●“地王”頻出和房企扎堆上市讓人不得不　承認,股市仍然是房地產企業的“提款機”

　　●盡管大部分機構在公開報告中對房地產　板塊仍給予“增持”評級和“超配”建議,　但私下里房地產分析師已經通過郵件不　公開地向投資客戶提示了風險

　　“圈錢”“搶地”成了2009年房地產業在資本市場的重頭戲,“地王”頻出和房企扎堆上市讓人不得不承認,股市仍然是房地產企業的“提款機”,土地則是上市房企融資的砝碼。上市-融資圈錢-拿地-擴大規模-再融資,成了不少房企最快捷的成長路徑。

　　股市仍是房企融資重要渠道

　　北京金隅7月29日在香港證券交易所正式掛牌交易,通過上市,北京金隅籌集資金54億港元。第二天,中國建筑在上海證券交易所上市成功融資501億元,成為房地產領域的“巨無霸”。兩周后,世聯地產在深交所中小板上市,融資6億元……

　　復旦大學房地產研究中心主任尹伯成指出,作為資金密集型的行業,房企通過上市在股市進行融資,其成本遠遠低于其它方式,上市后還可以通過定向或非定向增發、發公司債等形式獲得更多的資金。

　　據WIND統計,截至12月15日,今年IPO融資達1663億元,是去年的1.6倍。統計顯示,今年IPO的大盤項目主要以建筑業、證券金融業為主。而在再融資中,2700多億元的資金流向了房地產、有色金屬、石化、金融業等傳統行業。據統計,122家增發公司中,地產業有13家,從籌資規模看,房地產行業占到了23%。

　　搜房網日前發布的“2009年內地房企融資調查”顯示,今年以來,在信貸寬松、樓市復蘇強勁的大背景下,內地房企急速融資,截至11月6日,61家房企共計融資3924.55億元。

　　中原地產發布報告稱,目前已經啟動或有上市計劃的地產商還有近20家,復地集團、富力地產、中海地產、城建地產等已經在香港上市的公司也希望通過回歸A股進行再融資。

　　囤地成上市房企融資砝碼

　　根據中國指數研究院的數據,今年前11個月,全國60個城市住宅用地累計供應量和成交量均超過去年同期水平,呈連續增長態勢。宏觀經濟的企穩向好和商品房銷售市場的火爆成為住宅用地交易的引擎,在房企重啟IPO之后,增加土地儲備成為房企當務之急。

　　克而瑞(中國)日前發布的今年三季度末中國房企土地儲備排行顯示,前十大房企總共擁有土地儲備3.05億平方米,其中排名第一的恒大地產擁有土地儲備5100萬平方米,夠其開發8.5年(按其前三季度銷售速度推算)。

　　今典集團董事長張寶全表示,現在房地產業的游戲規則已經變了,對上市公司而言,土地只是資本運作的工具,價格高低不是考慮重點。一些券商分析師在報告中也屢屢提及上市公司儲備的土地,以吸引投資者。

　　2009年1-11月,我國土地市場“地王”頻現,成交總價屢次被刷新。業內人士稱,土地分期付款方式是房企敢于拿“地王”的原因之一,開發企業只要支付少量的保證金就可以得到土地的開發權。12月17日,財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》,再次強調不得按土地價款繳納比例分割核發國有土地使用證。專家認為,這將有效約束開發商的開發模式——傳統的大盤分期開發或將難以為繼,對資金實力薄弱的中小房地產企業壓力較大。

　　地產板塊后市有風險

　　長江證券房地產分析師蘇雪晶稱,14日國務院常務會議讓不少分析師對后市的判斷都由樂觀轉向謹慎。預計后續對非法囤地、地產企業資本市場融資以及打擊捂盤行為等諸多方面都會有相關政策出臺,地產股在今后一段時間震蕩難免。

　　國泰君安房地產分析師孫建平認為,中央第一次釋放出一些城市房價上漲過快的政策信號,與近期輿論引導相符,在較短時間內對投資者心理和房地產板塊有一定負面影響。綜合判斷,房地產行業和板塊短中期受負面影響有限。中央對行業的評判主要針對房價短期上漲過快的一線城市,二三線城市政策壓力較小。

　　申銀萬國最新報告稱,上市房地產公司近三年毛利率仍然將維持在相對較高的水平,預計2009年、2010年、2011年行業毛利率分別為35%、35.9%、34.3%。

　　而記者從一些分析師處了解到,盡管大部分機構在公開報告中對房地產板塊仍給予“增持”評級和“超配”建議,但私下里房地產分析師已經通過郵件不公開地向投資客戶提示了風險,有的分析師甚至收回了讓客戶在明年上半年進行波段交易的建議。摩根士丹利亞洲公司執行董事婁剛明確向記者表示,2010年房地產市場和政策都不可能比2009年更好,因此建議“低配”地產股。