和購房人買房產(chǎn)投資一樣，房地產(chǎn)企業(yè)買地是一種更大風(fēng)險(xiǎn)和更長周期的投資。這種投資風(fēng)險(xiǎn)如何判斷，無疑是房地產(chǎn)投資市場(chǎng)不容回避的話題。

　　今年以來，各地地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)逐漸升溫，地價(jià)屢屢被刷新。以目前土地成本計(jì)，未來樓盤銷售價(jià)格的高啟已經(jīng)可以預(yù)見。于是，很多開發(fā)商將開發(fā)物業(yè)的類型鎖定為高端住宅，期望豪宅身價(jià)可以為企業(yè)打平高額成本。但專家提醒，一旦政府出手防范金融風(fēng)險(xiǎn)和樓市泡沫，投資和投機(jī)性需求受到打壓，首先殃及的就是高端住宅。因此，以兩年周期來看，高端住宅能否成為今日地王的救命法寶，尚不得而知。

　　6月，北京地王頻出。其中之一是以17.4億元、溢價(jià)率122.9%成交的通州區(qū)九棵樹大街居住項(xiàng)目地塊。但專家看來，從先天條件上看，該地塊開發(fā)高端住宅并不具備優(yōu)勢(shì)。

　　具體依據(jù)是，該地塊樓板價(jià)高達(dá)6265元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出周邊土地的成交樓板價(jià)近三倍。假設(shè)其建安成本為3500-4000元/平方米，再加上財(cái)務(wù)成本、稅費(fèi)等其他費(fèi)用，地塊的開發(fā)成本價(jià)已超過10000元/平方米。“這意味著該項(xiàng)目至少要賣到1萬元/平方米以上才能有利可圖。這個(gè)價(jià)格對(duì)于房價(jià)仍處于較低水平的通州區(qū)來說，無疑具有很大的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目能否盈利將建立在房價(jià)上漲的預(yù)期之上。” 易居中國研究中心總監(jiān)陳嘯天稱。

　　高端物業(yè)首先要考慮的是政策風(fēng)險(xiǎn)。“目前，市場(chǎng)由于改善型需求高漲及投資型需求的抬頭，高檔物業(yè)的銷售狀況良好。但從房地產(chǎn)近幾年的發(fā)展看，在宏觀經(jīng)濟(jì)、政策、市場(chǎng)、項(xiàng)目等多元素影響下，高端物業(yè)銷售并不穩(wěn)定。如今的‘地王’成為未來‘樓王’的前景并不樂觀。”專家介紹。

　　其次，高端住宅對(duì)地塊本身、開發(fā)商開發(fā)能力、營銷能力等都有較高的要求，盲目追高價(jià)地塊再開發(fā)高端住宅的房企一定要謹(jǐn)慎看待自身實(shí)力。以在售豪宅為例，據(jù)上海證券報(bào)了解，上海某江景樓盤，其地塊稀缺優(yōu)勢(shì)十分明顯。但受區(qū)域居住氛圍及產(chǎn)品規(guī)劃不佳的影響，再加上過分依賴單一營銷模式，開盤后銷售情況一直不盡如人意。

　　“開發(fā)商開發(fā)豪宅經(jīng)驗(yàn)不足，很可能導(dǎo)致規(guī)劃不合理，”克而瑞(中國)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)專家薛建雄稱。比如豪宅的面積如何確定。專家介紹，無論是香港還是日本，其居住特點(diǎn)以實(shí)用為主。即便是豪宅也少有七八百平方米的超大型別墅。對(duì)于目前內(nèi)地以小家庭為主的城市生活狀態(tài)來說，只用于居住的空間在400平方米左右是比較合適的上限。建筑面積過大的別墅給家庭一種空曠感，總價(jià)也一定畸高。如果開發(fā)商沒有合理規(guī)劃面積，很可能得不到市場(chǎng)認(rèn)可。

　　反觀今年的土地市場(chǎng)，6月以來，部分高價(jià)地塊的拿地企業(yè)少有擅長高檔住宅開發(fā)者，甚至有些非主營地產(chǎn)的企業(yè)連住宅開發(fā)都不太涉及。

　　另外，從總量上看，豪宅目前仍并非成交的主流物業(yè)類型。據(jù)CRIC系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，2009年第二季度，上海單價(jià)在30000元/平方米以上的高端住宅(不含別墅)中，成交在30套以上的項(xiàng)目占比為29.2%。而北京二季度有成交的高端住宅項(xiàng)目中，成交30套以上的項(xiàng)目占比僅有15.4%，“即使在市場(chǎng)上行通道中，熱銷的高端住宅也只是少數(shù)。毫無顧忌地拿高價(jià)地造高端項(xiàng)目不可能皆大歡喜。”專家表示。

　　最后，規(guī)避豪宅崇拜是令土地市場(chǎng)回歸理性的條件之一。“合理客觀的評(píng)估土地價(jià)值，不要將未來的利潤建立在沒有上限的樂觀預(yù)期中。現(xiàn)在的地王之爭(zhēng)也是未來高端住宅之爭(zhēng)，現(xiàn)在的瘋狂已經(jīng)透支了未來高端住宅的樂觀預(yù)期，需謹(jǐn)防累卵之危。”陳嘯天表示。