囤地的核心問題不在經(jīng)濟層面，而在政治層面。不在博友的論戰(zhàn)層面，而在中央和地方的博弈層面，不在土地財政的積弊層面，而在改革的利益分割層面。

　　但，有一點可以肯定：那就是攻克囤地需要多種方式同時作用。從這個角度來講，成都目前正在探索的這個模式，對攻克囤地頑疾，將有著深遠(yuǎn)的意義。

　　作為“統(tǒng)籌試點”城市，成都有著得天獨厚的政策傾斜優(yōu)勢，以及改革探索先行權(quán)；作為災(zāi)后重建重點地區(qū)，成都也有著獨一無二的區(qū)域優(yōu)勢和資金支持。從解決囤地的原因之一，也就是解決土地稀缺和相對剛性的角度來看，成都模式或許是未來土地市場的先行者。

　　要論囤地頑疾，先看囤地的幾個深層次原因。

　　首先，土地總體供應(yīng)不足。

　　以北京為例：北京市2006年全年土地供應(yīng)計劃6500公頃。

　　北京2007年供地將控制在6300公頃以內(nèi)，并鼓勵引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地，增加廉租住房、經(jīng)濟適用房等土地供應(yīng)，繼續(xù)禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)和黨政機關(guān)新建培訓(xùn)中心等項目土地供應(yīng)。

　　2008年土地供應(yīng)總量控制在6100公頃左右，其中新增建設(shè)用地嚴(yán)格控制在3500公頃以內(nèi)，鼓勵和引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地2600公頃左右。

　　2009年土地供應(yīng)總量在5700公頃左右，其中新增建設(shè)用地嚴(yán)格控制在3300公頃以內(nèi)，鼓勵和引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地2400公頃左右。

　　實際上，北京已經(jīng)連續(xù)三年沒有完成供應(yīng)計劃。至于原因，筆者認(rèn)為有這么幾點：1、土地剛性(相對來講是非可再生資源)。2、18億耕地紅線使得審批越來越嚴(yán)格。3、拆遷成本上升，難度加大。4、特殊原因，比如08年處于調(diào)整期。

　　不僅北京，上海、深圳等標(biāo)桿城市也存在著土地供應(yīng)總量逐年下降的問題。其他的標(biāo)桿城市也存在同樣的問題。由于這些城市的發(fā)展已經(jīng)接近飽和，人口不斷增加的同時，拆遷難度卻有增無減，土地供應(yīng)總量減少，再加上有些開發(fā)商囤地的現(xiàn)象，真正進(jìn)入市場流通的土地就更加少了。這幾大原因在客觀上，造成了城市土地實際供應(yīng)不足的現(xiàn)象。對于開發(fā)商來講，土地是核心資源，是房地產(chǎn)的一級市場，因此只能硬著頭皮在土地拍賣現(xiàn)場“抬杠”。畢竟“巧婦難為無米之炊”，爭地之心可以理解……

　　其次，土地可再生程度低。

　　土地是非可再生資源，但又不是絕對的不可再生，利用舊城改造，利用征用農(nóng)村的集體用地兩條途徑，土地也可以說是相對的可再生資源。

　　但是，因為我們國家的特殊國情，也就是“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)”和土地的所有權(quán)問題，使得土地?zé)o法在城鄉(xiāng)之間流通。城市是土地國有，尤其是在一線城市，只能靠舊城改造來獲得新生土地，但像深圳這樣的城市，用地早已接近飽和。而征集郊區(qū)的集體用地，擴大城市規(guī)模這條路，不僅受到18億耕地線的限制，還需經(jīng)過一系列的審批，比如區(qū)域城市群之間的規(guī)模控制問題等等。

　　兩種原因使得土地的剛性特點非常明顯，這就為土地的升值留下了很大空間，而這也正是開發(fā)商囤地的基本考慮。很明顯的道理，如果土地價格越來越便宜，哪里還有屯地的必要？另外，囤地牽扯到國土、規(guī)劃等等政府部門，處罰程序繁雜，可做手腳的地方很多，更重要的是因為政府也早已成了利益相關(guān)者，因此囤地的現(xiàn)象才越來越嚴(yán)重，而且治理難度相當(dāng)大。

