經(jīng)過(guò) 9個(gè)小時(shí)的鏖戰(zhàn)，出讓面積4.55萬(wàn)平方米、與浦東上海環(huán)球金融中心、金茂大廈隔江相望的外灘國(guó)際金融服務(wù)中心(8-1)地塊昨天被證大置業(yè)以92.2億元摘得，折合地面樓板價(jià)34148元/平方米，刷新了之前上海乃至全國(guó)的樓板單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

　　有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，作為證大置業(yè)“二股東”的復(fù)地集團(tuán)，此番與另三家企業(yè)組成“聯(lián)合艦隊(duì)”，與證大置業(yè)的獨(dú)立競(jìng)投形成奪地“雙保險(xiǎn)”，不排除形成競(jìng)價(jià)默契的可能。

　　“勾地”制首次拍賣鏖戰(zhàn)9個(gè)小時(shí)

　　昨天上午9: 20，當(dāng)記者趕至上海房地交易中心，已有開發(fā)商到場(chǎng)。與以往競(jìng)拍不同，此次“外灘國(guó)際金融服務(wù)中心(8-1)地塊”為上海版“勾地”制試點(diǎn)的第一幅土地。整個(gè)競(jìng)標(biāo)過(guò)程分五個(gè)階段，分別是“投標(biāo)—開標(biāo)—評(píng)標(biāo)—定標(biāo)—競(jìng)價(jià)”。

　　截至下午1: 30，共有四家預(yù)申請(qǐng)成功的競(jìng)標(biāo)者到場(chǎng)，分別是由“中華企業(yè)”、“太平洋人壽”和“泰康人壽”組成的聯(lián)合競(jìng)投人；上海新黃浦，獨(dú)立競(jìng)投人；由“復(fù)地集團(tuán)”、“上海復(fù)星高科技”、“臺(tái)州臨海”和“上海嘉投”四家企業(yè)組成的聯(lián)合競(jìng)投人；上海證大置業(yè)有限公司，獨(dú)立競(jìng)投人。

　　下午4: 30，歷時(shí)兩小時(shí)的評(píng)標(biāo)階段結(jié)束——

　　商務(wù)標(biāo)評(píng)選中，中華企業(yè)遙遙領(lǐng)先，為75分，證大集團(tuán)43分，復(fù)地集團(tuán)42分，新黃浦集團(tuán)24分，由于這四家開發(fā)商都通過(guò)了預(yù)申請(qǐng)，因此每家再加10分，最終結(jié)果為中華企業(yè)85分，證大集團(tuán)53分，復(fù)地集團(tuán)52分，新黃浦集團(tuán)34分。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)標(biāo)的分?jǐn)?shù)線為45分，新黃浦集團(tuán)率先被淘汰。

　　綜合分評(píng)選中，由中華企業(yè)股份有限公司、太平洋人壽保險(xiǎn)股份有限公司和泰康人壽保險(xiǎn)股份有限公司組成的聯(lián)合競(jìng)投人遙遙領(lǐng)先，為139.56分，證大集團(tuán)106.28分，由復(fù)地集團(tuán)股份有限公司、上海復(fù)星高科技(集團(tuán))有限公司等四家企業(yè)組成的聯(lián)合競(jìng)投人為102.44分，新黃浦集團(tuán)89.5分。評(píng)標(biāo)的合格分?jǐn)?shù)線為100分，

　　最終，上海外灘8—1地塊在由中華企業(yè)股份有限公司、太平洋人壽保險(xiǎn)股份有限公司和泰康人壽保險(xiǎn)股份有限公司組成的聯(lián)合競(jìng)投人和證大集團(tuán)之間開始現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，此次競(jìng)價(jià)與以往采用一次書面報(bào)價(jià)的形式不同，采用舉牌現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)形式。起拍價(jià)為91.1億元，以1000萬(wàn)元的幅度向上競(jìng)價(jià)。

　　舉牌報(bào)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)氣氛嚴(yán)肅，兩家競(jìng)價(jià)者你追我趕。 “91億8千萬(wàn)第一次，還有沒(méi)有加價(jià)的……92億2千萬(wàn)第二次……92億2千萬(wàn)第三次，成交！恭喜編號(hào)為004號(hào)的上海證大置業(yè)有限公司奪得該地！ ”下午5: 38，主持人一錘定音，外灘國(guó)際金融服務(wù)中心(8-1)地塊，最終以92.2億元花落上海證大置業(yè)有限公司。

