十七屆三中全會提出建立健全(農村)土地承包經營權流轉市場，進行適度規模經營，此后，一些地方產權市場開始探索農村產權交易業務，至今已成立了成都、重慶、武漢、上海和廣州等五家農交所，更多的農交所也在醞釀之中。

　　中國證券報記者調查發現，土地承包經營權流轉成為農交所掛牌項目的“重頭戲”，交易量占到半數以上，相比之下，政策尚未完全明朗的集體建設用地流轉步伐顯得謹慎。需求方包括種植大戶、農業公司和農產品加工公司，流轉后土地多被用來種植優勢特色經濟作物；土地承包經營權流轉多以出租形式成交，入股、轉包、轉讓、互換等形式占比較少；為了解決受讓方的融資問題，目前各地農交所正在探索以受讓經營權為抵押獲得貸款。供求還不平衡，受讓方(農業公司)需求量大，但出讓方(農民)比較謹慎。

　　承包經營權流轉最活躍

　　土地承包經營權的流轉占到目前流轉項目的半數以上，武漢農交所總經理孫曉燕對中國證券報記者表示。自2009年4月底至2010年2月初，武漢農交所共成交222宗交易項目，涉及流轉面積達21萬畝，交易額19.13億元。其中，土地承包經營權的流轉超過半數。

　　目前，五大農交所均將土地承包經營權流轉列為重點經營內容之一。最早成立的成都農交所的經營項目包括林權、土地承包經營權、農村房屋產權、集體建設用地使用權等，武漢農交所交易品種涵蓋了包括農村土地承包經營權、農村集體經濟組織“四荒地”使用權、農村集體經濟組織養殖水面承包經營權在內的九大品種。上海農交所則以農村土地流轉、農業技術成果、大型農用設施、農業股權轉讓為主。

　　土地承包經營權的流轉較好，一方面是得益于土地承包經營權的確權工作開展相對較早。統計數據顯示，截至去年底，全國農村土地承包經營權流轉面積已達1.5億畝，超過全國承包耕地面積的12%。

　　另一方面，市場需求情況較好，也使得土地承包經營權流轉成交較多。“我們幾乎沒做宣傳，現在每天都能接到80多個咨詢電話，市場需求很大”，上海農交所有關人士對中國證券報記者表示。自2009年9月成立至今，上海農交所已成交100多個項目，其中，土地承包經營權的流轉受到廣泛關注。“需求方包括種植大戶、農業公司和農產品加工公司，流轉后土地多被用來種植優勢特色經濟作物，成交面積多在30畝-50畝。”

　　值得注意的是，農交所土地承包經營權流轉多以出租形式成交，入股、轉包、轉讓、互換等形式占比較少。

　　有業內人士以成都地區的情況算賬。“以前成都農民種一畝地的純收入在450元左右，而現在光是土地承包經營權的出租收入都不止這么多。實現農村權屬流動后，以種植大戶、經濟合作社的方式進行規模經營，能達到投入少、產出高的效果。

　　農民除了獲得土地經營權流轉收益外，還可以選擇外出打工、在本經濟組織內打工、或者自己創業，擴大了農民的收入來源。”

　　市場化提速

　　市場越大、越廣泛、越全面、越不被分割，交易就越方便，信息就越對稱，交易成本就越低，流動性越好，市場效用就越大，武漢大學區域經濟知名經濟學家伍新木教授強調。

　　目前土地承包經營權的流轉絕大多數仍處于鎮或村一級，這一情況有望隨著各地農交所的逐步成立而變化。作為信息與服務的“集合地”，農交所收集來自各方的需求信息，同時又集中了大量的待流轉項目在農交所掛牌，大大降低了供需各方的信息成本，而農交所的專業化服務能更好地實現價值發現與增值的功能。

　　據介紹，成都農交所采取了以實物作為定價基礎的方式，每年每畝土地的租金折算成一定數量的農作物，例如大米1000斤，或者玉米1200斤，再按照隨行就市的原則，折算成一定的金額，補貼給農民。這樣一來，農民可以享受到市場價格上漲的收益。