　　既然囤地的一大重要原因是土地實際供應(yīng)量減少，那么在18億畝耕地紅線的限制下，盡可能地增加土地供應(yīng)，則可以在一定程度上緩解囤地頑疾造成的副作用，或許是一條終南捷徑。

　　成都由于是“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)”試點，就可以對城市和鄉(xiāng)村的土地進(jìn)行統(tǒng)籌整理，通過把農(nóng)民集中安置，騰出大量的宅基地，一部分復(fù)耕增加耕地指標(biāo)，一部分指標(biāo)拿去在城市征地。如此則可以置換出大量的土地供應(yīng)指標(biāo)。

　　2004年以來，成都市已實施土地整理和城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤項目135個，投入資金88.3億元，整理面積125萬畝，新增耕地19萬畝，在改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件、提高農(nóng)地產(chǎn)出的同時，增加了有效耕地面積用于建設(shè)項目占用耕地的占補平衡，以確保區(qū)域耕地總量不減少、質(zhì)量不降低。而新增耕地19萬畝則為征地指標(biāo)的獲得埋下了伏筆。另外，農(nóng)村的土地價值遠(yuǎn)比城市土地的價值小，通過置換土地指標(biāo)，不僅是一定程度上緩解用地緊張，還能變相釋放土地價值，集資，讓土地價值最大化。

　　未來6年，成都市還將對全市農(nóng)村尚未整治的300萬畝左右耕地，和30萬畝左右農(nóng)村居民點進(jìn)行綜合整治。在提高農(nóng)民生活條件、改善村容村貌的同時，節(jié)約集約使用農(nóng)村集體建設(shè)用地，并在符合規(guī)劃的前提下，將節(jié)約的集體建設(shè)用地指標(biāo)放在有需求的區(qū)域使用，進(jìn)行綜合整治。平均每年整理耕地50萬畝，整理農(nóng)村居民點5萬-6萬畝，新增耕地面積4萬-5萬畝。

　　其綜合整治的實質(zhì)，就是建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場，把綜合整治騰出的農(nóng)村建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)逐步進(jìn)入土地有形市場公開交易，并由出價高者取得掛鉤指標(biāo)使用權(quán)。

　　今年雖然是土地市場復(fù)蘇后的關(guān)鍵一年，全國頻頻出現(xiàn)的地王，讓土地價格一再飆升，而成都的土地市場則相對理性。就連眾人都翹首企盼地王出現(xiàn)的城南某地塊，也被保利兵不血刃地收入囊中。而成都并不缺少資本實力雄厚的開發(fā)商，沿海、港資、外資、以及央企如云，但今年的土地市場卻不像其他城市那樣瘋，除了各企業(yè)的戰(zhàn)略考慮外，成都未來的土地供應(yīng)相對充足也是一大原因。這個模式對于其他城市來講，或許有著重要的借鑒意義。

　　囤地頑疾產(chǎn)生的背景復(fù)雜，時間久遠(yuǎn)，要治愈絕非一日之功，而且還需多種措施一齊運用。成都的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地的試點，雖然不能以一己之力解決囤地頑疾，但這種嘗試卻為解決囤地難題帶來了一些希望。

　　另外，成都是“統(tǒng)籌試點”區(qū)，就像是1978年的“小崗村”一樣，都是第一個吃螃蟹的地方，還是災(zāi)后重建重點，所以有著得天獨厚的政策傾斜優(yōu)勢，其他省市目前只能研究不能東施效顰。考慮到一個成功模式的探索到上升為理論，再到全國推廣則還需時日。但成都從2004年就已經(jīng)在探索，并且取得了許多成績，今年就成都樓市一枝獨秀這個方面來講，或可以從一個側(cè)面證明成都模式，對于探索解決“囤地”問題有著很大的作用。無論作為開發(fā)商，還是業(yè)內(nèi)的同仁，在注視全國局勢的同時，別忘了關(guān)注一下這個天府之國正在發(fā)生的裂變！（張宇良）