　　外灘商辦投資回報(bào)率不足10%

　　來(lái)自市規(guī)土局網(wǎng)站的信息顯示，外灘國(guó)際金融服務(wù)中心(8-1)地塊位于上海國(guó)際金融中心建設(shè)核心承載區(qū)域——“一城一帶”的核心位置及浦江兩岸開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域，東至中山東二路、南至東門路、西至人民路、北至龍?zhí)堵罚��?guī)劃建筑總量37萬(wàn)平方米 (其中地上27萬(wàn)平方米，地下10萬(wàn)平方米)，規(guī)劃用途為商業(yè)、金融、辦公、文化綜合用地，出讓面積共45471.9平方米。

　　由于地處外灘金融中心范圍，該塊地出讓規(guī)劃嚴(yán)格，出讓文件顯示，上海外灘國(guó)際金融服務(wù)中心(8-1)地塊建筑限高為180米，其中地上核定建筑面積不大于270000平方米，地下約100000平方米；開工時(shí)間控制在2010年11月1日至2011年4月30日期間，并于2015年6月30日前竣工。

　　記者近日在該地塊看到，8—1地塊緊鄰黃浦江，位于十六鋪碼頭和城隍廟中間，為凈地，被用作臨時(shí)停車場(chǎng)。距離該地塊最近的商品住宅為中華路上的濱江名人苑，與其相隔一條馬路，周邊二手房掛牌信息顯示，該小區(qū)均價(jià)近3.5萬(wàn)元/平方米。

　　即使按照當(dāng)初最低的 “勾地”底價(jià)估算，該地塊起拍樓板價(jià)將約24324元／平方米，如果單以地上建筑面積估算，其起拍樓板價(jià)更將高達(dá)33333元／平方米。

　　上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏認(rèn)為，外灘國(guó)際金融服務(wù)中心(8—1)地塊采取了先招后拍的方式，地塊底價(jià)在開標(biāo)前才公開，在只有一個(gè)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)(90—110億)的背景下，參與競(jìng)標(biāo)的房企采取了保守出價(jià)策略，兩個(gè)以底價(jià)競(jìng)標(biāo)(中華企業(yè)和新黃浦)，另兩個(gè)僅高出底價(jià)1—3億，在最后的競(jìng)拍過(guò)程中，證大集團(tuán)最終僅以2.4%的溢價(jià)率拍下，充分反映出目前房企謹(jǐn)慎購(gòu)地心態(tài)。

　　當(dāng)然其原因主要還是地塊總價(jià)高，在金融危機(jī)還沒(méi)有完全平息的背景下，商辦市場(chǎng)的前景較住宅物業(yè)堪憂，近期關(guān)于“物業(yè)稅”的傳聞很多，房企如果貿(mào)然開出高價(jià)將致高風(fēng)險(xiǎn)，最典型的案例莫過(guò)于上海環(huán)球金融中心，其定價(jià)曾達(dá)20—25元/平方米/天，如今的成交價(jià)格只有10—15元/平方米/天左右。

　　“商用物業(yè)從某種程度上來(lái)說(shuō)比住宅物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)更高。 ”龔敏指出，此次先招后拍的方式，一定程度上也使得地價(jià)得以平抑。按92.2億的地價(jià)估算樓面地價(jià)在24918元/平方米，根據(jù)目前區(qū)域?qū)懽謽堑淖饨鹚�平看，外灘中心租金�?shí)際成交價(jià)格在7—8元/平方米/天，以此推算投資回報(bào)率將達(dá)6%—8%左右。

　　“價(jià)高者得”時(shí)代宣告結(jié)束

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，外灘黃金地塊資源的稀缺性成為該地塊備受追寵的主要因素。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，本次拍賣是滬版“勾地”制度的第一單，影響力不言而喻。本地塊涉及上海黃金地塊位置，在南外灘高端金融集聚帶，攸關(guān)地產(chǎn)和金融兩大領(lǐng)域的高峰。

　　這次拍賣總地價(jià)和樓板價(jià)與先前的預(yù)期價(jià)波動(dòng)不大，90億底價(jià)，最后證大集團(tuán)以92.2億成交。陳晟認(rèn)為，主要是這塊地塊本身的特殊性決定的。據(jù)了解，地塊內(nèi)設(shè)置1處人行天橋與十六鋪水上旅游中心，規(guī)劃為商業(yè)、金融、辦公、文化綜合用地。政府定位這塊地，選擇開發(fā)商，要考慮這塊地域開發(fā)后，對(duì)整個(gè)板塊品位和檔次的帶動(dòng)作用，與這個(gè)作用相比，價(jià)格會(huì)顯得相對(duì)次要一點(diǎn)。

