一片連著一片的雜草叢、冒著煙的破舊工房，在國貿(mào)鱗次櫛比的高樓大廈中顯得格外“荒涼”，這就是被業(yè)內(nèi)視為“CBD區(qū)域最后一塊黃金地”的中服地塊的現(xiàn)狀。除了地理位置外，中服地塊“苛刻”的競買條件也深受市場關(guān)注。2月9日，在北京市國土局、北京市土地儲備整理中心及CBD管委會聯(lián)合召開的中服地塊答疑會上，北京市土地儲備整理中心副主任葉向忠表示，這是北京市第一宗嚴格限制出讓條件的地塊，今后類似的功能區(qū)域地塊也有可能采取嚴格的限制條件進行出讓。

　　出讓條件“苛刻”

　　根據(jù)出讓公告，競買人須為金融機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體。其中，金融機構(gòu)應(yīng)為由銀監(jiān)會、證監(jiān)會和保監(jiān)會等國家金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)設(shè)立的具有法人資格的金融企業(yè)，且注冊資本不少于50億元，并在聯(lián)合體中絕對控股。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，且注冊資本不少于30億元。

　　面對近乎“苛刻”的競買條件，不少業(yè)內(nèi)人士紛紛質(zhì)疑該地塊已被“內(nèi)定”。對此，葉向忠表示，作為聯(lián)合體的金融機構(gòu)和開發(fā)商都可以不止一家。“對于金融機構(gòu)，必須是國家有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立的法人企業(yè)，但其中只要有一家機構(gòu)的資本金超過50億即可。同樣，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除了必須具有一級開發(fā)資質(zhì)外，有一家滿足30億的資本金要求就行。”

　　“組成聯(lián)合體的最終目的是鼓勵金融機構(gòu)自用，而不是鼓勵金融機構(gòu)進行房地產(chǎn)開發(fā)投資。”葉向忠指出，中服地塊建設(shè)以金融企業(yè)自用為主。由于地塊不可分割，因此需要引入有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行操盤。除了金融企業(yè)自身使用外，還可以出租，但不允許買賣，除非符合CBD產(chǎn)業(yè)定位并經(jīng)過管委會審批。

　　北京市國土局有關(guān)人士介紹，除了競買資格外，國土部還組織成立審核小組進行審核。只有資格初審合格后才受理競買申請。“限定嚴格的競買人條件的目的就是把實力較弱的企業(yè)排除在外。一些本來沒有實力買地的企業(yè)就不用費勁籌錢參與，也減少了企業(yè)互相抬價的現(xiàn)象。”

　　除了競買人條件要求嚴格外，起價50億的中服地塊還要求買家一次性付款，這意味著競買人必須“手握重金”。對此，葉向忠表示，一次性付清全款是調(diào)控市場的手段。通過抬高門檻，適當(dāng)減少開發(fā)商的非理性競爭。“目前還沒有看到土地市場行情往下走，因此未來至少會有一部分土地出讓要求一次性付款，以此對市場進行調(diào)節(jié)。”

　　遵循產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向

　　CBD已經(jīng)形成了以金融為龍頭、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)、文化傳媒聚集發(fā)展的區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，截至2009年年底，CBD區(qū)域的平均入住率達到86%，區(qū)域建設(shè)已經(jīng)完成80%以上。

　　CBD管委會規(guī)劃處處長李國紅表示，中服地塊位于CBD核心區(qū)，該地塊的招商活動就是希望能夠吸引金融企業(yè)入駐。

　　“正是由于CBD剩余土地較少，因此對土地開發(fā)的要求更高，對產(chǎn)業(yè)承載能力的要求更強。”李國紅表示，“在日常工作接觸中，有些金融企業(yè)也表達了希望入住CBD的意愿。由于使用性質(zhì)不同，金融機構(gòu)通常會對已建成的樓宇進行改造，對樓宇的整體水平將產(chǎn)生一定影響。因此中服地塊希望直接引進和CBD產(chǎn)業(yè)對位的實力金融企業(yè)入住，并且按照企業(yè)自身的使用要求進行建設(shè)，以利于CBD產(chǎn)業(yè)功能的實現(xiàn)。”

　　“政府為實現(xiàn)城市規(guī)劃和各區(qū)縣對產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將不僅僅考慮土地收益問題，還要考慮未來的就業(yè)和整個產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。”葉向忠表示，未來對于政府有明確產(chǎn)業(yè)定位的地塊，土地出讓的限定范圍將會十分嚴格。“這是產(chǎn)業(yè)政策的導(dǎo)向問題，并不違反公開、公平、公正的原則。對于面向全社會的住宅用地肯定不會設(shè)定苛刻條件。”

　　除了CBD外，北京還有一些重要的功能區(qū)域的土地等待入市，例如麗澤商務(wù)區(qū)、大望京商務(wù)區(qū)等。對此，葉向忠表示，產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的項目不同于一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目，因此不排除今后依然會有類似的功能區(qū)和類似的重要項目的土地出讓進行嚴格的主體限制。