湖墅南路密渡橋路口，一塊僅3786平方米的土地，至今已荒廢了許久。2007年2月，溫州市喬訊房地產開發有限公司以7000萬元的總金額成功拿下該地，10769元/平方米的樓面價在當時看來，即使與創下2006年“地王”紀錄的“杭汽發”地塊相比，也毫不遜色。如今，周邊地價已悄然爬上了20000元/平方米，而屬于該地塊的現狀依然停留在2007年。

　　2007年2月，浙江中南房地產開發有限公司拿下濱江長河的一宗地塊，當時立下案名為中南·憶江南。近3年時間，憶江南項目遲遲沒有動靜；而據證實消息，此項目已在去年悄然迎來新東家——中南將于杭房聯合開發該項目。

　　去年9月22日，中南置業集團與杭州市房地產開發集團有限公司共同舉行了[2006]53號地塊簽約儀式。地塊位于風景蝶院項目北面，總建筑面積8萬多平方米，原本“憶江南”的案名至今暫未確定將沿用。“由于是‘90/70’項目，所以項目還是會以高性價比的小戶型為主。按照現在的開發進度，項目于2010年上半年或將開盤。”對于這個合力打造的新項目，杭房銷售負責人陳堅毅這樣告訴記者。

　　不難發現，經過長時間“潛伏”，不少正迎來或即將迎來“最后期限”的出讓地塊，已踩著最后的節點陸續動工。

　　2006年12月，浙江華成投資開發有限公司以2.2億元的價格，折合樓面價10976元/平方米競得復興白塔地塊，3年來一直沒有動工跡象。據了解，這個叫做華成·波爾多莊園的項目將以排屋為主要物業形態，“最近已經動工了”，華成投資一位黃小姐這樣表示。

　　2007年2月，浙江華潤房地產有限公司獲得華豐板塊一地塊，位于如今的潤和·億城嘉園南側，當時的拿地總價約1億元，樓面價3184元/平方米。目前地塊上將建起名叫華潤·翠庭的住宅項目，據銷售相關負責人祝小姐表示，地塊眼下也已動工。

　　此外，由義烏中國小商品城開發有限公司開發的商博·東城印象、浙江匯鑫控股集團開發的匯鑫·星匯榮邸、麗水市金城房地產開發有限公司開發的博城·十八郡、杭州時代房地產開發有限公司開發的錢塘·新梧桐公寓等，如今都已拿地兩年以上，目前項目正處于醞釀開盤階段，部分甚至仍未動工。

　　1999年4月，國際頒布了《閑置土地處置辦法(中華人民共和國國土資源部令5號)》；近年來，國土資源部更是多次下發通知，要求地方清理批而未用土地，依法處置閑置用地。

　　另一方面，杭城主城區日益減少的可售房源存量也使得市場上產生一定的“房荒說”。近日據統計，樓市長期的供應不足使得樓市的可售房源量持續縮減，截至11月15日，杭州可售房屋套數和可售房屋面積分別為10122套和161.92萬平方米，其中可售住宅存量僅為3813套。

　　一方面是新房源吃緊的現狀，另一方面則是多宗土地久久沒有動作的現實。“兩年大限”，本應是懸在房地產開發企業頭上吊繩最細的那把利刃，但時至今日，這把“劍”卻鮮有真正“砍”向開發企業。

　　喬訊“密渡橋路地塊”依然在繼續長草

　　溫州喬訊房產拿下的杭政儲出[2007]3號地塊，之所以在當時名噪一時，完全是沾了與其相毗鄰的“杭汽發”地塊的光。由于該地塊面積太小，僅3786平米，因此當時在大多數杭城開發商眼中是一塊“雞肋”——地段雖好，操作空間卻不大。

　　轉眼就將三年，地塊依然平靜地置于矗立的樓宇間。為探查地塊的新動向，輾轉間，電話最終聯系到項目相關負責人李茜。她表示，地塊拖到現在還沒動靜，是因為就規劃問題一直在與政府協商。“眼下項目最終規劃已基本出爐，建筑面積相比之前少了約1000平方米。”至于何時將動工，李茜沒有做明確說明，只表示目前正在辦手續，一旦手續齊備即將開工。

