經歷了2009年的地王頻出之后，高價地所帶來的隱患說來就來。近日，大龍地產因欠繳位于北京天竺開發區的地王地價款，被北京市國土局叫停拿地資格。此前，北京市廣渠路15號地和安立路西側居住用地這兩個大小地王都申請調整建筑規劃。而地王帶動房價飆升的問題早已路人皆知。

　　不過這一切并沒有妨礙地王家族的繼續高歌猛進。1月21日，中海地產以59.7億元刷新了北京拿地的成交總價紀錄。

　　在去年經濟企穩時期，土地價格的回暖被解讀為市場信心恢復的信號。在房價已經大幅上漲、泡沫擔憂不斷升級的今天，地王造成的連鎖反應令業內人士不安。

　　開發商資金鏈緊繃

　　從去年11月20日成為北京市“雙料”地王，到今年1月22日由于欠繳地價款而被叫停拿地資格，大龍地產的經歷可謂大起大伏，大喜大悲。不過自成為地王的第一天起，質疑之聲就不絕于耳。問題的關鍵在于，一家凈資產不足15億元、期末現金及現金等價物尚未過億元、積十幾年凈利潤都還不清地價款的企業，如何能承受50.5億元的高額地價之重。

　　“大龍地產的事件不只是個案，”北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒表示，2009年很多高價地塊目前都存在欠繳土地款的情況。“一些開發商在拿地的時候并沒有足夠的實力支付地價款，只是寄希望于用土地融資從而籌齊資金，高估了自身的融資能力。尤其當信貸資金開始收緊時，高價地對開發商的負面影響就開始逐漸顯現。”

　　實際上，除了大龍地產外，2009年的北京地王們已經出現了不少新情況。此前，廣渠路15號地和安立路西側居住用地均申請調整規劃，上調建筑控制高度。業內人士表示，拖欠地價款、土地批而未用、修改建筑規劃已經成為地王們的“潛規則”。

　　2009年樓市迅速回暖、地王不斷涌現，大量信貸資金的涌入成為不容忽視的原因之一。根據國家統計局的數據，2009年房地產開發企業資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，國內貸款11293億元，增長48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業自籌資金17906億元，增長16.9%；其他資金27459億元，增長71.9%。在其他資金中，個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。不難看出，國內貸款和個人按揭貸款的增速遠遠超過了其余資金來源，成為拉動房地產開發企業資金增長的主要動力。而在這條資金鏈中，信貸資金接近2萬億，占全部資金來源的34.48%，顯露出明顯的資金推動型樓市特征。

　　伴隨著國家宏觀政策調控及二套房貸收緊，銀行對于房地產企業的貸款趨于謹慎，個人按揭貸款也面臨著下降的趨勢。中國證券報記者從中國建設銀行內部人士處獲悉，在今年年初，總行給各地分行下發的文件中就明確要求“對地王項目不得予以支持”。

　　“2010年房地產開發企業的國內貸款將逐步收緊。”聯合證券分析師魚晉華指出，如果按照市場普遍預期的2010年信貸投放額7.5萬億元估算，今年房企國內貸款將在8900億元左右。再加上“國11條”里提出嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產開發企業或開發項目發放房地產開發貸款，預計全年房企國內貸款將同比下降25%左右。

　　中銀國際研究員田世欣表示，如果未來寬松貨幣政策逐步退出，加息周期早于預期，對房地產行業的供需將產生較大的打擊。再加上A股再融資放緩、銀行業開發貸款也有結構性收緊的趨勢，開發商大規模出現資金鏈風險的情形可能再現。

　　助推房價三級跳

　　地王不僅令部分開發商抑郁，更令很多普通消費者“胸悶”。地王助力之下，房價趁勢完成三級跳，離普通消費者的購買力越來越遠。

　　有業內人士指出，房屋售價由“樓面價+建安成本+利潤”構成，拿地成本低，開發商賣房價格不一定會低，但如果拿地成本高，賣房價格一定會高，高地價往往意味著高房價。

　　1月21日，中海地產以59.7億元的價格獲得豐臺區花鄉六圈A居住項目用地開發權，超出起始價195%，樓面地價高達17153元/平方米，成交總價刷新了去年12月份由大龍地產創下的50.5億元的總價紀錄，成為北京新地王；另外一塊豐臺區花鄉六圈B居住項目用地同樣被中海以7.2億元拿下，樓面價15229元/平方米。17153元/平米的樓面價已經達到了該區域當前在售項目的價格。

　　據北京中原三級市場研究部統計數據顯示，目前花鄉區域的二手房均價為17500元/平方米，該價格比2009年初的10760元/平方米上漲了62.6%，漲幅超過全市二手房均價58%的漲幅。雖然該區域將有地鐵9號線經過的利好，但目前該一區域別墅項目二手房均價也僅在24000元/平方米左右。

　　中原地產市場部張大偉認為，如果按照拍賣的規劃面積建設不改規劃的話，豐臺區六圈A居住項目用地建成后單價將超過3.5萬元/平方米，遠高于現在甚至是三環以內商品房的均價。市場源頭土地炒作的氣氛依然濃郁，而一旦該信號傳導到買賣市場，春節后北京樓市可能繼續恢復上漲。

　　除了提高自身價格之外，“地王”客觀上已經成為判斷區域市場房價的一個重要標準，地王的出爐往往會對周邊區域市場的房價產生引導和助推作用。

　　北京中原三級市場部預計，在地王等因素的刺激之下，花鄉區域的二手房市場可能在1月下旬率先回暖，二手房價格很可能率先突破2萬元，成為南四環領漲區域。

　　而地處廣渠路36號的“前地王”首城國際，2009年3月份開盤價為13500元/平方米，當前銷售均價已經達到26000元/平方米。不到一年時間高達一倍的漲幅絕對離不開周邊兩塊“前地王”的功勞：2009年5月21日，富力地產以10.22億元的總價、近15000元/平方米的樓面價取得廣渠門外10號地；6月30日，中化方興地產以40.6億元的總價、逾15000元/平方米的樓面價奪得廣渠路15號地。兩塊地王輪番拍出之后，廣渠路區域瞬間變得炙手可熱，地價推高房價的效應也快速顯現。

　　政府效力待提升

　　在地王風起云涌、開發商違約、普通消費者“望房興嘆”的背后，暴露出的問題是地方調控政策執行力的不到位。

　　“高價地已經綁架了政府和金融。”中國人民大學土地管理系副教授曲衛東坦言，開發商通過銀行信貸的方式將原本屬于自身的開發風險部分轉移到銀行身上，同時拖欠土地出讓金，使得政府、銀行和開發商的利益捆綁到一起，迫使政府降低首付款比例或者改變土地規劃。“政府不僅僅是土地市場的組織者，更要規范市場發展。土地拍賣出去并不意味著供地結束，還要看土地價格是否合理，最終能否形成有效供應。這才是進行土地交易的目的。”

　　湘江偉業(北京)投資有限公司董事長方明理表示：“更改土地規劃、分期繳納土地款、降低首付比例等方式都是不公平的行為，應該堅決抵制。部分房企哄抬地價，給市場傳達了不好的信息，使得區域周邊房價出現上漲，增加了購房人的壓力。同時，拿地房企拖欠地價款，也使企業背后的政府形象受到了損害。地王欠款，遲遲不能開工，政府的土地供應沒有有效實現，是一種資源的浪費。”他認為，政府應該加強政策的執行力，確定供地計劃，緩和供需矛盾，對拿地不按時開發的企業應嚴厲打擊。