臨近年末，各方關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策風(fēng)云突變，隨著今年以來(lái)地價(jià)、房?jī)r(jià)的大幅攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了新一輪的調(diào)控措施。

　　12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)旨在打擊“囤積”土地行為的 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》。要求今后在土地出讓中，拿地首付不低于全部土地出讓款的50%，分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)1年，特殊項(xiàng)目在兩年內(nèi)全部付清。這一規(guī)定被業(yè)內(nèi)稱為“土地新政”。

　　出人意料的是，就在土地新政出臺(tái)的第二天(12月18日)，上海嘉定數(shù)幅土地以超過(guò)底價(jià)400%的價(jià)格成交。對(duì)此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商趕在土地出讓金首付5成的政策實(shí)施細(xì)則出臺(tái)前，趕緊搶購(gòu)“低首付用地”。但開(kāi)發(fā)商卻透露，主要是看好當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展建設(shè)的前景，準(zhǔn)備建造中高端住宅。

　　一家外資投行的負(fù)責(zé)人更指出了高價(jià)拍地背后的行業(yè)風(fēng)向標(biāo)——開(kāi)發(fā)商正在由高利潤(rùn)率向高開(kāi)發(fā)量轉(zhuǎn)型，善于搞城鎮(zhèn)建設(shè)、能夠大量建樓造城的開(kāi)發(fā)商，將有望在本輪的宏觀調(diào)控后受益。

　　上海土地成交溢價(jià)率頻創(chuàng)新高

　　12月18日，龍湖通過(guò)招拍掛方式，在上海成功競(jìng)得嘉定區(qū)嘉定新城A15-1、B05-1地塊，總占地面積約6.5萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積14.55萬(wàn)平米，總地價(jià)為17.2888億元，折合樓面地價(jià)高達(dá)11883元/平方米，溢價(jià)率達(dá)417%。

　　同日，江蘇常發(fā)集團(tuán)以9.1億元拿下嘉定新城溫泉路地塊，樓板價(jià)高達(dá)12076元/平方米，溢價(jià)率425%，再次刷新了上海土地成交溢價(jià)率的新高。12月10日，在上海唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)地塊拍賣會(huì)上，綠城以16.611億元的價(jià)格競(jìng)得一幅住宅地塊的使用權(quán)，相比該地塊的起始價(jià)3.4706億元，溢價(jià)率為379%。

　　業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，嘉定地區(qū)的土地價(jià)格在3個(gè)月內(nèi)被推高了三成。

　　9月初，華潤(rùn)置地以14億元拿下嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)A07、A08地塊時(shí)，8066元的樓面地價(jià)被稱作“嘉定單價(jià)地王”。

　　11月，綠地以12.8億元將嘉定新城雙單路住宅地塊收入囊中，成交樓面地價(jià)為8550元/平方米，溢價(jià)幅度270%。其后，保利以12億元的價(jià)格摘取嘉定新城中心區(qū)C10-6、C14-2地塊，樓板價(jià)已高達(dá)9724元/平方米，溢價(jià)288%。

　　一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近日土地拍賣的高溢價(jià)或許和土地新政有關(guān)。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說(shuō)，不排除一些開(kāi)發(fā)商在新政策正式實(shí)施前搶購(gòu)“低首付”住宅用地的可能，畢竟對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流是非常寶貴的。

　　城鎮(zhèn)化建設(shè)或成轉(zhuǎn)型之路

　　但對(duì)于上述企業(yè)的高溢價(jià) “搶地”也有不同的看法。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，上述企業(yè)高價(jià)拿地的行為應(yīng)與五部委的相關(guān)政策無(wú)關(guān)。主要是受到上海三城七鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)向影響，尤其是在供地有限的情況下，未來(lái)上海又將優(yōu)先建設(shè)保障型住宅，開(kāi)發(fā)商可以獲得的商品住宅開(kāi)發(fā)用地將十分有限，因此龍湖等開(kāi)發(fā)商可能因此而選擇高價(jià)拿地。

　　他的猜測(cè)得到了上海龍湖投資發(fā)展兼營(yíng)銷副總高晚晴的證實(shí)。高晚晴表示，嘉定的城鎮(zhèn)化建設(shè)投入非常多，區(qū)域逐漸趨于成熟，就在本周末，通往該區(qū)域的軌道交通11號(hào)線即將開(kāi)通，這將進(jìn)一步提升該區(qū)域的成熟度，龍湖因此選擇在嘉定新城建造中高端住宅。

　　“中國(guó)經(jīng)濟(jì)下一個(gè)五年，會(huì)重點(diǎn)發(fā)展低碳產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化建設(shè)。”一家海外著名投資銀行的負(fù)責(zé)人昨日(12月21日)在一個(gè)內(nèi)部講座上說(shuō)，根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，開(kāi)發(fā)商正面臨轉(zhuǎn)型——向善于開(kāi)發(fā)高利潤(rùn)率產(chǎn)品的住宅制造商、向有城鎮(zhèn)建設(shè)能力的城鎮(zhèn)建設(shè)者轉(zhuǎn)型，類似萬(wàn)科、龍湖這樣的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，很有希望抓住這樣的機(jī)遇，在本輪宏觀調(diào)控后受益。