輪番競價導致地價高漲、地王頻出，已實施多年的土地招拍掛制度近期遭到質疑，各級國土部門開始問計土地招拍掛制度改進方案。

　　從根本上來說，土地招拍掛制度并非地價高漲的直接推手，其根本原因在于當前流動性過剩、土地資源緊缺、市場供求關系不平衡。相對于協議出讓，土地招拍掛引入了市場競爭機制，很大程度上減少了“暗箱操作”等土地腐敗問題，是一種相對公平和合理的出讓方式，其作為土地出讓的基本制度不應改變。

　　但近年來，土地招拍掛制度帶來的“副作用”不容忽視。

　　首先，簡單的招拍掛即“價高者得”造成多家開發商輪番競逐，成為地王誕生的溫床。以北京3月拍出的總價和單價兩個地王為例，分別經過了64輪和58輪競價。去年誕生的地王廣渠路15號地,則在拍賣中經歷了多達97輪競價。開發商的激烈競價使成交價大大高于實際價值，不僅增加了土地成本、推高房價，更抬高了周邊地塊的地價，影響整個區域的房價。

　　其次，招拍掛造成地價高漲，資金門檻提高，一些核心地塊只有少數大開發商才有實力參與，使得土地迅速向少數大開發商集中，造成土地壟斷局面。區域土地集中使得房屋定價權控制在少數開發商手里，不利于房地產市場有序競爭。

　　第三，土地招拍掛令地方政府依賴土地財政現象日益嚴重。中國指數研究院統計顯示，2009年，全國70個大中城市土地出讓金累加額為1.08萬億元，比2008年增長140%。僅北京市去年的土地招拍掛合同地價款就高達932億元。土地財政促使地方政府與開發商在一定程度上成為利益共同體。在房價飆漲階段，一些地方政府熟視無睹，任由地王出現；在房價回調階段，就迫不及待地出臺救市措施。

　　弊端頻頻暴露，控制房價還需根治地價問題，現行土地招拍掛制度到了亟待改進的關鍵時刻。對于如何改進，業內人士開出了不同藥方。

　　“分類出讓”模式是專家多次提及的改進方案。有專家建議，將高檔商品房和普通商品房用地“區別對待”。對高檔商品房等用地采用傳統的“價高者得”模式，但對普通住宅建設用地進行“綜合評標”，綜合地價、房價、戶型、面積等多種指標，選擇提供最佳方案的開發商，或對普通住宅用地在拍賣時設定一個封頂價格。同時，保證有足夠的保障性住房用地通過非招拍掛的方式出讓。如此，一方面可以實現土地出讓金的最大化,另一方面又能滿足普通居民的住房需求。

　　“限房價、競地價”模式是業內熱議的另一種改進方案。對出讓地塊限定房價，在這個基礎上，由開發商競地價，這類似于現行限價房項目競地價的方式。此外，可以在限房價的前提下，采取多因素衡量的“綜合競價”方式——開發商們除了要競地價，還要競爭設計方案、綠化節能、中小套型建設規劃、土地節約集約程度等多項指標。

　　“捆綁限價”模式也是可解決現行招拍掛弊端的一劑良方。“捆綁限價”是將商品房用地與保障房用地捆綁在一起推出，明確出讓土地中保障性用房的比例和價格，在此基礎上進行招拍掛。開發完成后政府按約定的數量和價格向開發商回收保障性用房，這相當于是對部分商品房進行限價。另一種是對捆綁出讓地塊設定一定的價格，由開發商競爭地塊中配建的保障房面積、公共設施面積等指標。

　　還有專家提出，不妨采取“土地出讓房價低者得”方式。在土地競拍中，政府先確定地塊面積、容積率和地價，在同等質量的情況下，哪家開發商約定未來出售的房價低就把土地賣給哪家，并由相關部門負責檢查質量。這樣，既可有效降低房價，又可以改善商品房供應結構。本報記者 萬晶