“單價地王”暗降樓面單價

　　融華世家小區終于對外打出宣傳廣告了，這個曾在北京亞奧地區樓面地價最高的“單價地王”自7月重新開工以來，在9月首次將圍墻上的其他廣告替換為該項目廣告，附近居民認為它要入市了。這則廣告稱，該地塊打造的高檔社區將容納300多戶居民。

　　樓面地價高達每平方米13800元的高價地，在周邊房齡5年內的二手房每平方米17000元時開工入市，如何贏利？中國經濟時報記者在采訪中發現，融華世家已經修改了之前的規劃，通過提高小區容積率，降低樓面單價。

　　“早在2008年我們就曾經因為擔心‘融華世家’影響主場小區住戶的采光權，去北京市規劃局朝陽分局申請過查看規劃圖紙，當時距離主場小區最近的是一個五層的板樓，但是聽說現在多了一棟二十二層的塔樓，五層的板樓不見了。”主場小區居民何先生告訴中國經濟時報記者，小區里有居民咨詢過北京市規劃局朝陽分局，相關人士向居民證實確實有修改規劃，但表示對于變動的情況不方便在電話中透露，要求附近小區居民采取信訪的方式了解。

　　向規劃局咨詢的小區居民向記者證實，該局人士一再表示，只要融華世家的開發商依據規劃施工，就不會影響到正北方主場小區居民的采光權。

　　但這并沒能打消居民的顧慮，8月下旬融華世家施工方在工地邊最不顯眼的位置貼出了修改規劃后的圖紙，沒過幾天便匆匆忙忙撕掉。

　　“由于熱力管道公司正在施工，進出主場小區南邊的路已經被挖成深溝，施工方選擇在這里張貼修改后的規劃，讓小區居民從正在施工的溝里爬上去才能看到圖，明擺著就是不想讓人看到。”

　　自融華世家開始施工建設以來，關于其如何贏利的質疑聲便在附近小區居民中不斷蔓延開來，而今面對修改后的規劃，謎底已經解開。

　　“融華世家一共就5棟樓，用一棟22層的替換掉5層的樓房，開發商變相提高了容積率，之前過高的樓面地價已經被攤薄。”何先生說。

　　本報記者向北京市規劃局朝陽分局求證上述消息的真實性，接電話的工作人員表示規劃確實有所調整，但不方便透露新規劃內容和容積率的變動信息。

　　區域新地王不斷涌現

　　老的地王還在消化中，新地王卻不斷產生。時隔僅一年半，北京亞奧地區又出現一個樓面地價高達15217元／平方米的“單價地王”。

　　6月26日下午，中國電子旗下的成都中澤置業有限公司經過46輪競價最終以19.6億元競得朝陽區奧運村鄉(水源九廠東側)住宅及居住公共服務設施用地。

　　如果除去配套的2萬平方米安置房面積，該地塊的單價高達15217元／平方米，超出5月份富力競拍廣渠門外10號地時創造的15141元／平方米的最高單價。

　　新“單價地王”的產生，讓附近居民們紛紛提高未來二手房的銷售預期，融域小區的居民們認為，“這個地王要是能賣到每平方米25000元，我們小區的二手房的報價也可以再提高一些”。

　　附近中介公司的工作人員向記者證實，自6月底出現“單價地王”以來，一些小區業主確實提高了報價，目前周邊小區業主的報價普遍在2萬元／平方米以上。

　　今年北京地區已經產生了不少的“單價地王”，其中最引人關注的是中化方興投資管理有限公司以40.6億元人民幣拍得北京廣渠路15號地，刨去3萬平方米左右的公共建筑面積，可售面積折算出的樓面地價將達16240元／平方米。受其影響，北京東部地區一度被宣稱將奔著每平方米“3萬元”而去。

　　不僅中心城區，北京城區周邊的樓面單價也在被不斷刷新。9月8日萬科在房山區拍出樓面單價高達6500元／平方米的區域“單價地王”，而此前大興區拍出兩塊“單價地王”已經導致區域二手房市場受地王刺激價格上調。

　　來自鏈家地產的數據顯示，9月第一周北京大興黃村區域二手房成交價格達到8100元／平方米，雖與8月同期相比基本持平，但相比7月同期則高出幾乎15%。

　　鏈家地產市場研究部的人士表示，7月初大興新城北區地塊和大興黃村地塊兩大區域“地王”的出現讓該地區價格漲幅快出其他區域至少5%左右。

　　大興區一位不愿意透露姓名的開發商告訴記者，自從區域“單價地王”誕生后，多數地產項目都調高了售價，目前大興區的在售新項目價格普遍在10000元／平方米左右。

　　“如果我們不調高項目售價，新地王由于拿地成本過高，必然面臨很大的入市壓力，現在是我們已入市的樓盤給地王‘抬轎子’，以后是他們給我們抬。”上述開發商私下向記者表示。

　　面臨不確定性

　　北京正略鈞策管理咨詢公司的合伙人薛迥文告訴中國經濟時報記者，他們跟蹤的全國各地一些產生于2006年和2007年“總價地王”，現在開工并入市的寥寥可數。

　　“僅退地的就有蘇寧環球在上海拍下的黃浦區南京東路163號地塊，此外福州地王、廣州科學院的高價地都被開發商退給當地政府。”薛迥文表示，還有一些項目采取了轉讓股權的方式，目前已經入市的主要有星耀地產開發的天津星耀五洲項目。

　　但從今年頻頻拿地的公司性質來看，薛迥文認為，由于近期入市拿地的企業多具備國企背景，資金實力要明顯強于2007年和2006年拿地的民營企業，在項目的開發上會具備更多優勢。

　　“上半年房地產公司公布年報顯示多數企業經營情況都不錯，它們消化之前高價地的能力增強，但對于沒有上市、融資途徑單一的企業，高價地對企業經營情況的影響會更大一些。”他說，至于“單價地王”變更規劃降低樓面單價入市，從目前看僅僅是個特例，并不代表整體趨勢，所以不具有可復制性。

　　業內分析人士指出，無論是“單價地王”還是“總價地王”，企業拿地積極性的再度高漲都起源于對后市的樂觀預期，盡管拿地企業的背景身份有所變化，但在未來的土地開發上依然面臨不確定性，“特別是在當下樓市出現交易量大幅下挫的背景下，一旦房價向下，近期高價拿地的企業將面臨不確定性，或將影響到土地開發的時間。”