廣州市政府常務(wù)會(huì)議原則性通過(guò)《廣州市舊廠房改造土地處置實(shí)施意見》

　　在年均僅有13.2平方公里新增建設(shè)用地的廣州，在房?jī)r(jià)動(dòng)輒過(guò)萬(wàn)元的市中心，仍有一幢幢偌大的舊廠房、舊市場(chǎng)，它們不僅占據(jù)了寶貴的土地資源，而且還有礙城市形象。如何讓這些舊廠房重新煥發(fā)活力，成為城市現(xiàn)代化的新生力量？記者昨日獲悉，廣州市政府常務(wù)會(huì)議已經(jīng)原則性通過(guò)《廣州市舊廠房改造土地處置實(shí)施意見》(下稱《實(shí)施意見》)，對(duì)于本市轄區(qū)內(nèi)的舊廠房、舊倉(cāng)儲(chǔ)、舊站場(chǎng)、舊市場(chǎng)(以下統(tǒng)稱舊廠房)等低效利用的產(chǎn)業(yè)用地，按照不同類別，或者改變土地性質(zhì)，或者通過(guò)公開出讓利益分成等方式，讓舊廠換新顏，舊城變新城。

　　記者從《實(shí)施意見》上獲悉，按照不同的土地性質(zhì)和情況，廣州已經(jīng)制定了一整套具體措施。其適用范圍分為兩類，一類是原址廠區(qū)國(guó)有用地以及已建成的舊廠房，現(xiàn)規(guī)劃控制為商業(yè)金融業(yè)、文化娛樂(lè)、辦公、教育科研設(shè)計(jì)、居住等非工業(yè)用途的國(guó)有土地；一類是農(nóng)村集體土地上的舊廠房等低效用地。

　　據(jù)了解，由于些許內(nèi)容尚存爭(zhēng)議，該政策不排除在印發(fā)前還有細(xì)微改動(dòng)。　

　　意見摘要

　　舊廠房轉(zhuǎn)變性質(zhì)公開拍賣，原使用人或可享用其成交價(jià)的60%；

　　在確保原廠主體建筑結(jié)構(gòu)不改變的前提下，可臨時(shí)改變?cè)�有建筑物用途或進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐R時(shí)擴(kuò)建，用于除商品房開發(fā)建設(shè)以外的第三產(chǎn)業(yè)；

　　集體土地上舊廠房完善手續(xù)后用于商品房開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)先轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。

　　國(guó)有土地

　　改造方案

　　企業(yè)異地重建停業(yè)損失可補(bǔ)償

　　整合地塊不得超原址用地10%

　　《實(shí)施意見》：對(duì)于國(guó)有用地，已取得合法國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的用地，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的，可對(duì)原址土地進(jìn)行改造。無(wú)合法用地手續(xù)，但土地實(shí)際使用人已與村集體或農(nóng)戶簽訂了征地補(bǔ)償協(xié)議并進(jìn)行補(bǔ)償，符合土地利用總體規(guī)劃的，由土地實(shí)際使用人先行完善國(guó)有土地確權(quán)和集體土地征收手續(xù)后，依城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施改造。按城鄉(xiāng)規(guī)劃需要整合舊廠房用地以外的邊角地、夾心地、插花地的，可一并列入改造范圍，整合地塊面積一般不應(yīng)超過(guò)原址用地的10%。

　　處置程序：原址土地使用權(quán)人向市“三舊”改造辦公室提交土地處置申請(qǐng)，市“三舊”改造辦公室(會(huì)同相關(guān)部門)擬訂原址用地土地處置方案，編制改造計(jì)劃，并向土地使用權(quán)人出具處置批復(fù)意見。

　　按土地純收益返還不得超40%

　　《實(shí)施意見》：具備開發(fā)經(jīng)營(yíng)條件的原址用地，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)?fù)恋鼗蛴善髽I(yè)自行搬遷整理土地后，政府組織公開出讓、并返還土地收益給原土地使用權(quán)人。

　　土地公開出讓成交價(jià)低于出讓底價(jià)2倍的，按成交價(jià)60%返還土地收益給原土地使用人；成交價(jià)高于出讓底價(jià)2倍的，最高按出讓底價(jià)2倍的60%確定原土地使用人土地收益，超出出讓底價(jià)2倍的部分全部歸政府。原土地使用權(quán)人也可申請(qǐng)返還土地純收益，按純收益返還的，返還比例不超過(guò)40%。

　　處置程序：經(jīng)營(yíng)性用地公開出讓后，競(jìng)得人按規(guī)定辦理建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃、用地、建設(shè)等手續(xù)。市國(guó)土房管局收取土地價(jià)款后，依簽訂的協(xié)議辦理土地收益返還手續(xù)。

　　注意：土地出讓成交后，因規(guī)劃調(diào)整使地價(jià)款發(fā)生增減的，原土地使用權(quán)人已確定分配的土地收益不再調(diào)整。

　　原址臨時(shí)改建但用地性質(zhì)不變

　　《實(shí)施意見》：根據(jù)文化主管部門意見，企業(yè)原址建筑屬工業(yè)遺產(chǎn)需成片保留，或原址用地要單獨(dú)開發(fā)的(商品住宅開發(fā)除外)，可由企業(yè)改變土地性質(zhì)自行開發(fā)改造，原土地使用權(quán)人按改造前后新舊用途市場(chǎng)價(jià)的差額繳交土地出讓金。

