有業內人士透露，南京市場上的閑置地塊如果全部開發，或將為市場增加三至四成的供應量，期待針對囤地的新一輪嚴打能為房源緊缺的樓市“補補血”。

　　繼出臺限制、禁止用地項目目錄后，國土資源部又在醞釀新的舉措。11月13日，國土部規劃司司長董祚繼在十部委抑制產能過剩第二次聯合信息發布會上稱，國土資源部很快將出臺后續政策打擊開發商囤地行為，并對重大違法案件進行曝光。而近期央視對囤地的報道頻繁，廣州等地也先行一步出臺了打擊囤地的政策，顯然，針對囤地的新一輪嚴打即將啟幕。

　　就南京樓市而言，開發商囤地的情況怎么樣？這些地拿到市場上能夠增加多大的供應量？對抑制房價快速上漲作用大不大？相關政策會不會遭遇執行難？《揚子樓市》就此采訪了主管部門和業內人士。

　　07地王啟動的不到1/3

　　有數據顯示，1998-2008年全國范圍內用于房地產開發的土地購置面積達到31.3億平方米，而截至2008年底，全國土地開發量僅為19.4億平方米，仍有近40%的土地滯壓于發展商手中。11月1日，潘石屹接受央視《經濟半小時》節目采訪時也稱，中國有大概占三分之一的房地產開發商從來不蓋房，雖然這個數字是否準確無法考證，但立刻在市場上掀起了軒然大波。

　　那么，南京開發商囤積的土地大概有多少？如果這些地塊全部推向市場，大概能增加多少的供應量呢？易居·克而瑞(中國)南京房地產研究院研究部經理王鵬告訴筆者，南京開發商手上的地還是比較多的，比如2007年的那些地王到現在開出來的還不到三分之一。而據業內人士透露，有些開發商拿地甚至還是2002、2003年的事，在手上捂的時間就更長了。

　　閑置地塊復蘇或增三四成供應量

　　南京合富輝煌董事長鄧永忠告訴筆者，部分南京本土企業前幾年通過出讓、協議、劃撥等非“招拍掛”方式獲得了大量的土地，而在近兩年房價不斷上漲的過程中，這些地塊的開發速度明顯放緩，像江寧一些開發商手里有上千畝土地，但可能一年才開發10畝、20畝。

　　南京工業大學天誠不動產研究所副所長吳翔華教授也指出，囤地的現象在各地都有，而關于囤地的平均比例同樣適用于南京樓市，如果所有土地都開發，預計能為市場增加30%-40%的供應量。

　　根據南京中原DRC監測數據，2004年-2008年，南京國土部門經過招拍掛成交的可開發用地達到2716萬平方米。如果都按照容積率2估算，這些地塊可以開發商品房5432萬平方米，但事實上2004-2008年南京商品房的上市量一共是4047萬平方米，兩者相差近1400萬平方米。

　　有些閑置地塊是“被囤地”

　　隨著房價的高漲，開發商的囤地行為也成為輿論“討伐”的對象。根據1999年國土資源部出臺的《閑置土地處置辦法》規定，進行房地產開發的土地，滿2年未動工開發的，政府將依法無償收回土地使用權。已動工開發建設，但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一，或者已投資額占總投資額不足25%且未經批準中止開發建設連續滿1年的，屬于閑置土地。2年不開工的，政府也要無償收回土地使用權。

　　那么，南京“囤地”的開發商是否遭到了政府主管部門的嚴厲查處呢？對此，南京市國土局的相關人士在接受筆者采訪時表示，對于開發商是否屬于“囤地”性質的界定要看土地出讓合同中的約定和具體情況，目前南京主城區基本沒有多少閑置未開發的土地，有些地塊批而未用是有原因的，或者是由于權利糾紛，比如華僑路地塊就是因為開發公司改制拖了兩三年，或者是由于規劃變更，比如新街口鐵管巷地塊，還有的是因為拆遷原因，眼看著市場形勢大好卻動不了工，這種情況下開發商也很著急。

　　而在易居·克而瑞(中國)南京房地產研究院研究部經理王鵬看來，除了規劃、拆遷等原因外，開發商“被囤地”也可能是因為計劃趕不上變化，每年開發商都有自己的開發計劃，今年市場形勢的逆轉是年初很多開發商沒有預料到的，現在想開發但審批、開工等程序需要一個過程、進度跟不上，比如江北的一些大盤，或者是拿地地價太高、現在的市場并不能達到自己理想的預期，比如2007年的一些地王。當然還有一些開發商囤地是自愿的，想等升值獲取更高利潤。

　　嚴打囤地需要政府部門動真格

　　南京網上房地產的統計數據顯示，當前南京樓市商品住宅可售房源已經不足2.4萬套，接受采訪的多位業內人士認為，這說明現在市場的確存在著短期供不應求的現象，因此出現了在一部分購房者因為高房價而不得不放棄買房的同時，也有部分購房者因為恐懼“房荒”而加快入市的現象，因此對于“囤地”現象的新一輪嚴打無疑有利于增加市場供應量，緩解用地緊張和供不應求的狀況，從而抑制房價的非正常快速上漲。

　　在南京合富輝煌董事長鄧永忠看來，奪下地王的開發商除了一些實力雄厚的本地開發商、央企或上市公司等外地過江龍之外，還有部分新進入房地產的資本，他們追求的是房地產開發的高利潤，漲起價來毫不手軟，但本來從事的卻可能是汽車等與房地產沒有關聯的行業，所以并不具備房地產開發的專業技能。嚴打囤地將對這些房地產開發的“劣質”資本造成很大影響，能將這些奔著暴利目標進入房地產的外行開發商清除出去，讓市場更加健康，為購房者提供更優質的產品。

　　南京工業大學天誠不動產研究所副所長吳翔華教授則指出，國家原來關于“囤地”的定義和操作空間比較大，所以執行上給地方政府以及開發商留了口子。要對囤地行為動真格，需要在調研的基礎上制定出更詳細的法律法規，同時需要執行的完善以及土地督察部門真正發揮起應有的作用，否則難免雷聲大雨點小。

　　本報地產評論員 劉莉