《廣州市閑置土地處理辦法》嚴厲打擊囤地 增值地價一收土地成本可能翻倍

　　十幾年前，可能幾十元、幾百元/平方米(占地面積)的地價，按照現在市場重新評估之后，可能會要數百元、數千元/平方米(建筑面積)。按照即將頒布的《廣州市閑置土地處理辦法》，某些土地一旦確認閑置的話，土地成本可能翻倍、甚至十幾倍。而在2009年，廣州一共收回16宗閑置用地，共計面積約43.4公頃，收繳土地閑置費約3000萬元。

　　2009年，經廣州市人民政府批準，廣州市國土房管局收回閑置土地12宗、面積共41.3017公頃，注銷用地批準文件4宗、面積共2.0976公頃。

　　在這16宗被收回的閑置用地中，僅有一宗商住樓用地，為花都區華輝房地產綜合開發公司，位于新華街田美村，占地2535.5平方米；其被國土部門無償收回閑置土地，注銷用地有關批文，解除《國有土地使用權出讓合同》。

　　所占比例最大的是工業用地，達到30多公頃，占了近七成，其他有單位住宅、客運碼頭、郵政分局、培訓用地等。

　　83萬平方米逾期未動工

　　至于目前廣州有多少閑置用地，廣州市國土房管局有關負責人表示：“因為是一個動態的過程，很難說出一個準確的數據，但是在廣州應該有幾十宗。”

　　2009年11月，廣州市國土房管局曾經一連公布22份加快動工建設進度催告函，督促總面積超過83萬平方米的土地，按照約定時間動工。這一數量幾乎相當于正常年度推地計劃2.5萬平方米的1/4。

　　在樓價高漲的背景下，社會上對“囤地促使樓價高漲”的聲討聲不止。即便政府加快推地步驟，但是開發商拿在手中不開發的話，市場的供求矛盾還是無法解決，甚至人為造成供應緊張，推高房價，一些囤地多年的土地如今開發，當年低廉的地價在如今看來其土地成本甚至可以忽略不計，而出售到市場上，卻不會因為地價便宜而“賤賣”給消費者。

　　“拿地不開發實際上是開發商和政府之間的一種博弈，開發商希望房價保持現有水平，囤積土地讓政府賣地平抑房價的愿望落空。”合富輝煌首席市場分析師黎文江表示。

　　新政策解讀

　　修訂之后的《廣州市閑置土地處理辦法》，就是廣州重拳打擊囤地的有力措施。“在全國來說，是相當嚴厲的。”到底重拳在哪里，該負責人進行了詳盡解讀。

　　新政最嚴厲的就是征收增值地價。經過初步摸查，現在的閑置用地主要集中在花都、番禺，市中心比較少。但是花都、番禺在撤縣之前出讓的土地非常便宜，當時經濟和房地產業都沒有發展起來，幾十元/平方米、幾百元/平方米都有，而且是按照占地面積計算的。經過多年的發展之后，首先是地價升值了，在現在的土地拍賣市場上，花都、番禺等地的地價也有數千元/平方米，而且是按照建筑面積來計算的。而住宅用地的話，一般的容積率都在2以上，如此來計算的話，其中增值地價將非常可觀。一旦新政實施，如被認定閑置用地的，首先要補交的增值地價，可能就是原來地價的幾倍、甚至十幾倍。

　　一次性征收20%比

　　按月征收成本翻倍

　　新政規定，土地閑置費不再按月計收，而是統一規定按出讓土地價款20%或劃撥土地價款20%一次性征收。而之前按月征收的時候，一般是按照地價的0.8%~1.2%來征收的，閑置幾個月，就收幾個月，最終不得超過20%。比如按照一個1億元的閑置土地來計算，現在是一次性征收2000萬元，而之前，只要征收(按照1%)100萬元，新標準的處罰力度也是之前的十倍以上。

　　焦點一：什么地可以收閑置費？

　　怎么鑒定是閑置土地？怎么樣的情況下，可以收閑置費，什么條件下可以收回閑置用地？該負責人表示，只要是沒有按照土地出讓合同開發的，就被認定是閑置用地。而且也不是到時只要請幾個工人挖一點土就算動工的，而是其建設投資要超過其預算的1/4以上，才不算閑置。

　　在超過合同一年之后，可以收閑置費。一次性按照20%征收，逾期不繳納，按日加收應繳土地閑置費總額1%。的滯納金。閑置兩年以上，可以無條件收回閑置用地。其中如果是開發商自己的原因要求改規劃等原因，不在“豁免”之列。

　　焦點二：執行不透明治不了“囤地”？

　　一些專家表示，加大處罰力度，并不一定能夠打擊囤地，還要看執行的力度和透明度，否則提高罰款標準也難以起到阻嚇作用。

　　對此，該負責人表示，處置閑置用地，不適合全部公開。因為一些項目可能正在洽談項目合作，或是資金鏈有點緊張，正在融資，一旦全部公布的話，可能原本還可以進行的一個項目，會因此而夭折，一些項目公司可能因此直接破產。“原本還可以有救的項目，一公布可能直接將人家打死了，成了爛尾樓。”“達到收地的條件的時候，會召開聽證會，也會及時公布已經收回的閑置用地。”(蔣悅飛）