　　武漢農交所則正在醞釀推出土地承包經營權流轉的指導價。孫曉燕透露，根據前期的成交情況和反饋，農交所將對各區域的土地流轉發布指導價，這將利于促進買賣雙方的成交。

　　金融服務成為農交所大有可為的另一創新領域。業內人士指出，只有創新地改善農民權益的流轉和抵押的金融環境，才會真正地激活農交所的交易，才能真正地達到農交所的價值發現和增值的主體功能。

　　2009年10月，在武漢農交所，武漢銀河生態農業有限公司等3家農業單位，以4046畝土地經營權為抵押物，從武漢農村商業銀行貸款1400萬元，成為該市憑借土地經營權貸款的“破冰”之舉。抵押貸款已成為各農交所重點培育的業務之一。

　　作為政府引導農村產權流轉的平臺，農交所不以盈利為目的，交易所對農民這方不收費，對投資者收取一定的費用。某農交所工作人員對本報記者表示，目前交易所的盈利難度較大，不過一旦市場培育起來了，交易量上去了，前景可以說非常廣闊。

　　期待政策推動

　　我國農村產權交易在起步后，要保證市場活躍及進一步的發展壯大，迫切需要相關政策的明晰與相應法律法規的配套。

　　孫曉燕認為，農村產權交易激活了沉睡多年的農村生產要素，農村產權交易的前景廣闊，但農村產權交易的發展仍然存在諸多挑戰，例如法律法規在某些方面存在障礙。房屋產權和集體建設用地的使用權方面，國家控制比較嚴格。例如農村的房屋產權，農民的宅基地，必須是農村戶口，并且是本經濟組織的才能夠購買，這就給成交增加了難度。

　　“農村產權交易的某些項目比較敏感，我們很慎重。”成都農村產權交易所有關人士表示。

　　在集體土地流轉上，成都可謂全國“領頭羊”。2008年1月，成都市與國土資源部簽署試點協議，在都江堰、雙流等四市縣推進農村產權制度改革，其內容便是集體建設用地及宅基地的確權和市場流轉。

　　然而，上述做法在一些業內人士看來仍存較大瓶頸。一方面，相關流轉法律尚未明確；另一方面，確權與否是決定集體建設用地是否能流轉的前提，但當前農村土地權益關系錯綜復雜，確權尚有較大困難，要真正實現集體建設用地流轉還需要很長時間。

　　上海農交所有關人士也對記者表示，上海農交所至今未開展房屋產權和集體建設用地流轉項目，具體進程要待上級部門考慮。

　　即使是流轉占比最大的土地承包經營權，確權工作也不是很完備。業內人士指出，目前農村產權交易市場處于培育期，存在聯系部門很多、法律有障礙、買賣時間較長、成交難度較大等問題。

　　此外，供求雙方還不平衡，受讓方(農業公司)需求量大，但出讓方(農民)比較謹慎，其中的主要原因是許多農民對現行土地流轉政策不太了解，這需要一個過程。對此，地方政府紛紛出招。為鼓勵農民將土地流轉給經營大戶、龍頭企業、技術能手，促進土地的集約化、規模化經營，廣州市去年對流轉面積50畝以上(北部山區40畝以上)、流轉期限在3年以上的，由市財政按每年100元/畝標準給予農戶補助。2009年，廣州市財政用于推進該項試點工作的專款達1000萬元。鄭州市政府也出臺相關實施意見，市財政將安排土地流轉獎補激勵資金，用于扶持和促進家庭承包耕地的土地流轉，到2012年年底，力爭使鄭州市農村土地承包經營權流轉面積達50萬畝，土地流轉率達13%以上。

　　此外，專家提示，近年來我國土地承包經營權呈流轉規模加大、流轉速度加快之勢，個別地方的土地承包經營權流轉存在不規范問題。主要表現在：違背農民意愿強迫流轉；以突破法律規定的方式流轉；流轉利益糾紛呈上升趨勢和土地流轉過程中出現“非糧化”和“非農化”傾向。此類問題的梳理與解決急需相關法律法規的配套實施。

　　“相關配套服務的專業化水準也有待提高。”孫曉燕說，目前中介機構對工業企業的評估作價比較在行，但對涉農項目，比如對土地收益的評估作價則顯得專業化程度不高。