昨天，國土部出臺了19條土地調(diào)控新政，是繼“國十一條”之后的又一重大舉措。

　　國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中說，要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。溫總理的“堅(jiān)決”二字，給了不少買房人極大的信心。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新說：“肯定是穩(wěn)定的。總理都說了，房價(jià)必須保持一個合理的程度，這是必須得做到的。”“下一步會有更為細(xì)化的遏制房價(jià)上漲的系列措施。保障房方面，要加大建設(shè)力度，商品房那部分要加強(qiáng)管理，普通商品房要加大供給，另外還有土地等方面，這都是各個方面共同起草，總理最后定的。”本報(bào)記者 李海霞 D155

　　新政要點(diǎn)

　　-競買保證金不得低于兩成

　　-成交后一個月內(nèi)繳50%的首付款

　　-余款最遲付款時(shí)間不得超過一年

　　-不繳納出讓價(jià)款的必須收回土地

　　不繳出讓金就收回土地

　　昨天出臺的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》明確，今后開發(fā)商拿地，一律按照底價(jià)的20%繳納保證金，逾期不簽訂合同的，終止供地、不得退還定金。已簽合同不繳納出讓價(jià)款的，必須收回土地。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如能確保實(shí)施，將有效防止囤地，并對降低地價(jià)起到一定作用。

　　拿地成本將進(jìn)一步提高

　　《通知》要求：土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級別基準(zhǔn)地價(jià)的70%，競買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。

　　土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過一年。出讓合同必須明確約定土地面積、用途、容積率、建筑密度、套型面積及比例、定金、交地時(shí)間及方式、價(jià)款繳納時(shí)間及方式、開竣工時(shí)間及具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任處理。上述條款約定不完備的，不得簽訂合同，違規(guī)簽訂合同的，必須追究出讓人責(zé)任。受讓人逾期不簽訂合同的，終止供地、不得退還定金。已簽合同不繳納出讓價(jià)款的，必須收回土地。

　　可借鑒限價(jià)房土地出讓方式

　　國土部還建議，對于房價(jià)過高、上漲過快的城市，市、縣國土資源管理部門可選擇部分地塊，按照政府確定的限價(jià)房項(xiàng)目采用競地價(jià)辦法招拍掛出讓土地，發(fā)揮抑制房價(jià)上漲過快的調(diào)節(jié)作用。

　　此外，要按照提高土地開發(fā)利用效率的原則，探索綜合評標(biāo)的具體方法。在確定土地出讓最低價(jià)的基礎(chǔ)上，將土地價(jià)款交付、開發(fā)建設(shè)周期、中小套型建設(shè)要求、土地節(jié)約集約程度等影響土地開發(fā)利用的因素作為評標(biāo)條件，合理確定各因素權(quán)重，完善評標(biāo)專家?guī)欤��?xì)化評標(biāo)規(guī)則，規(guī)范運(yùn)作，依法依紀(jì)嚴(yán)格監(jiān)督。

　　囤地開發(fā)商將被限制購地

　　據(jù)悉，對于開發(fā)商在土地市場上的各種“貓膩”，比如欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地以及不履行土地使用合同等現(xiàn)象，《通知》也明確要求市、縣國土資源管理部門要禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競買。

　　《通知》規(guī)定，從下月起，將實(shí)施住房用地開發(fā)利用申報(bào)制度。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開工、竣工時(shí)，向國土資源管理部門書面申報(bào)對不執(zhí)行申報(bào)制度的，要向社會公示，并限制其至少在一年內(nèi)不得參加土地購置活動。

　　保障房用地不低于70%

　　加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，已經(jīng)寫入政府工作報(bào)告。新公布的《通知》，也在政策上給予了相當(dāng)大的支持。

　　《通知》規(guī)定，各地當(dāng)年的保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。

　　而商品房建設(shè)項(xiàng)目中配建保障性住房的，必須在土地出讓合同中明確保障性住房的建筑總面積、分?jǐn)偟耐恋孛娣e、套數(shù)、套型建筑面積、建成后由政府收回或收購的條件、保障性住房與商品住房同步建設(shè)等約束性條件。

　　國土部重申保障性住房用地不得從事商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)，因城市規(guī)劃調(diào)整需要改變的，應(yīng)由政府收回，另選地塊供應(yīng)。

　　業(yè)內(nèi)說法

　　增加供地才可降地價(jià)

　　從2009年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議決定“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年”到現(xiàn)在，國家已接連出臺7條新政，調(diào)控房價(jià)過快上漲。

　　據(jù)了解，北京之前拿地的保證金最低為出讓底價(jià)的10%，國土部的新規(guī)則將之調(diào)高一倍。“這也是對之前一些土地政策的梳理，主要是提高了開發(fā)商的拿地成本和違約成本”，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，“目前對房地產(chǎn)開發(fā)的信貸政策收緊，因而20%的保證金、50%地價(jià)款一個月內(nèi)付清對不少開發(fā)商來說難度比較大，逾期不簽合同保證金不退，企業(yè)的違約損失也就更大。”

　　不過，李文杰認(rèn)為，北京的土地監(jiān)管已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)格，比如中服地塊，起價(jià)50億元，保證金要求是30億元，“保證金比例已經(jīng)達(dá)到60%，很高了。”

　　對于該項(xiàng)新政是否有效降低地價(jià)，李文杰稱“一定程度上應(yīng)該可以”。因?yàn)閺馁Y金上調(diào)高了拿地“入場費(fèi)”，參與的開發(fā)商少了，炒高地價(jià)的氛圍隨之弱化。“但還要看政府推地的數(shù)量，只有結(jié)合市場對增加供地的預(yù)期才行，否則僧多粥少地價(jià)還是降不下來。”

　　新政在打壓囤地方面采取了明確的態(tài)度，李文杰表示贊同，他指出，“就北京來說，囤地一半是開發(fā)商的責(zé)任，有意囤積炒賣土地，這個比較好判定，還有一半是在限定日期內(nèi)拆遷或規(guī)劃審批程序走不完，無法開工的責(zé)任在政府，處罰自然很難實(shí)現(xiàn)。主管部門應(yīng)該對這方面作出更細(xì)致的規(guī)定。”本報(bào)記者 姚麗穎 D140

　　搶眼觀點(diǎn)

　　暫停高價(jià)地塊拍賣

　　北京畫院國家一級畫家王為政代表提出，為了讓“居者有其屋”，應(yīng)該盡快制定“住房保障法”，并同時(shí)采取暫停高地價(jià)地塊拍賣、禁止房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)留15%房源等措施，讓那些“高不成低不就”中等收入人群也能夠住得起房。

　　王為政認(rèn)為，現(xiàn)在土地出售都是公開拍賣，高價(jià)者得，因此才會頻頻出現(xiàn)地王。開發(fā)商用很高的價(jià)格購買下地塊后，必然會把購地的成本加在房子的成本上，最終以高價(jià)出售房子，使得老百姓望房興嘆。其實(shí)，像北京一類的高房價(jià)地區(qū)，也可以考慮借鑒一些地方性的法規(guī)。現(xiàn)在有的地方已經(jīng)在采取一些措施抑制房價(jià)，比如說深圳禁止開發(fā)商預(yù)留15%的房源。還有不少人建議取消二套房貸款，這樣就可以杜絕投機(jī)性購房。臺北的房價(jià)如今也已經(jīng)飆升到了每平方米五六萬元，為此，臺灣最近已經(jīng)采取措施，暫時(shí)停止高地價(jià)地塊的拍賣。(記者 張楠)