國資委轄下78家不以房地產為主業的直屬中央企業已被勒令退出房地產市場。在此之前，這些企業或下屬子公司斥巨資購入的“地王”接二連三出現，引致非議不斷。那些要求央企退出房地產市場的人士傾向于認為，資金雄厚的國有企業不斷捧出“地王”，導致市場嚴重失衡，資源配置趨于惡化，必須全面退出市場。

　　將非主營房地產業務的國有企業清理出局，可以消除土地資源環節日益嚴重的壟斷狀況，但清退房地產市場里的國資，其效用也僅限于此。我以為，此舉并不能夠進一步撫平趨于惡化的房地產市場格局。這一判斷，基于這樣一種前提預設得以確立，就是“地王”的出現，房屋價格的推高，并不取決于拿地的企業是什么樣的一種性質，是受政府體制管轄，還是純屬于民間資本性質。

　　土地溢價高達230%，這并不是國有企業參與拿地的錯誤。土地市場向來高燒不退，國有企業如今不過是在這個市場里火上澆了點兒油而已。按照目前的情況繼續下去，就算是連主營地產業務的國有企業也一并清理干凈，同樣是無濟于事的，誰進入市場，都繞不開“地王”難題。

　　土地招拍掛的規則是承認價高者得。對于一塊土地的爭奪，歷來只以出價額作為唯一角逐依據。因為既定的游戲規則就是這樣的，現在只有國有企業出得起這個價格，他們自然就來拿地了。進一步來看，我們這些年實際上一直在鼓勵資本金雄厚的企業進入市場。以資本金說話，這首先就是一種資信保證，應該成為房地產市場開發環節參與主體競相仿效的風氣。大家原本也希望國有企業在這一點上可以起模范帶頭作用。

　　現行的土地出讓制度，是地價與房價雙雙被點燃的根性總因。中國的城市土地，要轉化為建設用地必須全部納入到土地儲備系統內進行分配，進而以一種限量方式在招、拍、掛市場上推出，看似不錯的計劃性資源配置手段，同時也削減了入市的用地數量，因其更多是在控制過于分散的土地資源，收緊協議出讓土地時期的低門檻，導致價格只能上去不能下來，所以才會有“面粉貴過面包”的說法。

　　此種土地出讓制度并不能夠保證建設用地有效利用，也無什么公允可言。所謂魚有魚道、蝦有蝦道，舊有的游戲規則沒有改變，串標現象無法杜絕，桌下商議、桌上交易風氣不減，到了最后，開發商對土地部門的欠賬不斷。填這個窟窿有兩種辦法，要么去貸款拆借；要么先行取得預售款。再不就是一個拖字訣。都是典型的資源錯配。這還不算，囤地現象也隨之出現，很多人責怪開發商不應該，問題是，出讓制度本身就于無形之中鼓勵他們這樣做。土地閘門一收緊，資源尤顯稀缺，不囤地干什么？土地部門有計劃，開發商同樣會有自己的“算盤”，他們不急于變現。所以我們看到，控制非理性的土地競價，北京國土局已嘗試更改土地交易方式，以設立地價合理區間，超出專家就該塊土地訂定的合理區間的叫價，就不再以“價高者得”為原則，據媒體引述該局負責人說，新辦法將會綜合評定競標開發商的資質、資金能力、開發建設規劃，特別是配建保障房和承擔公益性設施建設等內容，來確定最終競得者。新方法的效果會如何，且讓我們拭目以待。

　　出讓制度背后，實質還是一個土地財政的問題。一年動輒上萬億的出讓金額，使天下人皆知：土地來錢快，來錢多。1994年分稅制實行后，地方的財權與事權分配已經不相稱，財權大部分被上收，結果就是各地自己要想方設法去找錢謀生存。在協議出讓土地時期，土地市場資源是分散的，無序的，地方政府拿到的出讓金未必最高。不走市場，而在部門意志、機構意志的主導下，協議拿地的源頭價格可能會失去其真實性和市場性，在這一點上，地方政府實際上是大大吃虧了的。因為一塊土地的使用權在中間環節還可以通過進行二次乃至多次轉手出讓，炒出更高的利潤，這些利潤最終都在土地炒家或開發商等中間主體那里被分配了。

　　回顧2008年末經濟危機發生之前，中國樓市的非理性狂熱不遜于當下，“地王”頻現。那時候拿地的主體，差不多都是非國有開發企業，即便是在危機之后的困難時期，在一線城市，民營開發企業追出來的土地高溢價現象也不鮮見，很多開發商單獨吃不下一塊地皮，就幾家聯手，以聯合體的形式進入市場競買土地。

　　這說明，假如現有的土地出讓制度不能進行有效變革，那么就很難指望高地價情況會消失，由地而引起的一系列公共成本也不可能自行消解，這必然損及社會福利。有官員建議中央政府實際上可將各地的出讓金全部繳入國庫，再有相應的轉移性支付。我認為這種設想是可行的，這筆錢當中的一部分可以轉移給地方政府支持其因事而需的、合理的財力配套，另一部分恰恰可以彌補土地高利潤引起的公共福利缺失，投入到民生住房建設領域上去。 (章劍鋒 作者系房地產事務專欄作家)