近期，廣州土地市場再度喧鬧起來，又上演了一場轟轟烈烈的“地王”秀，土地價格被不斷刷新超越。而與此同時，一些老“地王”卻仍曬著太陽，長滿雜草。

　　為何開發商閑置老“地王”不建，卻又不斷拍出新“地王”？這又將會為房地產市場帶來怎樣的影響？“地王”頻出的背后，開發商究竟打著什么算盤？

　　老“地王”閑置與新“地王”并存

　　2007年9月11日，保利地產以21.2億元和20.8億元奪得位于廣州市白云區金沙洲的兩塊土地，樓面地價分別高達8769元／平方米和8112元／平方米，這兩塊土地也成為金沙洲的“地王”。

　　與2007年的風光無限相比，當下，這兩塊“地王”顯得有些落寞。近兩年過去了，“地王”上面仍沒有蓋起一棟樓，依舊靜悄悄，地上的荒草在陽光下顯得郁郁蔥蔥。看上去，與兩年前并無太大變化。

　　而這不是個案。“在2007年拍賣的土地中，不少土地都在曬太陽。”據廣州合富輝煌首席分析師黎文江介紹，2007年廣州市共賣出住宅地294萬平方米，平均樓面地價4622元／平方米。若以此均價為基準，有27塊土地的成交價高于此均價，然而直到目前，有24塊“地王”未售或未動工。

　　盡管老“地王”還在那里長草，新“地王”卻在不斷涌現。今年5月以來，廣州開發商展開新一輪土地爭奪戰，新“地王”再現。在6月10日的土地拍賣中，廣州城建地產以樓面地價15323元／平方米，拿下珠江新城的一塊住宅用地成為區域“地王”。7月16日，廣州大學城住宅地又拍出了7296元／平方米樓面地價，成為該區域的“地王”。

　　老“地王”緣何閑置　開發商再搶新“地王”意欲何為

　　老“地王”閑置是因為“面粉”都貴過“面包”了。廣州寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同給記者算了一筆經濟賬：“去年金沙洲不少樓盤售價只有約6000元／平方米，而‘地王’樓面地價則已超過了8000元／平方米。這樣的話，開發商就只有兩種選擇，要么讓‘地王’曬太陽，要么退地。”

　　然而，需要指出的是，一些開發商并不缺錢開發老“地王”。以保利地產為例，在金沙洲“地王”未建的情況下，今年7月16日，保利地產又以8.5億元拿下金沙洲的另一塊地。

　　事實上，有些開發商短期內就沒有打算開發“地王”，而是試圖通過高地價來帶動在售樓盤房價的上漲。“地王”也正在成為開發商的一種“開發策略”，或者從土地資源演變為資本資源，尤其是對那些籌劃上市或者已經上市的開發商。

　　因此，“地王”閑置不用，表面上看起來是賠錢的買賣，但對一些開發商來說，即便“地王”還沒有開發建設，也能為其帶來好處，所以“地王”仍舊不斷地冒出來。

　　中原地產項目部總經理黃韜舉例分析認為，雖然廣州城建地產以1.5萬元／平方米左右的樓面地價競得珠江新城“地王”，但土地總價也不過3.45億元。但是“地王”一出，周邊樓盤應聲而漲。其中也包括城建地產自己的項目星匯云錦，每平方米價格從20000元漲到了22000元。根據測算，僅此項目，城建就憑空多賺了2億元，而且城建在珠江新城還有一個在建的西塔項目。

　　“這不得不讓人懷疑，廣州城建地產搶‘地王’的目的是否是為了迅速開發建樓。”韓世同也認為，作為地方大型國有房地產企業，廣州城建集團其實土地儲備并不緊張，但其推高地價對其在售、在建和待建項目的估價有利。

　　此外，新“地王”能夠不斷涌現，老“地王”閑置未建的另一個原因還在于政府硬約束不足，開發商不會因為閑置“地王”遭受太大的損失。據媒體報道，這些曬太陽的地王幾乎都沒有足額繳納土地出讓金，而且退地成本較低，其中以廣州市2007年未開發土地中總價最高的廣州開發區土地為例，這塊地盡管拍出了44.75億元的天價，但是最初開發商的定金只有8000萬元，占整個地價的不到2%。

　　督促新、老“地王”齊開工　完善拿地退地機制

　　“地王”閑置為房地產市場造成了嚴重影響。“這24塊未售或未動工的總用地面積約121.4萬平方米，規模接近2008年的住宅用地總出讓量125萬平方米，這些土地的閑置意味著政府通過土地市場調控樓市的宏調計劃落空。”黎文江表示，隨著今年樓市轉暖，市場因此又出現了商品房短缺的征兆。

　　此外，“地王”頻頻出現也直接拉升了房價，加劇了回暖基礎仍不牢固的房地產市場的不穩定性。在廣州，不少持幣待購的市民都感到恐慌，“土地價格又長了這么多，已經超出承受能力的房價還要再漲多少？”

　　為此，黎文江建議，房管部門應該采取有效措施促成這些地王的開工，有特殊原因不能開工的允許退地重新拍賣，避免影響政府的供應計劃。同時，提高退地成本，防止一些開發商一旦形勢變差，就向政府求救退地，或者要求改容積率等。

　　韓世同建議，現在的土地出讓制度還應設定利益相關人的限制條件，防止有些開發商竟拍“地王”不是為了迅速建房，而是為了推高其在售或者在建樓盤的價格，從而擾亂土地市場，引發土地市場泡沫。

　　滿堂紅地產研究部總監龍斌認為：“政府應該對‘地王’的開發進行全程監管，尤其要及時公開‘地王’的信息，讓社會大眾都知道這些地塊現在進展到哪一步了，而現在社會大眾甚至都不知道這些土地是否已經繳納土地出讓金。”

　　事實上，對于那些閑置“地王”的開發商，廣州正準備給以處罰。據廣州市國土房管局副局長、新聞發言人黃文波介紹，在2007年產生的高價地中，目前仍有8幅未履行拍賣公告和土地出讓合同規定。廣州市國土房管局已經對此形成了意見，并已經上報市政府，將對破壞土地市場規則的行為做出處罰。

　　不過，業界專家仍然擔心，“如果缺乏完善的應對機制，兩年以后，不知道又會有多少新‘地王’變成了閑置‘地王’，再次形成一道雜草叢生的‘地王’風景。當然，我們在關注‘地王’閑置的情況下，也更應該關注那些以更便宜價格拿到土地卻閑置不開發的情況。”(記者陳先鋒)