房價(jià)較高的樓盤成交量下降明顯，房價(jià)較低的樓盤成交量仍在上升通道

　　-本報(bào)記者 王松才

　　地王頻出，銷售下滑

　　北京，9月7日，民營房企北京金力投資有限公司以1.49萬元／平方米的樓面價(jià)格購得緊鄰國家奧林匹克森林公園的地塊。據(jù)悉，目前該宗地周邊普通二手房住宅售價(jià)在1.4萬元每平方米。

　　上海，就在本月初徐虹北路住宅地塊剛剛刷新7月由金地集團(tuán)拍下的青浦趙巷地塊單價(jià)最貴記錄后，上海新地王的稱號可能又要易主。跡象表明，上海市規(guī)劃和國土資源管理局本月推出的長風(fēng)地塊，將會把今年以來上海樓市的地王爭奪戰(zhàn)推向又一個(gè)高潮。在上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布的土地出讓第54號公告中，長風(fēng)6B、7C地塊已成為當(dāng)下上海地產(chǎn)市場當(dāng)之無愧的焦點(diǎn)。

　　9月7日普陀長風(fēng)6B、7C地塊出現(xiàn)第一輪報(bào)價(jià)，直接由掛牌起始價(jià)的30.58億元跳至56.28億元，超出底價(jià)84%，已是今年來全國土地市場的最高價(jià)。而報(bào)出這一驚人天價(jià)的，是去年還因資金鏈問題苦苦掙扎的浙江綠城。

　　8月份以來，上海開始頻生地王，例如深圳具有國資背景的金地集團(tuán)以30.48億元拿下青浦趙巷10號地塊，央企華潤置地35.22億元拿下嘉定南翔地塊。

　　廈門，9月8日的國有土地拍賣會上，備受關(guān)注的唯一居住用地2009G23以10.47億元被氣勢如虹的廈門恒興置業(yè)有限公司競得，溢價(jià)5.139億元，幾乎翻倍。成交樓面地價(jià)達(dá)到30940元每平方米。

　　與地王如“爆米花”般出現(xiàn)相對應(yīng)的是，全國不少地方樓市成交量開始出現(xiàn)萎縮。

　　據(jù)中國指數(shù)研究數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測：8月份全國30個(gè)大城市中，只有1／3約8個(gè)城市住宅成交面積環(huán)比上升，30個(gè)城市總成交面積環(huán)比下跌約11.18%。

　　8月份，既是傳統(tǒng)銷售淡季，又恰逢政策收緊，各城市庫存量繼續(xù)下滑，如杭州、深圳、廣州等城市已經(jīng)降到歷史較低水平，市場供應(yīng)偏緊。成交面積最大的仍為上海，達(dá)到240萬平方米，其次是重慶和北京，但成交面積均低于200萬平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，全國樓市銷售出現(xiàn)大幅度下跌的原因，主要是因?yàn)槭站o“二套房貸”所致，預(yù)計(jì)9月份將有更多城市的成交繼續(xù)下滑。

　　對于8月份以來頻繁出現(xiàn)的地王，北京中大恒基市場部經(jīng)理張大偉在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為：“首先最近出現(xiàn)的地王最大特點(diǎn)是單價(jià)高，但總價(jià)已經(jīng)比6、7月份有所下滑。其次地王項(xiàng)目不斷出現(xiàn)則證明了現(xiàn)在的開發(fā)商依然對樓市有比較好的信心。但頻繁出現(xiàn)的面粉價(jià)格超過面包價(jià)格已經(jīng)說明現(xiàn)在樓市處于非理性狀態(tài)。”

　　“從市場角度看，我理解不了為什么現(xiàn)在還能出地王。”張大偉對本報(bào)記者表達(dá)自己的疑惑。

　　從克而瑞中國研究中心截取的8月24日至8月30日全國樓市成交數(shù)據(jù)來看，十大重點(diǎn)監(jiān)測城市成交總量與前一周相比呈下降趨勢，上海、南京、杭州、天津、深圳等多數(shù)城市在該周成交走低；該周高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)，多幅地塊溢價(jià)率超過100%；滬深港三地個(gè)股總體表現(xiàn)依舊消極，近七成地產(chǎn)股下跌。

