昨天，曾經(jīng)拍出44.04億元高價的“黃浦區(qū)163街坊地塊”，出現(xiàn)在上海國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓預公告中。

　　它的“亮相”，正式宣告一年前遭遇退地的昔日全國單價地王，正式現(xiàn)身“江湖”。

　　類似香港“勾地”制度

　　值得注意的是，本次上海市黃浦區(qū)163街坊地塊(以下簡稱163地塊)的出讓方式，與兩年前的掛牌出讓方式不同，本次出讓將采用招標、拍賣的方式。有業(yè)內人士認為“預公告”的土地出讓模式，類似于香港的“勾地”制度。

　　中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄指出，預公告方式，也是一種“先招后拍”的出讓方式，在預公告期間先接受有意競買開發(fā)商的申請，開發(fā)商在申請時需要給一個意向購買價格，一旦獲得預公告中地塊的競買資格，競買價格將不得低于申請報價。

　　有業(yè)內人士認為，采用“先招后拍”的方式推出地塊，基本可以確保地塊不會流標，也能讓土地相關部門了解開發(fā)商的心態(tài)，從而“有的放矢”地推介地塊。

　　薛建雄指出，在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)相對成熟、可開發(fā)用地不多的城市，應盡早采用“先招后拍”的土地出讓政策，但是一些還處在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)初期或市場上有較大的可開發(fā)土地存量的城市來說，采取這一政策可能會出現(xiàn)無人問津的情況。

　　最終價格可能回到兩年前

　　對于163地塊重出“江湖”，薛建雄認為，由于南京路的商業(yè)價值非常高，且163地塊又擁有相對較大比率的商業(yè)面積和地下開發(fā)面積，因此，該地塊對于實力開發(fā)商有著不可比擬的誘惑力。同時，今年各地的地塊都不斷創(chuàng)出歷史新高，因此163塊地也有可能拍出和當年一樣高的價格。

　　早在蘇寧環(huán)球獲得163地塊時，便有業(yè)內人士表示，163地塊雖然成本高企，但經(jīng)過規(guī)劃調整，以市場租金方式取得合理投資回報并非不可行。

　　163地塊的預公告文件顯示，163地塊的土地用途為商業(yè)、辦公、金融保險等綜合用地，地塊面積1.37093公頃，規(guī)劃容積率在4.8以下。有意競買該地塊的開發(fā)商，需要繳納地塊的保證金為預申請報價的5%。該地塊的擬出讓時間在今年的12月份。

　　盡管商業(yè)價值不可比擬，但是，163地塊的預公告也對地塊建筑提出一些限制要求。預公告中明確規(guī)定該地塊沿河南中路第一層面建筑高度是40米以下，沿天津路、南京東路、江西中路第一層面建筑高度是30米以下，地塊內東側建筑高度是在60米以下、西側高度是100米以下。

　　在預公告的 “特別事項”一欄規(guī)定：因該地塊地處南京東路商業(yè)街重要區(qū)域，同時地塊周邊有軌道交通2號線、軌道交通10號線站點，要求建設單位具有相應的資金實力、開發(fā)資質、開發(fā)高檔商業(yè)物業(yè)及地鐵站點結建經(jīng)驗。

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　　重出江湖的“老地王”

　　事實上，昨天預公告中的163地塊，正是在兩年前刷新全國樓面地價新高、卻于一年前遭遇退地的“老面孔”。

　　2007年8月24日，上海黃浦區(qū)163街坊地塊公開競買。在蘇寧房地產(chǎn)、香港九龍倉集團、新鴻基集團、太古地產(chǎn)、信和集團、香港建設、中信泰富、新加坡政府投資公司GIC、美國房地產(chǎn)開發(fā)商鐵獅門等10家實力房企的激烈競爭下，歷經(jīng)45分鐘、接近300輪競價，最終，蘇寧房地產(chǎn)在與九龍倉集團的“決賽”中，以44.04億元拿下該地塊。

　　按照44.04億元的競買價計算，黃浦區(qū)163地塊的樓面地價約達到6.7萬元/平方米，刷新了當時全國樓面地價新高。

　　然而，隨著2008年整體房地產(chǎn)市場的走低，163地塊遭遇退地的尷尬。去年8月，蘇寧環(huán)球發(fā)布澄清公告證實，為共同支持上海市重大工程地鐵建設，南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和黃浦區(qū)房地局經(jīng)友好協(xié)商已簽署協(xié)議，解除原土地出讓合同，將全額退還已支付的土地出讓款。

　　值得注意的是，163地塊并不是今年唯一被重新推上市場的 “老面孔”。2008年，上海長風地塊30多億元遭遇流標，在今年重出“江湖”后，卻拍出了70多億元。