萬科昔日地王何去何從

　　樓市又火了，這一次樓市帶頭大哥萬科在北京市房山區又拿下了一塊樓面地價高達6500元／平方米的區域單價地王，此時距離2007年10月萬科在北京東四環附近高價拿地僅過去不到兩年時間。

　　新地王不斷產生，老地王何去何從？

　　本報記者從萬科方面獲悉，曾經深陷尷尬之中的萬科北京地王——朝陽區西大望路27號住宅用地即將入市，這一地塊在2007年被萬科以17億元奪得，曾是當時北京出讓土地中的單價地王，樓面地價接近1.3萬元／平方米。

　　然而，自其誕生之日起，這塊高價地似乎就注定要面對諸多波折。

　　事實上，經歷過2007年的高歌猛進后，北京樓市在2008年急轉直下，成交量與成交價持續下滑，各個區域呈現出普降格局。以朝陽區西大望路27號住宅用地所在的東四環板塊為例，該區域周邊樓盤的售價曾一度降至1.5萬元／平方米以下，甚至出現每平方米售價僅1萬元低價樓盤，萬科地王因此面臨前所未有的入市壓力。

　　一位知情人士告訴記者，受到區域價格偏低影響，原本計劃2008年動工的萬科項目最終被一拖再拖。

　　然而等了20個月，萬科的西大望路27號住宅用地終于迎來了后來居上的鄰居。

　　2009年6月，與萬科這塊老地王近在咫尺的廣渠路15號地以近16000元／平方米的樓面地價成交，隨后區域二手房價格一路水漲船高，達到每平米2萬元，東四環區域被業內認為將奔著每平方米“3萬元”價格而去。

　　業內分析人士認為，廣渠路15號地的高價成交為西大望路27號住宅用地的解套提供了充分的定價空間。

　　高舉國際牌求突圍

　　受制于低迷樓市的北京地王們在2009年的量價齊升中終于迎來轉機。在政府政策與銀行資金的強力支持下，房地產行業再度火熱，無論是房價還是成交量都一路走高。

　　重重利好因素刺激下，西大望路27號住宅用地被冠以萬科藍山之名開發入市，但在一些業內人士看來，昔日地王依然面臨長時間閑置帶來的開發成本不斷攀升風險。

　　知情人士透露，由于閑置時間長達近2年，萬科藍山正面臨高成本的壓力。根據測算，新增加的成本中包括17億元土地資金兩年沒有開發的資金成本和企業其他相關的人力、物力成本，萬科藍山的開發成本較之前有一定程度的上升。

　　昔日高價地王準備如何突圍？是壓縮成本，還是通過高品質來提高售價？萬科選擇了后者，其新任北京總經理毛大慶向本報記者表示，將打造一個與北京國際化大都市定位相稱的高品質國際化社區。

　　毛大慶稱：“北京極其缺少真正意義上的高品質國際化社區，可以和一座偉大城市的地位相稱，可以和一個大國首都的地位相稱，可以和國際化大都市的定位相稱，而萬科藍山，將致力成為北京國際化的一張城市名片。”

　　據其透露，萬科藍山產品涵蓋了136平方米到238平方米的兩至四居，售樓處及樣板間預計今年10月開放，11月底開盤銷售。為了提高項目的品質，最近又在調整方案，將外立面全部改為高檔石材，并進行高標準的精裝修。

　　萬科提出的“國際化公寓”定位能否引領萬科藍山從其所在的東四環高端樓盤的聚集區脫穎而出？對此，毛大慶顯得信心十足，“對于萬科藍山的國際化定位，以及定位之后的方案調整，萬科團隊做了不少的論證和準備工作，而這也是萬科藍山推遲了入市時間的重要原因。”

　　他指出，萬科藍山要打造成為萬科在北京市場的里程碑之作，而在價格定位上，將根據成本核算，進行理性定價，但目前還沒有具體確定。

　　“今年北京市政府批準CBD東擴方案�烠BD的產業聚集效應使東四環成為北京樓市的黃金線。”分析人士指出，這為萬科藍山的入市提供了有利條件，而如果樓市一旦掉頭向下，該地塊將再度面臨新的入市壓力，未來市場表現如何，還需要拭目以待。