　　原址用地性質(zhì)不符合規(guī)劃控制要求，但近期內(nèi)未納入儲(chǔ)備計(jì)劃或?qū)嵤┮?guī)劃建設(shè)的，經(jīng)市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，在確保主體建筑結(jié)構(gòu)不改變的前提下，可臨時(shí)改變?cè)�有建筑物用途或進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐R時(shí)擴(kuò)建、加建、非主體建筑物的局部拆建等，用于除商品房開發(fā)建設(shè)以外的第三產(chǎn)業(yè)，但不改變?cè)�址用地的使用性質(zhì)。

　　處置程序：由原土地使用權(quán)人自行改造的，原土地使用權(quán)人憑處置批復(fù)意見和相關(guān)權(quán)屬文件到規(guī)劃、用地審批部門辦理相關(guān)審批手續(xù)。

　　企業(yè)異地重建停業(yè)損失可補(bǔ)償

　　《實(shí)施意見》：原址用地規(guī)劃控制為道路、綠地及其他市政公用設(shè)施或非營(yíng)利性公共服務(wù)設(shè)施等不具備經(jīng)營(yíng)開發(fā)條件的，由政府依法收購(gòu)并給予補(bǔ)償。對(duì)于異地搬遷重建企業(yè)，機(jī)器設(shè)備拆卸、運(yùn)輸、安裝及管理費(fèi)用和停業(yè)損失等納入補(bǔ)償范圍。

　　注意：按工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、市政設(shè)施或基礎(chǔ)設(shè)施等用途申請(qǐng)的用地，在按原規(guī)劃建設(shè)前已改為商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、設(shè)計(jì)研發(fā)、住宅等非工業(yè)用途的，土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)另行制定，不適用本意見。

　　集體用地改造方案

　　不參與舊村改造的

　　須由政府公開出讓

　　來(lái)自廣州房管局的數(shù)據(jù)顯示，目前全市農(nóng)村建設(shè)用地有652.5平方公里，占全市建設(shè)用地的40%，農(nóng)村土地資源潛力巨大。

　　《實(shí)施意見》：沒(méi)有納入城中村改造的集體建設(shè)用地，同樣可以有序地流轉(zhuǎn)和盤活，主要可以分為六大類：

　　1.未列入市要求全面改造的城中村，其村集體組織可根據(jù)改造項(xiàng)目的需要確定改造范圍進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

　　2.已有合法用地審批手續(xù)的，村集體組織按規(guī)定辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記后，可依規(guī)劃自行改造或流轉(zhuǎn)用作除商品房開發(fā)以外的經(jīng)營(yíng)性開發(fā)項(xiàng)目。

　　3.沒(méi)有合法用地審批手續(xù)的，用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前的，根據(jù)原國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》進(jìn)行確權(quán)。用地行為發(fā)生在1987年1月1日~2007年6月30日之間的，符合土地利用總體規(guī)劃和改造規(guī)劃，按照用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律法規(guī)定落實(shí)處理(處罰)后，由村集體組織按現(xiàn)狀辦理用地審批手續(xù)。

　　4.沒(méi)有合法審批的用地需補(bǔ)辦手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)與留用地指標(biāo)管理相結(jié)合。有留用地指標(biāo)未兌現(xiàn)的，須抵扣留用地指標(biāo)。留用地指標(biāo)額不足改造范圍用地面積，但規(guī)劃確需使用土地或?qū)儆陧毤{入城中村全面改造范圍內(nèi)的，作預(yù)支留用地登記辦理用地審批手續(xù)和確權(quán)。此情形可保留集體土地性質(zhì)。

　　5.沒(méi)有合法審批的用地需補(bǔ)辦手續(xù)，不屬于須全面改造的城中村，且無(wú)留用地指標(biāo)的，若改造項(xiàng)目符合現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，按照用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律法規(guī)落實(shí)處理(處罰)后，按現(xiàn)狀辦理征收并轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后交由村集體組織使用，并按規(guī)定辦理協(xié)議出讓手續(xù)。

　　6.集體土地上舊廠房完善手續(xù)后用于商品房開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。其中不與舊村一并改造的，須由政府組織公開出讓，并按照國(guó)有用地處置確定的比例返還土地收益給村集體組織。

　　處置程序：先完善用地審批手續(xù)后確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

　　數(shù)字看缺地

　　新增建設(shè)用地大幅減少

　　如今，在廣州城市建設(shè)中，最缺的是土地。2008年到2020年廣州可新增的建設(shè)用地只有172平方公里，年均13.2平方公里，僅為1996年至2007年期間年均水平的1/4。

　　“三舊”嚴(yán)重困擾城市發(fā)展

　　在新增土地有限的情況下，許多歷史上遺留下來(lái)的工業(yè)廠房用地占據(jù)了城市中心寶貴的土地資源，但利用效率十分低下。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州市現(xiàn)有舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房等低效用地約74平方公里，已成為困擾廣州城市更新的一大難題。　　

　　數(shù)字看騰地　　

　　4年騰出28km2低效用地

　　在《廣州市推進(jìn)“三舊”改造試點(diǎn)工作方案》的草擬文件中，廣州計(jì)劃在近4年的“三舊”改造計(jì)劃里，改造低效用地達(dá)到28平方公里。

　　去年，廣州明確將環(huán)城高速范圍內(nèi)影響環(huán)保類企業(yè)和華南路、廣深高速公路以南、珠吉路延伸至珠江以西、沙灣水道以北、廣佛交界以東總面積約1093平方公里內(nèi)的危險(xiǎn)化學(xué)品類企業(yè)納入“退二進(jìn)三”范圍。(蔣悅飛、李婧)