　　克而瑞中國提供給本報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，8月份最后一周十大重點(diǎn)監(jiān)測城市成交總量與前一周相比呈下降趨勢。上海、南京、杭州、天津、深圳等多數(shù)城市該周成交走低，其中深圳成交面積環(huán)比降幅達(dá)40.62%。而西南區(qū)域的重慶、成都以及中部武漢成交量該周環(huán)比有所上升，成為該周重點(diǎn)城市中的亮點(diǎn)。

　　從全國整體市場來看，多數(shù)非重點(diǎn)城市成交該周同樣環(huán)比有所下滑。但就幅度來看，沒有成交量環(huán)比增幅(降幅)大于50%的城市。

　　“發(fā)改委表示下半年將完善樓市調(diào)控，土地、房價(jià)將是政策調(diào)控重點(diǎn)。另外，稅務(wù)總局也在醞釀房地產(chǎn)稅制改革，或?qū)⑷∠�土地增值稅。”克而瑞研究人士對本�?bào)記者表示，政策的轉(zhuǎn)向也是造成各地樓市成交下降的原因。

　　兩極分化日益明顯

　　在地王頻現(xiàn)、房價(jià)持續(xù)走高的同時(shí)，成交量卻出現(xiàn)了下降。同時(shí)，本報(bào)記者也注意到，樓市開始出現(xiàn)了兩極分化的局面：房價(jià)相對較高的樓盤或區(qū)域市場成交量下降比較明顯，而房價(jià)相對較低或樓盤性價(jià)比較高的市場成交量則依然處于上升階段。

　　“我們也觀察到的確是有這個(gè)情況。這也說明了現(xiàn)在的需求依然很旺盛，但是樓市的價(jià)格已經(jīng)超過大部分人的承受能力。比如現(xiàn)在北京均價(jià)在1.5萬到2萬元每平方米的樓盤開盤當(dāng)月基本能銷售60%以上。而2.5萬元每平方米以上的樓盤我們統(tǒng)計(jì)8月銷售量不到30%。這說明投資性需求已經(jīng)因?yàn)榉績r(jià)今年來上漲了40%以上的幅度而出現(xiàn)畏高。”中大恒基張大偉對本報(bào)記者表示。

　　北京購房者小張也對本報(bào)記者表達(dá)了相似的觀點(diǎn)：“限于購買能力，價(jià)格過高的樓盤我們也無法承受，只能選擇單價(jià)比較低的樓盤。如果讓我在四環(huán)內(nèi)購買一套單價(jià)在2萬元每平方米以上的樓盤，我肯定買不起，也只能選擇近郊區(qū)交通相對便利、價(jià)格相對便宜的房子。”

　　企業(yè)方面兩極分化的情況也日益明顯，盡管開發(fā)商現(xiàn)在“不差錢”，但隨著房價(jià)的走高，不少開發(fā)商手中的房子越來越難銷售，尤其是那些盲目提價(jià)的開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目銷售愈加困難。而那些選擇低價(jià)銷售策略的開發(fā)商的項(xiàng)目銷售則依然樂觀。

　　以恒大地產(chǎn)為例，恒大于8月23日在全國15個(gè)城市的27個(gè)樓盤同步推盤發(fā)售。其中，重慶恒大金碧天下和包頭恒大華府，開盤當(dāng)天便以2980元每平方米的起價(jià)完成近9億元的銷售額。截至開盤當(dāng)日晚，恒大地產(chǎn)在全國的新推樓盤共銷售1129套，當(dāng)天銷售額就達(dá)10.18億元。業(yè)內(nèi)人士對本報(bào)記者表示，恒大當(dāng)日推出的樓盤均價(jià)普遍低于周邊房價(jià)，其一直堅(jiān)持的低價(jià)入市銷售策略收到了不錯(cuò)的效果。

　　與此相反，號稱北京今年上半年漲幅最大、最暴利的樓盤潤澤悅溪從今年初的8000多元每平方米一直漲到現(xiàn)在的近1.7萬元每平方米，現(xiàn)在卻陷入銷售僵局中。位于北四環(huán)附近的樓盤金泉時(shí)代從年初的每平方米13500元漲到現(xiàn)在的2.2萬元每平方米，也不得不面臨售樓處日益冷清的局面。