　　在杭州，類似密渡橋地塊這樣觸犯了“兩年大限”的閑置土地其實有很多。1999年4月，國家頒布了《閑置土地處置辦法(中華人民共和國國土資源部令5號)》，國土資源部更是多次下發通知，要求地方清理批而未用土地，依法處置閑置用地。“兩年大限”，本應是懸在房地產開發企業頭上吊繩最細的那把利刃，但時至今日，這把“刀”卻鮮有真正“砍”向開發企業。

　　政府嚴打難禁開發商逐利本性

　　早在上個世紀末，由于協議出讓拿地成本低廉，囤地之風一度盛行，不少地方政府就開始出臺處置閑置土地的相關辦法。但一直以來，一系列相關政策卻未能如市場預期般執行。

　　1999年，國土部頒布《閑置土地處置辦法(中華人民共和國國土資源部令5號)》，其中明確規定：在城市規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

　　另據中原地產最新調查的全國12個城市土地數據，在其選取的萬科、金地、和黃等40家知名開發企業2003年在公開土地市場獲取的270幅地塊樣本中，除去在售和售完狀態地塊，仍有27%處于未開發狀態。這些地塊中，于2003-2007年拿地，至今尚未開發的有28塊，包括和黃2005年在重慶拿下的某高價地及泰達在天津投資的某地塊。這些地塊至今多數并未轉讓，仍囤積在原有開發商手中閑置。

　　“一般而言，政府根據企業本身資金鏈、土地款的支付情況來酌情裁定一個土地的閑置時長。如果土地閑置逾期時間過長，政府也看不到企業支付土地款的任何端倪，才會不得已收回土地；但一般情況下肯定是以監督、扶持為主。”一位業內人士這樣分析指出。

　　開發商“樂意”坐地凈賺

　　有業內人士指出，在一定程度上，土地閑置的背后，“逐利”正是開發商心中的小算盤，“就拿一些于2007年高點時拿地的‘地王’來說，本著對后市的樂觀預期，即使是暫時的資金困擾，但長期積累后，就是一筆大收入。”

　　再來看2007年溫州喬訊房產拿下的杭政儲出[2007]3號密渡橋地塊，當時的拿地樓面價為10769元/平方米。當年底，距離該地塊不遠的原東南面粉廠地塊已逾19000元/平方米的價格被競得；今年，新華集團地塊成功出讓，樓面價更已拍至22361元/平方米。兩年中，密渡橋地塊已坐地凈賺至少一倍利潤。

　　密渡橋地塊已如此，更何況“杭汽發”的“坐地吸金”速度，要知道其背后還有“綠城+濱江”這兩塊金字招牌。

　　華成·波爾多莊園，就在上城區八卦田附近，2006年12月的拿地價格為10976元/平方米。今年，饅頭山旁的南星橋糧庫地塊，出讓價格為24295元/平方米。

　　華潤·翠庭，華豐板塊，2007年2月的拿地價格為3184元/平方米。與其毗鄰的潤和·億城嘉園，將于近期推出均價約13500元/平方米的新房源。

　　錢塘·新梧桐公寓，2007年9月的拿地價格為5347元/平方米。就在上個月，與其相臨近的之江再創造土地出讓樓面價的歷史新高，達15281元/平方米。

　　“按照現在樓市的行情，尤其是在上海、杭州的沿海城市，地價是逐步攀升的。所以只要樓盤開得越晚，房價就能提得越高。在這種情況下，出于趨利的本性，地產開發商是很樂意這么做。”對于這樣的現象，中國指數研究院杭州研究分院研究總監曹旭東這樣分析。

　　資金問題成土地閑置要因

　　“其實主觀上閑置土地的開發商占了極少數，沒有企業希望放著可以賺的錢不賺。除規劃調整等客觀原因外，一般來說，資金才是土地被閑置的最主要因素。”一位開發商相關負責人這樣告訴記者。該開發商曾于2007年8月拿下位于留下的一宗地，由于資金不濟等原因直到近日才有起色，但日前仍處于未動工的狀態。“在現在的市場環境下，開發企業捂地得不償失，只會拉長戰線占用自己的資金。”

　　中天集團副總裁金偉成分析說：“在市場高點時以高價拿下地塊，因此，開發商的資金也隨之被套牢，以至于無力開發土地項目，導致土地閑置并最終被政府收回。這樣的案例已屢次在外地發生，這也是開發商資金影響土地開發的最主要原因。”

