從1999年11月，杭州市第一批經(jīng)濟(jì)適用住房公開銷售至今，十年來杭州市已經(jīng)組織了27次經(jīng)濟(jì)適用住房公開銷售，惠及近4萬戶住房困難家庭。可以說，杭州的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)走在全國前列。但與此同時(shí)，質(zhì)量毛病不少、生活配套不全等問題也接踵而來。在這背后，原因到底何在？

　　A. 被業(yè)主表揚(yáng)的開發(fā)商低調(diào)務(wù)實(shí)

　　藍(lán)橋名苑、辰秀嘉園，讀者的投訴電話接二連三，就在記者為經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)量糾紛頭痛不已的時(shí)候，居然接到了一通表揚(yáng)電話。“我的房子住著挺好，應(yīng)該表揚(yáng)一下這個(gè)小區(qū)的開發(fā)商。”丁橋景園南區(qū)業(yè)主宋先生說。

　　景園是丁橋第一個(gè)交付的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，南北兩區(qū)共1466戶，小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心主任季偉告訴記者，已經(jīng)入住的業(yè)主有400多戶，是目前丁橋入住率最高的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。在季偉的辦公桌上，記者看到了一本厚厚的“維修登記冊”，從2008年6月30日小區(qū)交付起至今，業(yè)主房屋維修狀況全都記錄在冊。

　　“小問題是有的，但我住頂樓，一年了，沒有發(fā)現(xiàn)滲漏問題，電梯也沒出現(xiàn)過問題。”宋先生說，經(jīng)濟(jì)適用房的成本有限，能有這樣的工程質(zhì)量算是不錯(cuò)了。“這樣的開發(fā)商算是有良心的。”

　　然而景園的開發(fā)商中興房產(chǎn)并不愿意接受采訪。“我不敢說景園沒有問題，小問題還是有的。現(xiàn)在公司里還有兩名工程部人員留在那里，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和溝通房屋維修問題，每周都有例會，主要就是匯報(bào)一周內(nèi)小區(qū)的售后服務(wù)工作。”同意與記者面談之后，中興房產(chǎn)副總經(jīng)理王偉勇比較坦率，他說，景園交付時(shí)也曾經(jīng)有部分業(yè)主投訴。“景園是我們第一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，有太多問題是我們事先沒有想到的。”

　　現(xiàn)在中興房產(chǎn)手上還有楊家村項(xiàng)目以及三墩北項(xiàng)目，前者今年年底即將交房，后者仍在規(guī)劃階段。景園給了中興很多教訓(xùn)，王偉勇給記者看了他們正在草擬的《經(jīng)濟(jì)適用房操作手冊》，對經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開發(fā)流程中需要特別注意的環(huán)節(jié)作詳細(xì)解構(gòu)，他們希望能摸索出經(jīng)濟(jì)房開發(fā)的新路子。他說，“犯過的錯(cuò)誤，我們不能犯第二遍了。”

　　B. 開發(fā)商說， 3%的利潤很難保證

　　理論上，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目利潤按3%核算，但這部分利潤很有可能一直停留在“理論上”。

　　以丁橋某經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)為例，當(dāng)時(shí)銷售價(jià)格在2980元/平方米左右，但其中土地成本就要刨去約1000元/平方米，而且新交付小區(qū)的工程工期主要在2007年，正是原材料漲價(jià)最猛的時(shí)候，所以很多地方是“能省則省”。比如景觀和建筑外立面的成本就盡量省，選用直徑比較小的樹苗、普通立面涂料。

　　即便如此，丁橋幾個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)目前的財(cái)務(wù)核算仍是虧損，因?yàn)檫�有八成以上的地下停車位處于積壓狀態(tài)，沿街商鋪也都還沒有賣。

　　經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目配建的商鋪是開發(fā)商的主要利潤來源，但因小區(qū)居住氛圍不成熟，商鋪在交付后積壓一年半載再正常不過，因?yàn)楫a(chǎn)品積壓而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)成本就要吃掉不少利潤。至于停車位部分——符合經(jīng)濟(jì)適用房申購條件的家庭多數(shù)買不起車，自然更少人會花錢買車位。

