5月17日,樓市新政“國十條”滿月。僅僅一天之后,北京土地儲備整理中心對外公布,北京建工以14億余元的總價中標房山區房山線長陽站8號地,折合樓面價達到7500元/平方米,成為房山地區第二高價地,房屋建成后預計售價將達15000元/平方米。

　　這是實行新政后北京首批完成的土地交易,其拿地價格讓北京建工問鼎房山新“地王”。

　　無獨有偶,杭州也在18日完成新政之后的首次土地出讓,轉讓價格依然高聳。力度空前的樓市政策,并未抑制地產企業的拿地沖動,顯然,調控仍需“緊箍咒”。

　　北京:央企問鼎房山新地王 杭州:新地王折合樓面價13796元

　　18日,北京市土地整理儲備中心的拍賣大廳內,人頭攢動。金融街控股、萬科中糧、北京建工、中鐵、首開等企業均“應戰”拿地。

　　房山區長陽鎮起步區3號地南側居住地最低報價9.8485億元、房山區房山線長陽站8號地西側地最低報價8.1億元,樓面價分別折合為5268元/平方米和5126元/平方米。除去去年萬科在房山拿下的幾塊高價地之外,北京建工摘掉房山“新地王”桂冠。

　　據北京市土地中心相關負責人介紹,今年3月20日,市國土局宣布,暫停熱點地區高價土地交易,并改進土地交易方式,不只是以“價高者得”。在一塊土地交易前,相關部門將委托專家和評估機構進行綜合評估,確定一個地價的合理區間。如果土地競價超過了這一區間,仍然還有開發商要加價,就不再是“價高者得”,而是綜合評定競標開發商的資質、建設規劃,配建保障房等內容,來確定最終競得者。

　　在另一個熱點城市杭州,舉行了自“4·14新政”后的首場土地出讓,浙江萬廈房地產有限公司以7.06億元競得西湖區的蔣村新區A-05地塊,折合樓面價13796元/平方米。盡管拿地價格相對新政之前有所下降,但是業內人士認為,考慮到其他的因素,浙江萬廈實乃“隱形地王”。

　　地方拍地“底價高”地產企業“不差錢”

　　對于北京房山的新地王,中國社科院研究員曹建海稱,“底價和銷售限價定得高,顯得地方政府在調控房價上沒有誠意,其并不希望看到房價下降,還想多賣土地。在寬松的貨幣政策下,寧可犧牲企業的利益。”

　　除了曹建海提到的地方政府“沒有誠意”,更現實的原因恐怕是,目前敢于在行業中逆流拿地的地產企業大多“財大氣粗”。SOHO中國總裁潘石屹曾在本月清華大學舉辦的一個房地產企業論壇上表示,房地產企業的寒冬正在來臨,只有那些現金流充裕的企業才能安然過冬。現實與潘石屹的結論背道而馳,相當多的地產企業并不缺錢。

　　全國工商聯房地產商會本月中旬發布的一份報告顯示,2010年1季度,本年新增房地產開發資金來源增長61.4%,增幅比去年同期增加52個百分點,但比上季度減少19個百分點。銀行信貸和銷售回款增幅仍屬較高水平。

　　而地產大嘴任志強對此評論,去年房地產企業共銷售4.39萬億,扣除年底商業貸款,再按本年新增房地產開發資金來源增長61.4%計算,投資只完成3萬多億,企業手里還應該有1.8萬多億。雖然一月份銷售增幅有所下降,但資金量增加還是較多。他表示,如果房地產商下一步還繼續縮減投資量的話,他覺得大多數房企堅持一年都沒有問題。

　　任志強說:“從上市公司來看,超過100億現金流的有幾十家,達到60億的可能有40家、50家。所以大企業的現金流,在目前這個階段應該說沒有受到任何影響。”

　　“國十條”無法消除土地財政弊端

　　社科院工業經濟研究所研究員曹建海表示,“目前的地方政府很矛盾,既要完成政府的規定動作,但又不能丟掉土地財政的依賴。”

　　南開大學房地產金融研究中心徐保滿主任近日在北京的一個房地產論壇上表示,中央政策的主旨是要抑制房價過快過高的增長,中央忽視了地價形成的源頭問題,房價形成很大程度上是在地價上,地價的形成還有一個源頭問題,政府出讓土地價格的問題。政府轉讓土地之前,三通一平的工作一般會賦予某一個國有開發企業,讓其來做土地平整,政府則令其在這個土地整理成本上加20%,或者是百分之多少,形成土地出讓的底價。

　　顯然,土地財政的種種弊端,并不可能通過“國十條”完全消除。而在廣州和上海兩地出現的“勾地”模式,正是在這一大背景下出臺的。4月23日,上海一次性公開了105幅地塊的推出計劃,涉及539萬平方米的商業、住宅用地,創下了上海土地出讓史上之最。5月11日,廣州也將全年500萬平方米的居住用地供地計劃,一次性全盤托出。兩地政府均表示,將執行“勾地”制。

　　所謂“勾地”,是指土地在正式掛牌出讓前,買方向政府表明購買意向,并承諾其愿意支付的土地價格,借以避免土地流拍。

　　駐京記者胡劍龍