下半年土地拍賣市場上制造的大“地主”越來越多

　　廣州樓市嬗變：從“地王”到“地主”

　　從近期廣州市政府推出的商業及住宅用地來看，琶洲、大學城、花都以及從化已經成為主要的土地供應區域。另外，城中村等“三舊”改造的推進，也將使市中心區域的低效能土地得到釋放和利用。不過，從大學城近期土地成交情況來看，城建地產似乎有成為大學城霸主的決心，每次土地拍賣都有勢在必得的勁頭，讓人不得不擔心大學城土地有被其壟斷之嫌。上周，市房管局再發出將出讓大學城5地塊的公告，這也引發了業內人士對城建地產是否會再創大學城地價新高的“口水”。

　　在這兩年新興的土地開發區域中也不難發現，大開發商已經越來越集中持有部分地段土地——想起珠江新城，就會想起在此擁有16個地塊、珠江新城的“地主”富力地產；想起花都就會想到雅居樂地產在107國道的盤踞；想起金沙洲，也會馬上出現城建地產、保利地產兩個大開發商的身影；想起大學城，腦海中更是立刻會蹦出大大的“城建”兩字。除了對新興土地開發區域的爭奪，大型開發商在城中村等“三舊”改造過程中也顯示出了明顯的優勢。盡管城中村等“三舊”土地的釋放還需要較長的過程，但從目前獵德、琶洲、同和等大型城中村改造的趨勢來看，富力、保利等大型開發商獲得這些土地似乎成為順理成章的事情。

　　也許這種群雄割據的情況還沒到達只有一二家開發企業高度壟斷的狀況，但土地越來越集中在少數幾家大型上市房企手中已是不爭的事實。有分析人士指出，如果說今年廣州上半年土地市場最大的特點是制造“地王”，那么下半年最大的特色是制造“地主”，富力、雅居樂、城建地產……從“地王”到“地主”轉變的背后，是土地越來越集中到房企巨鱷手中，這也為其炒高房價提供了可能。 記者 陳白帆

　　現有土地出讓形式難防壟斷

　　一位在珠江新城有項目的中型開發商負責人表示，大型開發商對土地價格的控制已經逼迫中小型開發企業漸漸退出廣州土地市場，“當時我們也想爭奪珠江新城最后一塊住宅用地，我們的預算是地價8000多元/m2。不過，一進入拍賣環節，我們很快就不再舉牌，因為樓面地價很快超出了我們的預算。”無獨有偶，另外一家曾經在廣州市場有幾個大型項目的中型開發企業負責人也表示，廣州土地價格已經高到嚇人，而且基本都被幾家大型上市房企收歸囊中，不如到其他城市發展更有數為。

　　同時，在對城中村的改造方式上，也有不少開發商提出了疑慮。在老城區有多年開發經驗的某中型開發商擔心，如果一條城中村只由一家大公司整體取得改造，并且未必是通過公開拍賣或招標方式，而是通過和村委會協商方式取得改造項目，是否有可能造成新不公平和土地壟斷？他建議，政府在進行城中村改造時，應該制定更加清晰的細則，根據每年的現實情況來決定是否加大或者縮減土地供應量，讓更多開發商能夠有機會分享城中村改造的成果，并且通過有效競爭來防止樓價被幾家大型開發商操控。

　　廣州某地產專家表示，政府應該正視在以拍賣為主的土地出讓過程中已經發生的問題，“2005年的‘地王’到現在也沒能推出，2007年‘地王’已經推出的又有幾塊？之前說過要對不開工‘地王’進行處罰，但現在也沒見到任何處罰。當然，每個開發商都有自己的理由，比如政府遲遲不交地，拆遷難，規劃修改等。但不管什么理由，一旦超過規定的兩年時間，政府有關部門就應該向市民及時發布各個地塊的進展情況，并且嚴格依照合同辦事，該收的收，該罰的罰。否則，因為拿塊‘地王’就能帶動周圍原先的住宅產品價格飆升，從而取得巨額利潤，那么以后這種通過提高面粉價格，從而拉高面包價格的簡單粗暴但有效的方式，將會一再出現，最終受傷害的，則是不得不購房的廣大市民。”

　　記者觀察

　　壟斷能產生超額利潤

　　近期不少媒體都對廣州的土地壟斷狀況進行了關注，普遍的觀點是，對區域土地的壟斷正是開發商創造超高利潤的新手段。而正是由于壟斷了區域土地，因此開發商對于開發時間、價格高低、銷售節奏都有很大的掌控權，他們可能會“故意”制造出區域住宅供應短缺的局面，從而拉高樓價賺取壟斷利潤。比如大學城的土地，在尚未有任何住宅項目推出市場的前提下，大眾對其價格的心理預期已經在短短大半年時間從8000元/m2左右抬到了1.3萬元/m2以上。

　　而由于“拿地不動工”的處罰機制不完善，簡直可以說沒什么風險，大型開發商當然會繼續高價拿地-囤地-再高價拿地-推高整個區域價格的行為模式。壟斷區域能產生超額利潤，相信每個玩過大富翁的人都能清楚這個道理。(陳白帆)