40.6億元！北京房地產(chǎn)市場(chǎng)本周一誕生了新的“地王”。

　　6月30日，經(jīng)過97輪的激烈角逐，北京朝陽區(qū)廣渠路15號(hào)，一塊建筑面積達(dá)28萬平方米土地，最終以40.6億元的價(jià)格被中化方興地產(chǎn)公司拍得，該價(jià)格刷新了北京公開出讓土地的最高總價(jià)紀(jì)錄。

　　而近期，北京土地市場(chǎng)如同此時(shí)盛夏的氣溫一樣，連續(xù)高升。此前5月21日，北京廣渠門外10號(hào)地以10.22億元、樓面均價(jià)15140.74元/平方米“天價(jià)”成交；6月25日，通州區(qū)九棵樹大街居住項(xiàng)目以17.4億元、樓面均價(jià)6264.58元/平方米成交，創(chuàng)北京通州地價(jià)之冠；6月26日，北京朝陽區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)一地塊又以19.6億元刷新紀(jì)錄。

　　一個(gè)多月的時(shí)間，北京“地王”紀(jì)錄不斷被改寫，“瘋狂的地價(jià)”讓人仿佛再次回到2007年房地產(chǎn)的火熱時(shí)期。在國(guó)際金融危機(jī)陰霾仍未散盡，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)初現(xiàn)回暖之意時(shí)，如此讓人咋舌的“地王”紀(jì)錄對(duì)房地產(chǎn)業(yè)意味著什么？

　　“地王”紀(jì)錄的不斷刷新，其底氣或許來自行業(yè)回暖趨勢(shì)的確立。今年前5個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積為2.46億平方米，同比增長(zhǎng)了25.5%，重點(diǎn)城市前5個(gè)月累計(jì)銷量已達(dá)2008年全年水平的70%至90%，而5月份的國(guó)房景氣指數(shù)為95.94，連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)上升，5月份全國(guó)指數(shù)環(huán)比上漲了0.6%，是自2007年11月份以來的最大環(huán)比漲幅。

　　中金公司分析師白宏煒指出，房地產(chǎn)行業(yè)2009年底反轉(zhuǎn)趨勢(shì)明顯。他認(rèn)為，反轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)在于較強(qiáng)的剛性需求將維持，而去庫存化結(jié)束的同時(shí)供給并不會(huì)出現(xiàn)明顯的增加。

　　目前寬松的政策環(huán)境給房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇提供重要支撐。研究認(rèn)為，在國(guó)家保增長(zhǎng)的形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)再次重申為重要支柱產(chǎn)業(yè)，并出臺(tái)了一系列貨幣及財(cái)政政策刺激國(guó)家經(jīng)濟(jì)及扶持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，這些政策扶持措施在經(jīng)濟(jì)沒有完全進(jìn)入復(fù)蘇階段之前將會(huì)依然存在，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)仍有可能獲得超額收益。

　　在土地成本是房?jī)r(jià)的主要構(gòu)成部分的判斷下，“地王”紀(jì)錄的不斷改寫，也讓業(yè)內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的走高有進(jìn)一步預(yù)期。白宏煒指出，40.6億元高價(jià)驗(yàn)證了此前對(duì)于一線城市土地價(jià)格上漲推動(dòng)房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上揚(yáng)的判斷。他認(rèn)為下半年將有更多“地王”出現(xiàn)，總價(jià)和單價(jià)將超過2007年，而隱含的價(jià)格漲幅也將超過預(yù)期。因而擁有較多存量土地地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)值(NAV)的提升和毛利率的改善也將超過預(yù)期。

　　“一線城市房?jī)r(jià)將呈明顯上漲。”白宏煒稱，在去庫存化較快的一線城市核心地段，高地價(jià)意味著高房?jī)r(jià)，漲價(jià)和捂盤現(xiàn)象將伴隨而來，此外，地價(jià)接近房?jī)r(jià)，預(yù)示房?jī)r(jià)漲幅將可能超過我們?cè)�預(yù)計(jì)的兩年內(nèi)上漲20%的假設(shè)，一線城市房?jī)r(jià)仍有上調(diào)空間。

　　聯(lián)合證券分析師魚晉華指出，盡管我們認(rèn)為今年以來樓市的復(fù)蘇到目前為止仍然是由2008年被壓抑的自住需求爆發(fā)所推動(dòng)，但我們較為擔(dān)憂的是，井噴的貨幣投放量無法被實(shí)體經(jīng)濟(jì)所吸納，轉(zhuǎn)而溢出到房地產(chǎn)市場(chǎng)，并推動(dòng)房?jī)r(jià)與地價(jià)持續(xù)上漲，以至房地產(chǎn)市場(chǎng)由復(fù)蘇階段過快地走向了泡沫化階段。

　　新“地王”價(jià)格泡泡的不斷吹大，會(huì)否演變?yōu)樾乱惠喨珖?guó)性的地產(chǎn)泡沫，這確實(shí)是不少業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂，相關(guān)爭(zhēng)論持續(xù)不斷。有業(yè)內(nèi)人士甚至用“失去理智”來形容北京地王誕生的高價(jià)格。

　　長(zhǎng)江證券分析師周金濤在研究借鑒日韓類似經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段中房地產(chǎn)的發(fā)展軌跡后指出，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)大泡沫。他認(rèn)為，此輪房?jī)r(jià)上漲的幅度將主要取決于投資性需求的強(qiáng)度，而支持此輪投資性需求的主導(dǎo)因素就是低利率下寬松的貨幣政策和2008年累積下來的儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)，從供需角度分析都不支持出現(xiàn)房地產(chǎn)大泡沫。

　　“在通脹尚未上升到‘嚴(yán)防死守’和經(jīng)濟(jì)尚未全面復(fù)蘇之前，預(yù)計(jì)中央政府的政策主基調(diào)還是保增長(zhǎng)，進(jìn)而保房地產(chǎn)行業(yè)。”研究人士指出，“但值得一提的是，隨著房?jī)r(jià)的上漲，政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度可能從原來的‘全面刺激’轉(zhuǎn)向‘部分關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)’。”