2009年中國土地市場的風(fēng)頭蓋過了房地產(chǎn)市場，不斷涌現(xiàn)的“地王”比新開的樓盤更加吸引眼球，部分城市的地價漲幅已超過房價。面對火爆的土地交易市場，人們一方面開始驚呼像2007年那樣的“地王”時代又回來了；另一方面，對“面粉比面包更貴”的質(zhì)疑之聲也開始不絕于耳。

　　“地王”的不斷出現(xiàn)，給原本就已開足馬力上漲的房價再次注入了一針強心劑。當開發(fā)商們一次又一次在北京、上海、杭州、廣州等地的土地市場交易大廳里舉起手中競拍的號碼牌時，問題也隨之出現(xiàn)：究竟是哪些因素推高了年內(nèi)中國的地價，高額的地價最后要由誰來“埋單”？

　　“地王”頻現(xiàn)　市場烽煙四起

　　2009年6月的最后一周，北京連續(xù)高價成交三處地塊：6月25日，北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過125輪的激烈競價，以17.4億元競得通州九棵樹大街居住項目，高出起始價近10億；僅一天后，6月26日，成都中澤置業(yè)有限公司經(jīng)過46輪激烈競價以19.6億元拿下北京奧運村鄉(xiāng)地塊；6月30日，中化方興又以40.6億元拍得廣渠路15號地。幾天之內(nèi)土地成交價格被三次刷新，人們開始驚詫于“一天一個新地王”的速度。

　　土地市場烽煙四起，6月底的“地王”頻現(xiàn)既不是開始，也不是結(jié)束。早在今年4月初，伴隨著房地產(chǎn)市場的全面回暖和市場流動性的不斷增強，回籠了大量資金的開發(fā)商就已經(jīng)開始布局新一輪的土地儲備，5、6月份各大房企頻頻出手，進入9月份更是達到高潮。根據(jù)北京、上海、杭州、廣州等地房管局和國土資源局及土地拍賣交易網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從9月3日SOHO中國以接近25億元的價格拿下朝陽區(qū)望京B29地塊，到10日中海地產(chǎn)以70.06億元拿下上海普陀區(qū)長風(fēng)6B、7C兩幅地塊，再到9月30日綠地集團72.45億元拍得上海徐匯龍華路1960號地塊。一個月間，全國房地產(chǎn)一線城市和主要二線城市共有接近50宗土地交易以高溢價水平成交，屢屢創(chuàng)下“地王”紀錄，而一個月內(nèi)土地成交的總金額也創(chuàng)紀錄的達到了800億元。

　　進入10月、11月，雖然大規(guī)模拿地的情況沒有再次出現(xiàn)，但零星的“地王”依舊不斷。11月20日，北京大龍房地產(chǎn)有限公司以50.5億競得順義后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地，樓面地價2.986萬元。2009年全年的土地交易熱度已全面超過了此前被譽為“地王年”的2007年的水平。由于“地王”普遍的高溢價水平，國內(nèi)某些城市頭三個季度通過土地轉(zhuǎn)讓獲得的土地出讓金已遠遠超過了全年預(yù)算。

　　高價地提高了人們對房價預(yù)期

　　“地王”不斷出現(xiàn)給普通消費者帶來的最大擔(dān)憂仍然是房價。北京中原地產(chǎn)三級市場研究部分析師靳瑞興告訴記者，自北京廣渠門外10號地以10億多元天價被富力收入囊中后，周邊的二手房價就隨之水漲船高。“以附近的富力城為例，以往均價在22000元每平方米的房子現(xiàn)在平均已經(jīng)上漲了3000元左右，某些業(yè)主甚至開價到了28000元每平方米，高價地的誕生直接提高了人們對房價的預(yù)期。”

　　根據(jù)目前北京廣渠門外10號地與廣渠路15號地的成交價格推算，其樓面價格均已超過15000元每平方米，而根據(jù)北京地產(chǎn)中介機構(gòu)我愛我家提供的數(shù)據(jù)，在兩地塊成交前，周圍的二手房價格在13000元左右。我愛我家市場研究部研究員秦瑞表示，雖然還沒有確切的數(shù)據(jù)顯示高價地周邊二手房漲價的具體幅度，但是頻頻高價成交的地塊還是帶動了周圍二手房價格的上漲。“部分業(yè)主跟風(fēng)漲價有很大的盲目成分，在京城房地產(chǎn)市場上營造出了濃濃的漲價氛圍。”

