北京：地價瘋漲 國企頻當地王

　　根據北京中原地產提供的數據：截至12月10日，北京市2009年共出讓土地230宗，出讓總面積1776.28公頃，比2008年增加306.37公頃，增長20.85%，若不含工業倉儲用地，2009年出讓土地116宗，出讓面積達1080公頃，預計全年出讓面積將達到1280公頃，比上年增長30.28%。

　　中原地產研究部門負責人認為：從2007年和2008年北京土地出讓面積增長率分別為12.39%和8.57%可以看出，前三年土地供應量穩步增加，在經歷了近兩年房地產市場大漲大落之后，土地市場一度陷入低迷，進入2009年，為了保證經濟增長，中央和地方政府實行寬松的貨幣政策，使得土地交易市場有了大量資金，大大刺激了地產投資，以致各路開發商瘋狂拿地，于是2009年土地供應量出現激增。

　　數據顯示：截至2009年12月10日北京土地出讓價格平均287萬元／畝，比去年上漲25.88%。按不同用途分，商服、辦公及綜合用地價格最高，平均460萬元／畝，其中包括10幅加油站用地，價格高達692萬元／畝，因而商服、辦公及綜合用地整體價格被提升。

　　住宅類用地價格平均442萬元／畝，比去年上漲34.76%，工業倉儲用地價格平均38萬元／畝，同比下降13.64%。

　　中原地產表示，2009年北京市住宅用地平均樓面地價已達5359元／平方米，根據住宅用地樓面地價增長趨勢分析，2007年和2009年分別增長30.59%和42.45%，其它年度增長不超過10%，而恰恰就是這兩個年度房地產市場異常火暴，商品房成交量和成交價暴漲，似乎土地交易價格亦隨行就市，到底是地價決定房價還是房價決定地價，土地市場的表象貌似印證了后者，不過可以肯定的是，住宅地價是隨著住宅市場的表現呈現跳躍式增長的。

　　美聯物業根據北京土地儲備中心公布的數據統計顯示：北京2009年截至12月17日合計拍賣涉及住宅類地塊為69塊。其中有30塊地為有國企背景的企業獲得，占據市場總比例達到了43%。而民企僅為57%。特別是2009年下半年，國企高價拿地頻繁，明顯占據了市場的主導地位，據美聯物業市場研究部統計顯示：在下半年北京成交的30塊住宅地塊中更是有18塊由國企拍得，占到了市場的60%。

　　美聯物業市場研究部總監張大偉在接受本報記者采訪時表示，從北京市住宅地塊成交比例中可以看出國企已占據市場第一。從2009年土地成交看建面均價第一也被國企牢牢占據，北京土地價格的上漲推動力更多來自于國企，特別是下半年，大部分地王都為國企“出品”。

　　上海：地王頻現，地價狂漲113%

　　“2009年中國土地市場最耀眼的現象就是數量眾多的央企地王。”上海佑威房地產研究中心副主任陸騎麟在接受中國經濟時報記者采訪時表示，就上海而言，年初的金地青浦趙巷地塊；年中的中海長風地塊、綠地徐匯地塊；年末的中建全國單價地王楊浦新江灣地塊。地王的頻繁出現與樓市過“火”存在必然的聯系，而央企地王過多的情況下，與今年4萬億的投資不無關系。

　　易居中國根據上海市規土局公告統計，2009年上海已成交土地433宗991.29億元，預期12月30日還有6宗工業倉儲用地，按1328萬元的總保證金預算，6塊地的成交價在1.328億元左右。因此，全年上海將有439宗土地成交，為政府創造992.63億元土地財政收入，是2008年400億元土地財政收入的2.48倍，比上一個高峰2007年的481.29億元還要高出106%，創2004年8月31日土地招拍掛制度執行以來的新高。

　　易居中國分析師薛建雄對本報記者表示，在今年成交的土地中，有78宗用地是住宅或含有住宅性質用地，這78宗用地的建筑面積達908.96萬平方米，總成交金額達657.18億元，平均樓盤價7230元／平方米。對比2008年的44宗用地是住宅或含有住宅性質用地量的一倍多，但是908.96萬平方米的可建面積只比2008年的732.56萬平方米多出24%，成交金額卻比2008年的248.56億元多出2.64倍，平均樓板價比2008年的3393元漲了113%。

　　他表示，按2008年商品住宅13665元／平方米的價格算，當年的地價占房價的24.8%。2009年商品住宅的均價在15467元／平方米左右，那么地價將占今年房價的46.7%。另外，今年商品住宅的銷售面積達1830萬平方米，而開發商購得的可建住宅土地面積僅908.96萬平方米。

　　薛建雄指出，今年這種“面粉”比“面包”更加緊缺、更加金貴的情況，是推動“面粉”和“面包”價格同時高漲的主要原因。以至于在政府加強樓市調控的時候，開發商集體呼吁政府多增加土地供應，以解決地價過高推高房價的不良影響。

　　由央企中建集團于12月23日拿下的新江灣城C6地塊，樓板價高達32484元／平方米，這是今年住宅用地的價格之最，也是上海乃至大陸歷史上住宅用地單價最高的。同樣是央企的海航置業于9月8日拿下的陸家嘴E18單元1-10地塊，高達36481元／平方米的樓板價，創下今年地價之最，同時也是除退地的163地塊外的歷史地價之最。

　　但是，易居中國的報告也指出，目前上海市場上拿地超過2年未上市或未動工的有330宗是住宅或含有住宅用地的項目，可建面積達4356.5萬平方米。薛建雄分析，如果這些因動遷困難或被開發商囤積的土地能夠被及時疏導開發出來，加上每年正常推出的幾百萬平方米住宅用地，未來3—5年內上海住宅市場的供應量可以保持和近年相當的水平。

　　易居中國的報告還指出，按照上海2009年統計年鑒的數據顯示，目前上海住宅的保有量為4.72億平方米，常住人口1888.46萬來算，目前上海的人均使用面積為25平方米。人均居住面積則只有18平方米，離國際人均標準的30平方米還有很大差距。按照目前的人口水平來算，上海至少需要7.87億平方米的存量住宅才夠用；考慮到上海每年30萬—50萬的人口增長量，每年還需要另外增加1000萬平方米左右的住宅建設量。

　　因此，目前上海的供地情況還遠遠不能滿足市場需求。不過，薛建雄指出，隨著上海軌道交通建設到所有郊區縣，甚至通到江、浙之后，廣大的遠郊和周邊城市預期可以提供更多的住宅建設用地，到那時住宅用地的緊缺程度就有望獲得緩解。但這也需要一定的時間，同時也意味著更多的人口將居住到遠郊或鄰近城市。