委會自然以維護業主利益為準則。業委會的主任每天的首要工作就是監督物業公司的服務和賬目，哪怕是磚縫里長了一棵草，都要及時清除。而物業公司也是小區業主自己選聘的，小區整潔安全的環境也處處體現著物業服務水準。對于業主向開發商維權，物業公司都是支持業主的合法權益的。

　　幾天之后，小區業委會的張主任主動找到張翔律師咨詢。雖然沒有樓盤的建設、測繪圖紙等材料，但根據張主任的介紹，張律師就憑借專業知識出具了上百頁的咨詢意見書，羅列了可能存在的公攤面積不準確的地方。

　　回到小區，業委會將律師提出的問題進行公示，召集業主商談對策，經過投票表決，談判成了業主們處理公攤糾紛的首選方式。

　　在業委會的聯系下，小區145個業主都給張翔律師出具了授權委托書，讓他代表全體業主和開發商談判。

　　請來測繪人員實地測量

　　現實的問題是，現在業主們手中沒有任何證據，所有的問題都是推測、判斷來的，要想讓開發商退錢必須拿出鐵證才行。張律師分別找到房管局和為樓盤做竣工實測的單位，打了半個月嘴仗之后，測量單位終于拿出了實測圖的復印件。

　　拿著圖紙到小區實地勘查后，張翔律師發現了有關公攤面積的四大問題。

　　首先，在圖紙上，整座樓最高的兩層全被標注是電梯設備層，都算進了公攤面積，可事實上，樓座頂層整整800平方米都是開發商在用，所謂“設備層”一件設備都沒有。

　　此外，住宅樓的地下一層是物業用房，地下三層是人防工程，地下二層是車庫，產權屬于開發商，但是開發商卻將地下一層、三層以及二層車庫的電梯間、樓梯井全算作公攤面積攤在業主頭上。張律師說：“地下車庫屬于開發商，那么開發商也應該算個產權人，應該和全體業主一起分攤公攤面積，可是開發商將全部公攤都讓業主來背實在說不過去。”

　　第三，地下車庫的甬道和出入口將近1000平方米也被算成公攤面積。對此，張律師認為，車庫的產權屬于開發商，那么用以車輛出入的甬道和出入口的面積自然應該歸開發商，業主們在車庫停車交納了停車費，不開車的業主也沒有享用地下車庫，因此讓全體業主公攤車庫甬道和出入口完全沒道理。

　　最后，在設計時，小區的配電室建在樓座外面，由于供電單位不同意，工程建設時就搬進了地下一層，也成為了業主們的公攤面積，這算是開發商違約變更設計規劃，沒有通知業主，也不合適。

　　除了開發商的問題之外，張翔律師發現，測量單位的實測圖表述模糊。于是他帶著幾位專業測繪人員一連7天在小區里實地測量，在潮濕的地下室一干就到深夜。

　　張翔律師說，原來的測量單位用的還是普通的米尺，誤差比較大，而他請的測繪人員已經使用光測量的方法，將誤差降到最低。測量報告的結果不出張律師所料，公攤面積比以前的實測圖少了3%。

　　張律師說：“3%聽起來不多，可是對于小區4萬余平方米的總面積來講，差3%可就是上千平方米、上千萬的水分呢，了不得！”

　　談判討回千萬賠款

　　有了實地勘查結果和測量報告之后，張翔律師開始和開發商“正面交鋒”。

　　“我們的測量報告都是國家批準的，你們有什么資格評判。”開發商根本不承認張律師請人做的測量報告，而且表示公攤面積的算法都是在合同中約定的，不可能退錢給業主。第一輪談判下來，開發商要求給他們一個月的時間找專業人士核查張翔律師提交的法律意見書，然后再進行協商。

　　一個月之后，可能是意識到了問題的嚴重性，開發商組成了一個7人專業陣容，對陣張翔律師、業委會主任及業主代表，這一次他們的語氣有所緩和，同意將樓頂800平方米剔除出公攤面積，將相應的錢款退還業主。張律師據理力爭，堅持要求開發商還應與業主一起共同分攤地下面積、車庫甬道、出入口及配電室。這一談又是一個月的時間。

　　經過協商，業主們也作出了一些讓步，放棄了雙方爭議最大的車庫甬道、出入口問題。最終，雙方達成一致，開發商將樓座頂層800平方米公攤面積折算退款，地下公攤面積由開發商和業主分攤，開發商按實際面積的1/3折算退款，配電室的面積也折算退還了1/4，經過計算，開發商共退還業主1700余萬元。相當于平均每套房子退還了10萬余元。其中一部分以讓業主們免交幾年物業費的形式補償，另一部分以現金方式退還。

　　談判結束了，可張律師的工作卻并沒有停止。他審查了全部145名業主的160余份商品房買賣合同，和業主們請來的3名會計一起做賬，根據每套房屋的單價、分攤面積計算出每家每戶應得的退款，確認無誤后逐一退還給業主。

　　律師直指房價制度缺陷

　　一個樓盤上百名業主，最終竟讓一個外國人發現了中國開發商的問題，實在有點諷刺。可見，我們是長期看慣了一些不合理的“常事”，甚至把這些不合理當合理的來接受了。

　　“一般的公攤部位都是樓頂、地下室，這些部位如果建成房屋，是很難銷售的，或者賣不出好價錢。但是作為公攤面積來講，每家每戶都要按照一定的比例，按照商品房的價格分攤買下，開發商把公攤面積搞得越大，掙得也就越多。”張翔律師的一番話道出了開發商在公攤面積上做文章的真正原因。“而根本上，是我們的商品房以建筑面積定價銷售的制度存在缺陷，讓開發商可以通過公攤面積獲取很高的利益。”

　　2003年12月1日實施的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》中明確規定，銷售商品住宅應按照套內建筑面積計價。如果真這樣落實，以前按建筑面積每平方米1萬元的房子，按套內面積計價時可能就“漲”到了每平方米1.4萬元，看似是房價高了，可那卻是購房人能實實在在享受到的居住面積，也可以讓購房人用不帶水分的價格房比三家。

　　不過遺憾的是，辦法實施5年多了，開發商銷售商品房時向購房人報出的房價仍然是以建筑面積計算的，只不過在簽訂合同時做了道簡單的數學題，將按建筑面積計算的房屋單價換算成套內面積的。說白了就是“上有政策下有對策”的敷衍罷了。可讓人不解的是，這么明目張膽地打擦邊球，怎么5年多都沒人管管？

　　8月25日，市住建委宣布，按照修訂后的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》，今后預售商品房或現房銷售應按照套內建筑面積計價，其中包括預售商品房、商業用房和辦公用房。如今，制度再次公之于眾，就看如何落實了。