　　社科院最新公布的《中國住房發(fā)展報告(2009-2010)》中的數(shù)據(jù)顯示：住房用地價格從2009年第2季度開始回升，個別城市的居住用地成交總價和樓面地價的“地王”紀錄不斷被刷新。1至9月全國住房用地平均樓面價格穩(wěn)步上漲。5月以后住房用地平均樓面價格突破每平方米1500元，8月接近2000元，9月高達2691元。

　　樓面價格的迅速上升不僅提高了“地王”周邊的商品房價格，同樣也形成了未來的漲價預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士分析認為，新地王的誕生，標志著局部房價上漲的空間依然很大，在未來一兩年內(nèi)，隨著“地王”上建成的商品房逐漸入市，新一輪的房價制高點必然隨之誕生。隨著北京、上海等地“地王”露面價格的不斷攀升，房價進入每平方米3萬元已不再是天方夜譚，而高額地價的賬單最終仍要轉(zhuǎn)移到普通消費者的手里。

　　“地王”背后的三重推手

　　在國內(nèi)地產(chǎn)巨頭萬科6月份發(fā)布的公告中顯示，在今年5到6月間，該公司已斥資23億元多處拿地。和萬科一樣，今年3月份以來樓市的全面回暖使得開發(fā)商們回籠了大量的資金，為其進一步的儲備土地打下了堅實的資金基礎(chǔ)。與此同時，成交面積不斷走高，也消化了此前房地產(chǎn)市場積壓的大量庫存，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始了補庫存的布局，需求的缺口一定程度上也推高了土地的價格。

　　不僅如此，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策刺激下，市場的流動性在2009年也前所未有的提高。在實體經(jīng)濟回暖相對滯后，通脹預(yù)期開始出現(xiàn)的情況下，將資金投入保值能力強、利潤回報率又快又高的房地產(chǎn)行業(yè)開始成為企業(yè)的普遍選擇。在年內(nèi)各地的土地爭奪戰(zhàn)當中，獲得大量貸款、資金充裕的國企和央企開始扮演重要的角色。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，當土地交易市場成為投資市場，泡沫就隨時可能浮現(xiàn)。在全球經(jīng)濟尚未好轉(zhuǎn)、國內(nèi)信貸相對寬松的背景下，如果將土地進行資本化杠桿運作，頻頻制造高價搶地的現(xiàn)象，泡沫便會被迅速吹大。

　　除此之外，上海易居中國房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭在接受采訪時還指出，目前推高地價還一個重要的原因就是目前這種“價高者得”的競投方式。以掛牌為例，只需要有兩家開發(fā)商參與競投，就能迅速推高地價。而開發(fā)商競投出高地價，其手上儲備的土地?zé)o疑又迅速升值。

　　遏制房價　地價形成機制要合理

　　雖然年內(nèi)國土資源部在調(diào)查后明確表示，土地成本僅占房地產(chǎn)開發(fā)成本的23%。但不可否認，土地成交價格與房價仍然存在明顯的正相關(guān)性。

　　對此，一些房地產(chǎn)專家建議，要想讓房價維持在一個合理的水平，就必須使地價保持在一個合理的水平。合理的地價形成機制，不能僅采取“價高者得”的簡單拍賣方式。綜合考慮開發(fā)質(zhì)量，售后服務(wù)等條件的招標方式應(yīng)該更多地引入到今后土地的交易當中。除此之外一些業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)進一步出臺措施加大對囤地處罰的力度、醞釀增加土地增值稅等。

　　面對年內(nèi)土地市場異乎尋常的火爆局面，新一輪的國家土地調(diào)控政策開始醞釀。11月13日，國土資源部正式出臺文件，針對商品住宅用地的宗地出讓面積首次給出明確的上限，要求大城市不能超過20公頃。12月17日，財政部、國土部等5部委公布《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，要求地方政府必須將土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，開發(fā)商拿地分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，首次繳款比例不得低于全部出讓款的50%。如果開發(fā)商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。

　　楊紅旭表示，此舉一出，將有效約束開發(fā)商的分期開發(fā)模式，過去業(yè)界慣用的大盤分期開發(fā)或?qū)㈦y以為繼，對平抑房價將起到積極作用。申銀萬國房地產(chǎn)分析師殷姿則認為，這一政策對中小地產(chǎn)商可造成資金上的壓力，但對于資金雄厚的大地產(chǎn)商影響有限。抑制地市的投機行為，提高拿地門檻要和打擊囤地掛鉤才會發(fā)揮真正的效力。(記者 羅宇凡、葉鋒)