廣州市政府以“生地熟拍”方式加快推進舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房等低效用地開發(fā)

　　本周二，在無人競爭的情況下，保利地產(chǎn)以1.42億元的底價毫無懸念地取得了琶洲村超過64萬平方米的土地，但要承擔總計約44.7億元的改造成本。相對應(yīng)地，保利地產(chǎn)將獲得3塊商業(yè)金融業(yè)用地和一塊居住用地，總占地面積約40萬平方米。從目前的多個城中村改造模式上看，琶洲模式和其他相比較，有其明顯特征。這是廣州首次將城中村改造項目完全交給開發(fā)商運作，政府不負責拆遷安置，也就是所謂的“生地熟拍”模式。而在此之前的珠江新城獵德村改造雖然引入了開發(fā)商參與，但村民回遷安置房的建設(shè)仍由政府組織施工。那么，這種“一鍋端”給開發(fā)商的琶洲模式好，還是引入開發(fā)商的獵德模式好，又或者是由村經(jīng)濟組織自行改造的楊箕模式好，相信在每個村有各自特點的情況下，多種改造模式齊發(fā)，才是較人性化的改造手法。

　　從這3個月來政府出臺的一系列政策，可以明顯看出城中村等低效用地的改造步伐正在加快。今年7月上旬，廣州市政府表示正在草擬《廣州市推進“三舊”改造試點工作方案》，加快推進舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房等低效用地的利用。9月上旬，廣州市國土房管局新聞發(fā)言人宣稱，加快推進“城中村”整治改造工作是廣州市委、市政府的重點工作。根據(jù)部署，廣州將用10年左右的時間基本完成城市建成區(qū)范圍內(nèi)138條“城中村”整治改造，用3~5年左右完成其中52條“城中村”的全面改造，在亞運會召開前完成包括琶洲村“城中村”全面改造項目在內(nèi)的9條“城中村”清拆工作。最近，《廣州市舊廠房改造土地處置實施意見》也在廣州市政府常務(wù)會議上獲得原則性通過。

　　隨著廣州城中村改造進入全面鋪開的階段，《家天下》記者也在近日走訪了其中頗有代表性的城中村，引導(dǎo)市民深入了解廣州典型城中村的目前狀況以及改造前景，因為，它們的改造也和每個廣州人的未來居住環(huán)境息息相關(guān)。

　　農(nóng)村用地占全市建設(shè)用地四成

　　來自廣州房管局的數(shù)據(jù)顯示，目前全市農(nóng)村建設(shè)用地有652.5平方公里，占了全市建設(shè)用地的40%，農(nóng)村的土地資源潛力巨大。在之前草擬的《廣州市推進“三舊”改造試點工作方案》中有內(nèi)容顯示，在如今廣州城市建設(shè)中，最缺的是土地。2008年到2020年，廣州可新增的建設(shè)用地只有172平方公里，年均13.2平方公里，僅為1996年至2007年期間年均水平的1/4。因此，“三舊”改造將計劃在近4年時間里，改造低效用地達到28平方公里。而按照廣州目前一年平均2.5平方公里的住宅用地量算，可以用上十幾年。其中不少用地是位于寸土寸金，生活便利的市中心。

　　記者查詢資料發(fā)現(xiàn)，僅越秀區(qū)將進行整體規(guī)劃改造的六個轉(zhuǎn)制社區(qū)“城中村”總面積就約5.94平方公里，雖然現(xiàn)在未有具體改造后的功能規(guī)劃出臺，但不少開發(fā)商都認為，這些城中村所處地段是老城區(qū)的黃金區(qū)域，釋放出來的土地最好能作為居住用地出讓。也就是說，即便5.94平方公里中，有1/3能作為居住用地進入市場，也能為廣州樓市提供1.98平方公里，足以支持廣州老城區(qū)部分未來10多年，甚至幾十年的住宅土地需求。如果加上珠江新城內(nèi)部以及天河、白云、原芳村板塊中的大量城中村土地，相信未來廣州市中心六區(qū)的住宅土地供應(yīng)在很長時間內(nèi)將能得到有效保障。

　　形成規(guī)模效應(yīng)才能穩(wěn)定樓價

　　有市民認為，城中村改造將導(dǎo)致市區(qū)樓價下跌，家住五羊新城的張小姐就向記者表示了自己的疑問：如果楊箕村那么多地能用來蓋住宅樓，難道不能讓市中心樓價降下來么？然而，不少業(yè)內(nèi)人士認為，由于改造成本高昂以及改造時間長，釋放出來的土地即便能推出市場，樓面地價也絕不會便宜。

　　越秀某開發(fā)商表示，楊箕、寺右等城中村臨近珠江新城，在珠江新城最新住宅樓面地價超過1.5萬元/m2的情況下，今后村里的土地轉(zhuǎn)變成國有土地后，拍賣的樓面地價也肯定會超過1萬元/m2。在不少開發(fā)商看來，介入城中村改造，最大的問題還是拆遷困難，村民利益難以協(xié)調(diào)，但如果能處理得較為順利，當然還是穩(wěn)賺不賠的買賣。滿堂紅置業(yè)有限公司研究部總監(jiān)龍斌認為，城中村改造將使得村里和周圍環(huán)境變好，不僅會帶動周圍房改房、次新房等二手房價的上升，在改造成本較高的情況下，即便有新的住宅小區(qū)推出，價格也肯定不會下跌。但從長期來看，會對市中心樓價起到穩(wěn)定的作用。廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜也認為，地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，除非形成規(guī)模效應(yīng)，否則要想通過出讓城中村土地來降低市中心樓價還是不容易。 記者 陳白帆

　　城中村改造10年：從拒絕到引入開發(fā)商

　　其實，廣州早從2000年就出臺了一系列政策措施推進“城中村”改制，但長期以來，政府出于擔心開發(fā)商介入會進一步加大市中心居住密度等原因，而拒絕引入開發(fā)商力量改造城中村。直到今年8月份，由富力地產(chǎn)、合景泰富地產(chǎn)與新鴻基地產(chǎn)合力打造的廣州珠江新城CBD都市綜合體旗艦項目在獵德涌西區(qū)的工地正式動工，才真正揭開了廣州引入開發(fā)商進行城中村改造的序幕，也成為廣州其他城中村改造的可借鑒對象。不過，記者了解到，在廣州今年開始的大規(guī)模城中村改造進程中，除了獵德模式外，還有琶洲模式、同和模式、花地模式等等，不少城中村針對自身的特點，提出了各具特色的改造方案。這種百花齊放的現(xiàn)象，也和廣州市政府的思路不謀而合。在兩個月前討論并原則通過《關(guān)于加快推進舊城更新改造的若干意見》中，確立了城中村“拆、改、留”3種改造模式，并進一步完善舊城更新改造拆遷補償安置政策，提出多渠道籌措安置房源，解決安置房源不足問題；實行“陽光動遷”，全面試行舊城更新改造事前征詢制度；堅持市場運作、統(tǒng)籌平衡，積極探索舊城更新改造資金籌措新方式。 （記者 陳白帆）