　　企業(yè)聯(lián)合體參與本次拍地，對(duì)上海來(lái)說(shuō)是個(gè)新鮮概念。這次復(fù)地聯(lián)合體出資情況為復(fù)地集團(tuán)30%，上海復(fù)星科技25%，臨海25%，上海嘉投20%；中華企業(yè)聯(lián)合體情況為中華企業(yè)35%，太平洋人壽35%，泰康人壽30%。

　　前者主要是房企合作的模式，而房企由“競(jìng)爭(zhēng)”轉(zhuǎn)為“競(jìng)合”，實(shí)現(xiàn)共贏，被視為樓市發(fā)展成熟的表現(xiàn)。后者是金融聯(lián)合體和開發(fā)綜合體聯(lián)盟，除了資金聯(lián)盟，還有智慧加盟的概念。

　　據(jù)陳晟介紹，在香港，“勾地”制度是為避免出現(xiàn)流拍推出的一項(xiàng)制度。早在2006年就引入內(nèi)地，而這次上海操作則是在內(nèi)地的首次正式試點(diǎn)。

　　另有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，作為證大集團(tuán)“二股東”的復(fù)地，此次與單獨(dú)競(jìng)價(jià)的證大置業(yè)不排除私下形成競(jìng)價(jià)默契。陳晟對(duì)此不做評(píng)價(jià)。他表示，證大奪地與其強(qiáng)大的金融背景不無(wú)關(guān)系。 “證大集團(tuán)總裁戴志康先生是金融科班出生，擁有極強(qiáng)的金融背景，集團(tuán)在商務(wù)方面做得非常好，如大拇指廣場(chǎng)等都是成功的商務(wù)案例，這對(duì)本次投標(biāo)起到不小的加分作用。 ”

　　民企證大置業(yè)勇奪新地

　　據(jù)了解，地塊在發(fā)布預(yù)告時(shí)，有超過(guò)20多家境內(nèi)外知名房企與出讓方進(jìn)行過(guò)洽談，按照此次“先招后拍”的出讓方式，只有4家企業(yè)通過(guò)預(yù)申請(qǐng)。從競(jìng)標(biāo)企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，有2家是國(guó)企，2家是民營(yíng)企業(yè)；3家是上市公司，1家非上市公司。雖然有2家采取聯(lián)合競(jìng)標(biāo)方式，但此次先招后拍的方式，將非專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒之門外，最終中標(biāo)者為民營(yíng)企業(yè)也充分顯示出該地塊出讓的公平性。

　　據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前國(guó)資委分管的129家央企中，逾七成企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)，其中，保利、遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)、中房等以地產(chǎn)為主業(yè)的僅有16家；而多達(dá)80余家的央企，在輔業(yè)中都含房地產(chǎn)，他們的主業(yè)來(lái)自鋼鐵、冶金、醫(yī)藥、農(nóng)業(yè)、糧油、化工等行業(yè)，這些企業(yè)原本和地產(chǎn)關(guān)系不大，但都日漸加入到房地產(chǎn)業(yè)的大軍行列。其主要原因是由于受金融危機(jī)影響或在我國(guó)制造業(yè)過(guò)剩的情況下，央企主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)呈下降趨勢(shì)，而房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)善其身使得這些企業(yè)趨之若騖。

　　龔敏表示，這些非專業(yè)房企本身沒(méi)有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在目前“粥少僧多”的土地市場(chǎng)，僅憑借砸錢獲取地塊難免有失公平，對(duì)于行業(yè)本身來(lái)說(shuō)也是一種踐踏。

　　該地塊預(yù)申請(qǐng)時(shí)，對(duì)于房企資質(zhì)、資金都提出較高要求，由此催生了“聯(lián)合競(jìng)標(biāo)體”。近期，國(guó)家有關(guān)方面在公開場(chǎng)合多次強(qiáng)調(diào)了今年將繼完善土地出讓招拍掛的制度，探索土地出讓的預(yù)申請(qǐng)制度和土地出讓的綜合評(píng)交辦法，嚴(yán)格土地出讓合同和劃撥決定書的管理，在此背景下，目前憑借高價(jià)拿地的局面將得以改善。