囤在哪 誰在囤 囤什么

　　據《北京晨報》報道 11月，房地產市場主題詞非“囤地”莫屬。

　　11月2日，盈科大衍工體四號地轉手獲巨額利潤事件被央視曝光，3年賺了2.35億港元，囤地以獲取暴利再度引發市場關注。

　　11月9日，國土部宣布將啟動一場全國范圍內的土地調研，兵分十路，調研對象直指開發商“囤地”。據悉，此次調研項目相當詳細，“囤地的位置在哪里？囤地主體是機構還是開發商？囤的是土地還是房屋？這些都要查清楚。”

　　11月12日，國土資源部印發《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》，對商品住宅用地的單宗土地出讓面積首度給出明確的上限，其中大城市20萬平方米，中等城市14萬平方米，小城市(鎮)7萬平方米。評論認為，此舉為解決開發商囤地問題提供另外一種途徑。

　　養雞還是倒雞蛋

　　盈科大衍工體四號地消息一出輿論嘩然。盡管盈大方面稱，工體四號地項目一直在發展及興建當中，絕無閑置。直至今年10月，已經完成了所有打地樁工程，并開始興建地庫。但是三年時間投入人民幣4600萬元打了地樁，依然難以令人信服。

　　無論如何，工體四號地出手之后，小超人李澤楷在北京已無土地儲備。盈科方面顯然不想過多牽涉到這場是非之爭中。倒是局外人更熱衷發表看法。在土地市場一直不太順遂的SOHO中國有限公司董事長潘石屹抱怨說，“中國有一批房地產開發商是從來不蓋房子的，就是倒土地的。”后有媒體順著老潘的話頭去調查，發現差不多1/3的開發商都寧愿炒地，也不愿意動一鍬土。老潘戲稱，在房地產界，“養雞的不如倒蛋的”。

　　中原地產對國內12所城市的土地調研，自2003年以來，40家知名地產商在土地公開市場獲取270幅地塊，但至今有半數閑置。有數據顯示，中國9家房地產上市公司的土地儲備最高是151年，最低是20年。

　　責任地產不囤地

　　對于開發商的熱衷囤地，評論并非一邊倒的批判。工體四號地事件曝光后，不少人出面為盈大辯解，事實上，李澤楷一直以財技手段見長，在香港市場也并未因此而被詬病。甚至有專家說，在房價攀升大勢下，開發利潤遠遠高于倒地利潤。全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存就認為，真正通過招拍掛拿地的項目，如果是凈地的話，且土地出讓金已經全盤交付，轉手倒賣就是利益最差的方式。

　　地產圈內的確有一批以快速經營快速回籠資金見長的開發商，他們不追求高額利潤，但通過資金的快速滾動依然能賺個盤滿缽滿。近幾年在北京市場非常活躍的地產新秀東亞新華公司深得此中要旨，旗下項目基本全部是快進快出型開發模式：東亞奧北中心南區2005年12月取得土地，次年8月即開盤銷售；東亞上北中心2007年1月拿地，同年9月開盤銷售。東亞三環中心2007年2月拿地，次年4月3日開盤。據東亞新華地產新聞發言人韓磊介紹，這種開發速度將一直延續。“公司今年下半年取得的3塊土地，預計明年即可入市。”韓磊介紹，今年9月取得的大興康莊一宗地塊明年上半年即可入市，屆時將提供近20萬平方米全部是南北通透或純南向的高使用率板式住宅，力爭在火爆的大興區域打造一個宜居社區的標桿產品。另外此塊土地還包括8萬平方米的兩限房，這是東亞新華地產在馬駒橋的東亞瑞晶苑之后，建設的第二個兩限房項目，該項目明年4、5月即可入市。

　　在地價房價相互拉升的大勢下，市場似乎更期待快速反應的地產商，這也是這類開發商敢于宣稱責任地產不囤地的底氣。

　　【新聞評論】

　　上行通道中囤地風險幾近于零

　　中國社科院11月16日發布《中國住房發展報告(2009-2010)》，稱在房地產市場整體回暖的背景下，下一階段土地市場需求回升態勢應會延續，土地價格將進一步上升。

　　不可否認的是，買地、捂地、曬地、倒地，炒地皮成為房地產開發利益鏈條中成本最低，過程最簡，獲利最豐厚的賺錢環節。無論是處心積慮的炒地皮者，還是帶上“地王”荊冠，最后無力開發而被迫囤地者，在市場上行大勢中，大可坐享其成。

　　國家信息中心中國房地產信息網專家成員章林曉認為，開發商敢于“囤地”的根源在于，“囤地”的資金風險極易通過債務性融資和權益性融資的方式轉嫁給銀行和股民，而囤積土地被政府無償收回的風險在當前幾近于零。

　　【新聞鏈接】

　　工體四號地轉手始末

　　2006年1月23日，經過126輪的舉牌，李澤楷名下盈科大衍下屬高置投資有限公司以總價5.1億元、超過1萬元/平方米的樓面地價拿下該地。之后，盈科大衍高調宣布將建成至少25000元/平方米以上的高檔公寓。

　　今年8月20日，盈科大衍卻一紙公告，宣布將正在興建中的朝陽區工體北路4號地塊項目出售給香港瑞安建業。

　　公告中顯示，2009年7月31日，該地塊賬面價值約為人民幣6.04億元，其中包括購買土地使用權的總成本5.58億元。

　　而盈科大衍將項目出售給瑞安建業有限公司的價格是1.18億美元，約9.2億港元。