　　“其次，拿地后隨著土地價格的高企，不少開發商也會選擇以合作的形式操作項目。一方面，開發商在規劃過程中對自己的操盤能力有了更深的認識，認為自己能力有限，因此求助于另一方；另一方面，即使開發商的拿地價格較低，在操盤獲利上不成問題，但一個公司的操盤能力與項目獲利多少卻有著直接關系，站在這個角度上，也有不少開發商選擇合作。”

　　“當然，作為開發商拿地的‘堅強后盾’，銀行方面是否能順利提供款項也很重要。”金偉成表示，一些開發商在拿地時可能會想當然地認為銀行可以提供資金保證，但拿地后雙方卻產生分歧，以至于資金無法及時到位，地塊開發進度便因此受阻。”

　　主管部門：立法容易監管難

　　有業內人士指出，中央出臺“土地閑置兩年以上，政府就能強制收回”這一政策的立意是極好的，這在一定程度上可以控制房地產開發商囤地的規模，對抑制房價的過快上升有重著要作用。然而，這一政策卻并沒有得到地方政府的嚴格實施。

　　在如何界定“閑置”一說上，市場一直存在聲音。“沒有一個切實可行的標準去判定土地是否被閑置。”曹旭東說，“按照‘兩年內動工’的規定，一個正在開發的地塊，只要有施工隊有開工，似乎就不能說土地被閑置了，但實際上可以通過放慢工期的方法來控制樓盤上市的時間。結果就是從拿地到樓盤真正面市的時間被拖得很長，開發商的目的也就達到了。這也是日前經常被市場所提及的‘假開工’。”

　　在目前的政策規定下，現在土地成功出讓后并不需要馬上付出所有款項，大部分的款項是可以等到樓盤銷售后再進行支付的。對此曹旭東表示：“如果嚴格按照相關政策執行，政府收回土地容易，但也同時意味著土地拍賣所得后續資金的回收就成了問題。出于這方面因素的考慮，監管部門對嚴格執行中央有關土地閑置政策的放寬就很容易讓人接受了。”

　　此外有輿論指出，閑置土地管理辦法規定兩年大限時，就留出過一定的操作的空間，“因政府、政府有關部門的行為造成動工開發遲延的除外”。針對這一規定，青島就曾有開發商故意制造“政府原因”，譬如說報批項目時故意寫錯一些關鍵數據，被政府部門退回修改，自然就成了“動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延”。

　　監管部門應因地制宜

　　“‘兩年大限’，這是大家心照不宣的事情。”不止一位業內人士在接受采訪時這么說。在開發企業和一些監管部門的調整下，這一原本有效的政策已被化解于無形。

　　有開發商告訴記者，實際上，在去年下半年，杭州市各區的土管相關部門曾給一些通過招商引資等方式競得土地的開發商召開了會議或給予通報。其中表明，于2007、2008年拿地的開發商，其相關土地款支付時限可往后延遲半年時間。這也與“24條”中所提出的優惠政策基本相符。

　　一位不愿透露姓名的開發商負責人表示，在土地囤積是否會被監察一事上，一些中小開發商相比大型的實力開發商更心存陰霾。“就不少‘地王’囤積卻沒有被清查現象來說，能拿到地的都是有實力的開發商，既然有能力拿到好地塊，也就有能力不被收回。”

　　“如果切實實行中央有關土地閑置的政策的話，損失最大的實際上并不是地產開發商，而是各地監管部門。”曹旭東說。至于相關機構如何監管的問題，他認為必須因地制宜。“各地的具體情況都存在著一定的差別，面對不同地方出現的情況，不能因為情況相似就武斷地搞‘一刀切’。對一線城市土地閑置情況的監管應當進一步加強，對二三線城市則應適度放寬。畢竟二三線城市的發展更需要開發商資金的支持。”

　　金偉成則直言：“如果真要明確監管，就可以將目標瞄準于‘竣工時限’。”金偉成表示，在每次的土地出讓手冊中，對該地塊的竣工時間都有明確的時限標準。“政府若真有意對閑置地塊加大監管力度，就應該對竣工時間嚴查，而不是拘泥于動工時間。”來源： 青年時報