近段時間以來，來自土地市場政策層面的“小動作”頻現，因臨近年終，這被賦予更多的信號意義。

　　以北京為例。今年北京市政府對于四大地王的監控更加嚴格，比如采用了新版土地出讓合同，明確項目竣工期限；北京市土地整理儲備中心前不久又將68萬平方米的奧運南區地塊化整為零、分割出讓。

　　而近期來自國土資源部的傳聞，則是其將在今年最后一個半月的時間內調整供地節奏，各個城市“靈活供地，有松有緊”。

　　11月12日，國土資源部印發了《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》，其中針對商品住宅用地的宗地出讓面積首次給出明確的上限，要求大城市不能超過20公頃(約300畝)。業內人士認為，此舉正是為了遏制“地王”頻出的現象，并抬高開發商囤地成本。

　　這一系列動作也引發了各方對于后市政策走向的聯想。中國不動產研究中心便在近期發布一項報告，對“后危機時期”的政策走勢進行了分析。該報告指出，政府有很大可能對市場進行規范和微調，但調控程度不會很大。

　　全國工商聯房地產商會會長聶梅生也對本報記者表示，政府短期內應該還會延續部分優惠政策，具體到土地市場上，“則是對當前土地政策的小修補而不是大動作”。

　　政策聯想

　　“目前的形勢，越來越看不懂了。” 金隅嘉業副總經理何弢這樣對記者感嘆。

　　與他有同樣困擾的還有眾多其他房企代表。政策層面頻頻出現的動作令他們有些摸不著規律，也讓他們心中產生一些隱憂。

　　聶梅生對本報記者證實，她所接觸到的開發企業，很多都開始認為“目前市場形勢好得令人擔憂”。“他們還是希望市場能平穩一點。”聶梅生說。

　　這種心態與2007年已有些神似。尤其是來自信貸領域的風吹草動，更令開發商警覺。11月5日，招商銀行與民生銀行先后下發通知，將首套房貸優惠利率分別上調為八折和八五折，長三角地區部分銀行也紛紛收緊了信貸政策。

　　與“銀根”政策的變化相比，“地根”顯得有些平靜，因而也給人更多遐想空間。按照慣例，土地市場的政策變動，生效時間比之信貸領域更具滯后性，盡管如此，開發商依然有了警惕之心。

　　“我們在考慮，此時再拿高價地是否已經有了風險。”何弢說。

　　而此時，首開集團接受記者采訪的人士已經有了自己的判斷。“現在拿到的高價地，在未來入市，是很有可能遭遇市場調控的。”

　　他認為當下的市場盡管有些微妙，卻仍然有跡可循。“調控從2002年起就一直在進行，幾乎隔一段時間就出一個政策，但都有一個目的，政府不希望房價上漲過快，否則會對民生有影響。”

　　在其看來，房價上漲和GDP上漲速度持平或者略低是比較正常的。“但如果GDP上漲8%，房價上漲20%，那就是很嚴重的問題了。”

　　在國土資源部土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云看來，當前最重要的一項工作是避免產生新的地王，這也許會成為下一步政策的發力點。據他透露，土地督察總局正在與國土資源部配合，前者主要負責監督地方政府，后者則直接關注土地市場的走勢。“對于控制土地價格過熱，中央層面的決心還是很大的。”鄒曉云說。

　　溫和監控

　　“這不叫政策收緊，而是反映了政府希望開發商多開工的意愿。”高策地產董事長李國平則把近期北京土地市場政策上的一些動作稱做“鼓勵開發”。

　　“發展房地產市場就是為了拉動經濟，現在的一系列政策，比如嚴查囤地、明確竣工日期、將大地塊分開出讓，都是政府希望土地能盡快轉化為供應，迅速的開復工對GDP有直接的貢獻。”李國平說。

　　對于北京奧運南區地塊的分割出讓，以及國土資源部近期“靈活供地”的傳言，思源經紀總監龍程也表示，“應該說政策更規范了，而不是更緊。”

