批而未用土地量大、閑置土地嚴重以及開發商囤地行為,長期以來一直困擾著我國土地市場與房地產業。在前日召開的全國第二次土地調查(以下簡稱“二調”)工作電視電話會議上,國土資源部部長徐紹史表示,從目前上報的數據來看,有10多個省(區、市)土地批而未用問題十分突出,需要進一步核查,并研究出臺具體政策,確認處理程序和意見。

　　-現狀10余省土地批而未用問題突出

　　目前,我國土地資源緊張,一方面18億畝耕地紅線保護壓力大,建設用地緊張,但另一方面大量土地批而未用,成為閑置用地,這種強烈的對比成了擺在監管部門面前的一道難題。不過一直以來,全國到底有多少土地批而未用一直沒有定論。據了解,從2007年啟動的“二調”投入資金將近150億,全面查清全國各類土地的利用狀況,摸清家底,而關于批而未用土地的調查是其中的一項重要內容。

　　在全國二調電視電話會上,徐紹史指出,從目前各省上報的數據來看,一些地方批而未用的土地量比較大,需要進一步核查認定。他透露,大概有10多個省(區、市)該問題十分突出,當中最大的省份批而未用土地達到了200多萬畝,最少的省份也有30多萬畝。雖然他沒有透露具體省份的名單和數量,但從該表述推測,全國批而未用的土地總量至少超過500萬畝。

　　而據《第一財經日報》報道,一位土地學家透露,這類用地的數量估計甚至可能達到千萬畝的規模。而今年我國全國的土地利用指標不過600余萬畝,此前幾年也都維持在580萬畝的水平。以次推算,當前批而未用土地的總量相當于全國2年多的土地利用指標。也就是說,如果能把這些土地真正利用起來,即使中央不再新批土地,也可以讓全國用上2年。

　　徐紹史反復強調,對于一些地方批而未用的土地量較大的情況,要進一步核查認定。國土資源部要求,縣級耕保、規劃部門須根據《“批而未用”土地核實情況記錄表》提供的“批而未用”圖斑相關信息,收集、查找批地原始文件材料,認真審查“批而未用”土地批地文件的真實性和有效性,判定批地文件是否真實、是否依法依規批準用地,逐一核對批準建設地塊的位置、面積、范圍等,并將核實結果上報。

　　處置閑置地國土部動作頻頻

　　其實,針對土地批而未用的問題,近期國土資源部近期頻頻動作。

　　據了解,今年7月和9月國土資源部連發兩道通知,要求地方清理批而未用土地,依法處置閑置用地。在7月版的文件中,為了讓地方政府引起重視,國土部甚至決定動用“暫停建設用地審批”的權力:到2009年9月,對用地供地率仍未明顯提高的地區,將暫停對該地區建設用地審批的受理。

　　11月20日,國土資源部又下發《關于開展第二次全國土地調查中“批而未用”土地核實工作的通知》。要求在全國范圍內組織開展土地二調中“批而未用”土地的核實工作。地方政府需要在12月15日前核查相關資料,并上報國土部。國土部將組織聯合檢查組對各地復查核實結果進行檢查、抽查。對復查核實把關不嚴、弄虛作假的,將嚴格查處,追究責任,并予以通報。

　　而據知情人士透露,國土資源部高層也多次要求地方政府,應對“批而未用”土地提出具體的處理意見。針對開發商囤地的行為,此前國土部規劃司司長董祚繼也曾明確表示,“國土資源部正在積極研究對策,監督土地開發進程,對開發商囤地行為進行嚴厲打擊,并將曝光相關違法行為。”國土資源部很快將出臺后續政策打擊開發商囤地行為,并對重大違法案件進行曝光。

　　在前日的會上,徐紹史強調,對于批而未用土地的存在,需要有確認的程序和處理的意見。國土資源部將在尊重歷史和承認現實的基礎上,盡快形成意見,與各地商量并報領導小組審定,然后具體實施。下一步“嚴打作假”工作,主要也是針對批而未用土地量大等情況。

　　-動向

　　打擊囤地或征增值地價

　　針對閑置土地中矛盾突出的開發商囤地行為,《華夏時報》報道稱,由副部長贠小蘇牽頭,國土資源部最近組織了一個關于土地現狀的座談會,召集了包括廣東、上海、北京等十幾個省市的土地管理者座談。“為了打擊開發商囤地,國土部正在醞釀啟動增值地價政策。”

　　據了解,關于增值地價的說法,其實并不是第一次出現。2008年1月,國務院發布《國務院關于促進節約集約用地的通知》,首次提及擬對閑置房地產用地征“增值地價”,但是由于樓市隨后出現逆轉,已經箭在弦上的政策最終擱置。如今重新提及,增加囤地成本意圖明顯。

　　關于閑置用地如何介定,目前并不是十分明晰,開發商也有不少空子可鉆。導致閑置地的原因也很復雜,董祚繼日前就表示,一方面可能是開發商的原因；另一方面可能是地方政府的原因,即整體規劃過程中土地開發前期手續沒有完備,導致土地不能進行開發。

　　業內人士指出,在推行增值地價政策時,閑置用地的認定可能以出讓合同或建設用地批準文件上寫明的開工為準,超出開工規定時間的即為閑置用地。只要被認定為閑置用地,就要征收增值地價。

　　知情人士同時透露,國土部門也在考慮將竣工時間列入“認定范圍”,對于超出竣工時間一定期限的土地也征收增值地價,“增值地價應該在土地增值稅基礎上再征收,所以這會極大地減少囤地利益,開發商就會減少囤地的愿望。”

　　中原地產胡廣東表示,以廣州為例,截至目前全廣州開發商手中沒有開發的土地建筑面積大約在2000萬平方米左右。從這一數據可以看出,政府在打擊閑置地時,阻力重重、力度也稍嫌不夠。“很多囤地的房企都是大型開發商或者有國企背景的,因此阻力不可謂不大”。因此征收增值地價不失為打擊囤地的一個折中辦法。但他強調,該政策如果出臺,政府應該詳細設置細則進行規范,否則若留有空子,效果可能會大打折扣。

　　記者盧軼