9月，申城又有一大批別墅產(chǎn)品排隊(duì)等著供應(yīng)上市。然而，別墅用地的審批早在3年前就叫停，而如今市面上的這些別墅產(chǎn)品是否“名不正、言不順”？記者昨天在采訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，別墅用地盡管在2006年即被國(guó)土資源部門停止審批，但開發(fā)商通過在容積率這一問題上大做 “文章”，依然有辦法“繞”開政策。有滬上房產(chǎn)界人士透露，依靠高、低容積率住宅產(chǎn)品的互相搭配，來為別墅的建造打開通路，已經(jīng)成了地產(chǎn)圈內(nèi)眾所周知的秘密。

　　8月，無疑是上海豪宅極其引人關(guān)注且輝煌的一段日子，這期間別墅也延續(xù)著這一輪的銷售熱潮，市場(chǎng)成交態(tài)勢(shì)良好。其中，較為突出的紅墅1858，自8月4日開盤至今已基本售罄；復(fù)地北橋城三期在前期房源熱賣之下，于8月29日又加推了房源；龍湖·藍(lán)湖郡實(shí)景樣板房將于9月內(nèi)面市，售價(jià)預(yù)計(jì)在每平方米2萬到2.5萬之間……別墅市場(chǎng)熱度也可見一斑。在這樣的情勢(shì)下，又恰逢“金九”的到來，別墅市場(chǎng)會(huì)不會(huì)繼續(xù)火熱引來市場(chǎng)普遍關(guān)注。

　　在上海西南部近郊的一別墅售樓處，記者在當(dāng)?shù)貥潜P銷售人員的帶領(lǐng)下，參觀了該樓盤的沙盤模型。現(xiàn)場(chǎng)有看房者問到：“別墅用地不是已經(jīng)停批了嗎，怎么還能建別墅？ ”銷售人員稱，自己的地是在2006年別墅用地停批后拿到的，并非專門的別墅用地，“我們的項(xiàng)目不僅有矮層的別墅，外圍還有一圈高層的公寓，低容積率的別墅搭配高容積率的公寓，最后的容積率正好符合地塊詳控的要求。與專門的別墅用地比起來，無非就是庭院、綠化面積少了點(diǎn)。 ”

　　記者在別的一些別墅項(xiàng)目也發(fā)現(xiàn)，像這樣利用住宅容積率的高低搭配來為別墅“開道”的情況還不少。依照原先市場(chǎng)不少“老法師”的普遍觀點(diǎn)，容積率在0.35的住宅項(xiàng)目才能稱之為別墅，而現(xiàn)如今，開發(fā)商為了在有限的土地上建造更多的別墅，紛紛減小單套、獨(dú)棟的別墅面積，而這些連體別墅、疊加別墅等“類別墅”的容積率一般都在0.8左右。相比之下，高層公寓的容積率一般都在1.5以上，二者均衡下來，地塊的總?cè)莘e率恰好在1-1.6之間。

　　“一方面，開發(fā)商不想觸碰政策的紅線，不能建造純粹的別墅項(xiàng)目，另一方面，在別墅的周邊配建一些高層公寓，可以吸引年輕人群前來購買，豐富項(xiàng)目的購買階層。 ”一位一線資深銷售人士告訴記者，為提高郊區(qū)的土地利用率，過低的別墅項(xiàng)目容積率已經(jīng)被叫停了。在此情況下，不少開發(fā)商將政策的“擦邊球”打到極致，容積率的算術(shù)法做到最“精”，這也是為何別墅用地早已停批，但別墅市場(chǎng)依舊“新丁”不斷的深層次原因。 (楊冬  殷立勤)