囤地的核心問題不在經濟層面，而在政治層面。不在博友的論戰層面，而在中央和地方的博弈層面，不在土地財政的積弊層面，而在改革的利益分割層面。

　　但，有一點可以肯定：那就是攻克囤地需要多種方式同時作用。從這個角度來講，成都目前正在探索的這個模式，對攻克囤地頑疾，將有著深遠的意義。

　　作為“統籌試點”城市，成都有著得天獨厚的政策傾斜優勢，以及改革探索先行權；作為災后重建重點地區，成都也有著獨一無二的區域優勢和資金支持。從解決囤地的原因之一，也就是解決土地稀缺和相對剛性的角度來看，成都模式或許是未來土地市場的先行者。

　　要論囤地頑疾，先看囤地的幾個深層次原因。

　　首先，土地總體供應不足。

　　以北京為例：北京市2006年全年土地供應計劃6500公頃。

　　北京2007年供地將控制在6300公頃以內，并鼓勵引導利用存量建設用地，增加廉租住房、經濟適用房等土地供應，繼續禁止別墅類房地產開發和黨政機關新建培訓中心等項目土地供應。

　　2008年土地供應總量控制在6100公頃左右，其中新增建設用地嚴格控制在3500公頃以內，鼓勵和引導利用存量建設用地2600公頃左右。

　　2009年土地供應總量在5700公頃左右，其中新增建設用地嚴格控制在3300公頃以內，鼓勵和引導利用存量建設用地2400公頃左右。

　　實際上，北京已經連續三年沒有完成供應計劃。至于原因，筆者認為有這么幾點：1、土地剛性(相對來講是非可再生資源)。2、18億耕地紅線使得審批越來越嚴格。3、拆遷成本上升，難度加大。4、特殊原因，比如08年處于調整期。

　　不僅北京，上海、深圳等標桿城市也存在著土地供應總量逐年下降的問題。其他的標桿城市也存在同樣的問題。由于這些城市的發展已經接近飽和，人口不斷增加的同時，拆遷難度卻有增無減，土地供應總量減少，再加上有些開發商囤地的現象，真正進入市場流通的土地就更加少了。這幾大原因在客觀上，造成了城市土地實際供應不足的現象。對于開發商來講，土地是核心資源，是房地產的一級市場，因此只能硬著頭皮在土地拍賣現場“抬杠”。畢竟“巧婦難為無米之炊”，爭地之心可以理解……

　　其次，土地可再生程度低。

　　土地是非可再生資源，但又不是絕對的不可再生，利用舊城改造，利用征用農村的集體用地兩條途徑，土地也可以說是相對的可再生資源。

　　但是，因為我們國家的特殊國情，也就是“城鄉二元結構”和土地的所有權問題，使得土地無法在城鄉之間流通。城市是土地國有，尤其是在一線城市，只能靠舊城改造來獲得新生土地，但像深圳這樣的城市，用地早已接近飽和。而征集郊區的集體用地，擴大城市規模這條路，不僅受到18億耕地線的限制，還需經過一系列的審批，比如區域城市群之間的規模控制問題等等。

　　兩種原因使得土地的剛性特點非常明顯，這就為土地的升值留下了很大空間，而這也正是開發商囤地的基本考慮。很明顯的道理，如果土地價格越來越便宜，哪里還有屯地的必要？另外，囤地牽扯到國土、規劃等等政府部門，處罰程序繁雜，可做手腳的地方很多，更重要的是因為政府也早已成了利益相關者，因此囤地的現象才越來越嚴重，而且治理難度相當大。

　　既然囤地的一大重要原因是土地實際供應量減少，那么在18億畝耕地紅線的限制下，盡可能地增加土地供應，則可以在一定程度上緩解囤地頑疾造成的副作用，或許是一條終南捷徑。

　　成都由于是“統籌城鄉”試點，就可以對城市和鄉村的土地進行統籌整理，通過把農民集中安置，騰出大量的宅基地，一部分復耕增加耕地指標，一部分指標拿去在城市征地。如此則可以置換出大量的土地供應指標。

　　2004年以來，成都市已實施土地整理和城鄉建設用地掛鉤項目135個，投入資金88.3億元，整理面積125萬畝，新增耕地19萬畝，在改善農業生產條件、提高農地產出的同時，增加了有效耕地面積用于建設項目占用耕地的占補平衡，以確保區域耕地總量不減少、質量不降低。而新增耕地19萬畝則為征地指標的獲得埋下了伏筆。另外，農村的土地價值遠比城市土地的價值小，通過置換土地指標，不僅是一定程度上緩解用地緊張，還能變相釋放土地價值，集資，讓土地價值最大化。

　　未來6年，成都市還將對全市農村尚未整治的300萬畝左右耕地，和30萬畝左右農村居民點進行綜合整治。在提高農民生活條件、改善村容村貌的同時，節約集約使用農村集體建設用地，并在符合規劃的前提下，將節約的集體建設用地指標放在有需求的區域使用，進行綜合整治。平均每年整理耕地50萬畝，整理農村居民點5萬-6萬畝，新增耕地面積4萬-5萬畝。

　　其綜合整治的實質，就是建立統一的城鄉建設用地市場，把綜合整治騰出的農村建設用地掛鉤指標逐步進入土地有形市場公開交易，并由出價高者取得掛鉤指標使用權。

　　今年雖然是土地市場復蘇后的關鍵一年，全國頻頻出現的地王，讓土地價格一再飆升，而成都的土地市場則相對理性。就連眾人都翹首企盼地王出現的城南某地塊，也被保利兵不血刃地收入囊中。而成都并不缺少資本實力雄厚的開發商，沿海、港資、外資、以及央企如云，但今年的土地市場卻不像其他城市那樣瘋，除了各企業的戰略考慮外，成都未來的土地供應相對充足也是一大原因。這個模式對于其他城市來講，或許有著重要的借鑒意義。

　　囤地頑疾產生的背景復雜，時間久遠，要治愈絕非一日之功，而且還需多種措施一齊運用。成都的統籌城鄉土地的試點，雖然不能以一己之力解決囤地頑疾，但這種嘗試卻為解決囤地難題帶來了一些希望。

　　另外，成都是“統籌試點”區，就像是1978年的“小崗村”一樣，都是第一個吃螃蟹的地方，還是災后重建重點，所以有著得天獨厚的政策傾斜優勢，其他省市目前只能研究不能東施效顰。考慮到一個成功模式的探索到上升為理論，再到全國推廣則還需時日。但成都從2004年就已經在探索，并且取得了許多成績，今年就成都樓市一枝獨秀這個方面來講，或可以從一個側面證明成都模式，對于探索解決“囤地”問題有著很大的作用。無論作為開發商，還是業內的同仁，在注視全國局勢的同時，別忘了關注一下這個天府之國正在發生的裂變！（張宇良）