　　“說是有3%的利潤，但即便 真能拿到，我也寧愿不要賺。”一位做過經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的職業(yè)經(jīng)理人直言，經(jīng)濟(jì)適用房回款期長、利潤少、麻煩多、關(guān)注度高，做過一次開發(fā)商很少會接第二個(gè)。

　　C. 經(jīng)濟(jì)適用房也有潛規(guī)則

　　事實(shí)上，有很多問題開發(fā)商有所保留的，因?yàn)椴环奖阏f。

　　比如銷售問題，理論上，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目由政府“包銷”，但此“包銷”解讀為“安排銷售”更為準(zhǔn)確，因?yàn)檎�府只�?fù)責(zé)將符合銷售條件的房源排入銷售計(jì)劃，而這些房源是有可能不被申購者選中的，而且按照杭州的實(shí)際情況看，每次公開銷售總有10%～15%的房源會被棄選。選不中，就只能反復(fù)排期，一直選不中，就相當(dāng)于積壓。

　　即使選中了也有可能拿不到銷售款。“我手上有一批專項(xiàng)用房，賣出去快一年了，一分錢也沒收到過。”一位經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目老總私下告訴記者，在項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)根本沒有說這個(gè)項(xiàng)目里要安排專項(xiàng)用房，結(jié)果合同簽完了突然說要建多少套專項(xiàng)用房。“你建不建？敢說不建嗎？”末了，房子建了、賣了、現(xiàn)房了，又說特殊人才特殊待遇，給半年裝修期再付房款。

　　此外，還有經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主斷供，銀行找到作為擔(dān)保單位的開發(fā)商，開發(fā)商找到業(yè)主。“人家不吵也不鬧，只說要錢沒有，要命一條，我能怎么辦？”雖然這樣的情況比例非常低，但只要有一個(gè)就夠開發(fā)商喝一壺的。

　　D. 上萬人擠兩路公交車

　　當(dāng)開發(fā)商為賺不到錢煩惱時(shí)，王峰、陸文們在為質(zhì)量毛病煩惱。不過，他們以為交付會是等待的結(jié)束，實(shí)際上這也許只是一個(gè)開始，過不了多久他們馬上會遇到新的問題，比如出行難。

　　在實(shí)地走訪中，記者發(fā)現(xiàn)丁橋已交付的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)入住率普遍不高。“很多人沒有搬過來，因?yàn)橐贿^了晚上8點(diǎn)，丁橋是進(jìn)不能進(jìn)，出不能出。”丁橋景園業(yè)主宋先生已經(jīng)碰到這個(gè)問題了，也向杭州市公交公司反映過，建議增加夜間線路，但至今無法解決。

　　在丁橋蹲點(diǎn)兩天，記者選擇了不同的公交線路，一條是K335/335路到丁橋老公交車站，距離已交付的丁橋景園、鄰里人家、美都雅苑，步行至少需要20~30分鐘；一條是K99路，到丁橋新公交車站，沿線經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)比較集中。K335/335路的末班車為晚上8點(diǎn)，K99路末班車再晚半小時(shí)，這意味著確如宋先生所說，過了晚上8點(diǎn)半丁橋新興居住區(qū)的出入是個(gè)大問題，盡管目前實(shí)際入住人口不多，但從記者的實(shí)際體驗(yàn)來看，雖然兩天的出入時(shí)間都不是高峰期，但從起點(diǎn)站出發(fā)時(shí)，車上已基本沒有空座，出發(fā)到第二三站，已經(jīng)有不少乘客需要站著。

　　到今年年底丁橋的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)交付量將達(dá)到6個(gè)，9000多戶家庭，保守估計(jì)屆時(shí)實(shí)際入住人口會破萬，兩路公交車還夠不夠用？

　　業(yè)主們說，“有良心的開發(fā)商就能做好經(jīng)濟(jì)適用房”，但經(jīng)濟(jì)適用房從建設(shè)到使用、管理，需要解決的問題，遠(yuǎn)比我們想象的要多，也比我們想象的要復(fù)雜，單靠“良心”并不足以解釋一切，更不能解決所有問題。