2月1日，上海“地王”的價碼再次被刷新了。總價92億元，樓板價34148元/平方米。不同的是，這次的得主是一家民企。

　　未開拍便被認(rèn)定將是 “上海新地王”，預(yù)計成交總價將超過百億，成交單價可能創(chuàng)造紀(jì)錄，有望超過4萬元/平方米，甚至有望成為超過廣州亞運城地塊，成為中國“新地王”。但昨日(2月1日)拍賣的結(jié)果，卻讓大部分人大跌“眼鏡”。

　　上海外灘一幅占地面積4.5萬平方米，容積率5.94的金融區(qū)地塊以92.2億元，樓板價僅34148元/平方米成交。比中外環(huán)間的新江灣C6地塊，高出1000多元/平方米。經(jīng)過去年12月以來連續(xù)出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，上海土地市場的“水溫”已有轉(zhuǎn)冷之意。

　　成交價低于市場預(yù)期

　　去年12月底，上海推出了外灘國際金融服務(wù)中心(8-1)等地塊。上述地塊由于地理位置極為核心，又恰逢上海土地市場成交火爆，因此一經(jīng)推出，便受到開發(fā)商的關(guān)注，市場一度預(yù)計該地塊成交價或在百億以上。

　　根據(jù)“預(yù)申請”制度，國土部門提前公示土地出讓計劃和出讓地塊的詳細(xì)信息，并接受開發(fā)商的申請，在政府認(rèn)可其出價后再行招拍掛。昨日上午9時許的現(xiàn)場，招拍掛主持人揭曉了此次外灘國際金融服務(wù)中心(8-1)地塊預(yù)申請成功的4位申請人：上海新黃浦集團(tuán)，中華企業(yè)股份有限公司和中國太平洋人壽、泰康人壽保險組成的聯(lián)合體，復(fù)地集團(tuán)、復(fù)星高科技持股以及臺州林海組成的復(fù)星系聯(lián)合體，還有上海證大置業(yè)有限公司(以下簡稱證大置業(yè))。

　　其中新黃浦集團(tuán)的競標(biāo)價是90億元，中華企業(yè)等聯(lián)合競標(biāo)人的競標(biāo)價是90億元，保證金4.5億元；復(fù)地集團(tuán)等聯(lián)合競標(biāo)人的競標(biāo)價是93億元。證大置業(yè)，競標(biāo)價僅91億元。

　　在昨日上午的商務(wù)標(biāo)、綜合標(biāo)評標(biāo)中，中華企業(yè)還曾一度領(lǐng)先。中華企業(yè)綜合得分139.56分，領(lǐng)先第二名的證大置業(yè)將近33分。根據(jù)規(guī)則，能夠真正進(jìn)入最終競拍環(huán)節(jié)的為證大置業(yè)和中華企業(yè)。

　　但在競價環(huán)節(jié)，中華企業(yè)卻僅僅以500萬元的差距，輸給證大置業(yè)，使后者以92.2億元的價格成功競得。

　　或因貨幣政策將調(diào)整

　　緣何中華企業(yè)僅以500萬元的差距，將上海外灘上述優(yōu)質(zhì)地塊，拱手讓給證大置業(yè)？是因為近期連續(xù)出臺的宏觀調(diào)控政策下，開發(fā)商對土地渴望大大降溫，還是另有他因？

　　中華企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人士以不便透露為由，拒絕了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的采訪。但一些業(yè)內(nèi)人士的分析，還是能找出上述地塊未能如預(yù)期那樣火爆的原因。方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)趙豫川說，上海近期連續(xù)出臺的整治閑置土地的政策，諸如閑置土地限期登記等，讓開發(fā)商對市場的預(yù)期大幅降溫。

　　另外，外灘國際金融服務(wù)中心(8-1)地塊，通過預(yù)申請制度，對開發(fā)商進(jìn)行篩選，使得一部分不夠資質(zhì)的開發(fā)商被屏蔽。首輪的綜合評分考核方式，使得一些不夠條件的開發(fā)商提前出局的同時，也大大降低了最后價格競拍的激烈程度，使得上述地塊能以較低價格成交。

　　克而瑞中國分析師薛建雄則道出另一個原因：在貨幣政策可能收緊的大背景下，開發(fā)商逐漸感受到了資金壓力。尤其是根據(jù)國土部的政策，一幅土地的首付就要達(dá)到地價的50%。而對競得外灘國際金融服務(wù)中心(8-1)地塊的開發(fā)商來說，上述地塊即使成交總價僅92.2億元，但依然要付出46億多元的首付款，對開發(fā)商構(gòu)成不小的資金壓力。尤其是上述項目是商業(yè)項目，銷售價格不高，資金回籠速度也比較慢。多數(shù)開發(fā)商不愿意將資金大量投入到這樣一幅資金周轉(zhuǎn)速度緩慢的地塊。

　　有未經(jīng)證實消息稱，中華企業(yè)未能繼續(xù)追拍的原因，是因為聯(lián)合競拍的兩家保險企業(yè)受限于保監(jiān)會的相關(guān)規(guī)定。這或許能從另一個側(cè)面反映當(dāng)前金融監(jiān)管的嚴(yán)格尺度。