　　在他看來，第四季度是各地土地放量的傳統時段，此時肯定要控制地方政府土地出讓的速度和規模。“第四季度的土地供應不是說不允許沖刺，但今年土地的價格的確比較高，有些城市繼續大量供地有可能引發土地價格的非理性上漲。有松有緊，這種不搞一刀切的方式更靈活也更溫和。”龍程說。

　　對于政策層面這些頻頻出現的動作，開發商也大多有著相似的判斷。

　　某國企開發商表示，把大地塊分割出讓，主要是為了限制開發商囤地。“原來都是大宗土地，拿錢押上后分期開發，這是一種變相囤地，分割后被開發商分別拿走同時開發，開發速度就會快了。”

　　除去幾個引人注目的“小動作”，龍程并未看到政策變動的跡象。歸結原因，他認為今年土地市場相對于2007年來說還是要理性一些。“這從拿地企業到出讓土地的規模都能看出來。今年拿地的多是上市企業和國企，需要層層決策和審批。比如國企拿地一定要經過國資委的審批，萬科或保利拿地一定要經過董事會，這樣也能把風險降低。”

　　一場博弈

　　溫和調控之下，可否收到理想的效果？答案并不樂觀。

　　一家大型房企戰略發展部主管對本報記者透露，該公司今年以來拿地都是按照新版合同簽的，明確規定了開、竣工時間。

　　對于竣工時間的規定也是2008年推出的新版土地合同與舊版的最重要區別之一。在上述人士看來，對于限定開工日期，開發商尚有應對之策，但對竣工期限這一死規定，“開發商沒有機會鉆空子”。

　　“但這事執行起來其實很難。不開工、不竣工的原因很多，有政府的、開發商的原因，還有市場的原因，很難說清楚責任是誰的。”上述人士表示。

　　某統計機構負責人同樣不看好新版合同的效力。“除了實質性條款不能動，其他都可以改的。”他口中的實質性條款，包括用地價格、面積、范圍和用地性質等，但并不包括開發周期。

　　在該人士看來，市場狀況不好時，政府也不愿意把房子推向市場——這樣一來空置率會變高。“假設明年市場跌入低谷，而萬科又在北京的房山推出幾十萬平方米住宅的話，房山的空置率就會顯得很突出，這就是政府管理的不到位。”

　　現有的政策似乎也給出了足夠的空間。記者查閱土地出讓文件時發現，對于不能按期竣工的項目，政策有著比較詳盡的“迂回”標準。如遇到地質情況復雜的狀況，如該地塊具有考古價值，需上報市政府做專項的土地勘察；再如大市政沒有接進來，影響了開發商的開發周期，也無法要求開發商按當初的規定時間竣工。

　　“你見過北京市有多少土地最終被收回了呢？”上述統計機構負責人如此反問記者。

　　而對于前不久北京奧運南區地塊的分割出讓，龍程認為，該地塊具有特殊性，分割出讓的方式也不可能在北京推廣。“如果整體出讓，這塊地可能值100億元，無論對于央企還是市屬企業，接手都很困難。盡管有些企業有這個錢，開發起來也仍然吃力，就可能造成在城市的很好區位有大片的土地被閑置，這顯然是政府不愿意看到的局面。”

　　上述統計機構負責人則表示，依據以往的經驗，分割出讓不僅降低了風險，甚至可能推高該地塊的總價。他同樣認為該方式推廣起來難度極大。

　　阻力不但來自地方政府，同時也來自開發商。“比如在某些郊區，開發商更希望能拿到更大塊的土地，不僅便于統籌開發，也很容易形成消費熱點。”

　　該負責人透露，他了解到某區域至少還可以供應300萬平方米的土地，但早些時候進入的某品牌開發商不斷向地方政府施加壓力，希望其能控制土地的供應速度。“中央層面的態度很明確，但地方政府和開發商也有自己的苦衷，這是一場漫長的博弈。”該人士指出