地價占房價的比例是23.2%還是58.2%？

　　業內人士認為應該用動態眼光看待土地成本———

　　入夏以來，北京氣溫節節攀升。而同期不斷升溫的還有北京的土地市場。

　　5月21日，經過89輪競價，富力以10.22億元拍得廣渠門外10號地，樓面地價達到15140.74元/平方米；

　　6月25日，經過125輪競價，北京祈連房產公司以17.4億元競得通州九棵樹地塊，樓面地價達到6265元/平方米，創通州地價之冠；

　　一天之后，6月26日，成都中澤地產公司以19.6億元拿下朝陽區奧運村鄉地塊，樓面地價約15217元/平方米；

　　而備受關注的廣渠路15號地，于6月30日以40.6億元的價格被中化方興投資管理有限公司拍得，樓面價也再度沖高，成為北京新“地王”。

　　一個月的時間，北京“地王”桂冠不斷易主。地價走高，會不會帶動未來房價“水漲船高”？一時間成為各界熱議的話題。而要從地價預判房價，首先要回答的就是，地價在房價中占據多大份額？各方觀點可謂大相徑庭。

　　●地價占房價份額：從全國工商聯的58.2%到國土資源部的23.2%

　　6月23日，國土資源部副部長鹿心社在國務院新聞辦的新聞發布會上表示，國土部系統調查表明，目前在我國地價占房價的比例是15%到30%，平均比例為23.2%。國土部的調查對象為我國東部、中部、西部不同類型的620個房地產項目。鹿心社據此批駁了所謂確保18億畝耕地紅線提高了地價、推漲了房價的說法沒有根據，沒有道理。

　　國土部有關人士還向媒體舉例說，北京首城國際，開盤價在14500元/平方米，而首城國際2006年拿地時的樓面價格是5000-6000元/平方米，地價占房價的30%多。該人士還稱“京西某熱銷樓盤的地價房價比也在此范圍。”

　　國土資源部關于地價房價比的數字，和此前全國工商聯的數字形成了強烈對比。今年全國兩會期間，全國工商聯遞交了一份名為《我國房價為何居高不下》的大會發言，稱據在北京、青島和呼和浩特等9個城市調查發現，在房地產企業項目開發中，土地成本占直接成本比例最高，達到58.2%。報告稱，在包括總成本與總稅收兩部分的開發項目總費用支出中，大約一半流向政府。

　　●土地成本區域差異明顯

　　如果說國土部的數字向全國工商聯的數字做出的是某種回應，那么自身也受到了質疑。高策地產顧問機構董事長兼首席專業合伙人李國平在接受媒體采訪時也表示，國土部以全國的數據統計得出來23%的平均值，沒有實際意義。因為全國存在很多偏遠地方，這些地方土地價格很低，不能反映出實際的成交水平。“拿北京、上海去和西部中小城市平均，沒有價值。”李國平在接受《廣廈時代》采訪時表示，“整體看，東部大城市地價房價比會高于偏遠地區；城市中心地帶地價房價比會高于邊緣地帶。”具體到北京，地價占房價的比例肯定在50%以上，個別甚至能達到70%。這個“50%-70%”還只是土地獲取的價格，不含稅費。

　　●土地成本應包括因土地產生的所有支出

　　更為針鋒相對的質疑發生在北京華遠集團總裁任志強和國土資源部系統的中國土地勘測規劃院之間。

　　近日，國土部土地利用管理司和中國土地勘測規劃院編寫的《2008中國城市地價狀況》報告顯示，全國主要城市同時點地價房價比基本保持20%～40%之間。

　　中國土地勘測規劃院地價所所長趙松對媒體表示,目前地價房價比有兩種算法，一是同時點地價房價比，即用當前市場上的樓面地價水平(非開發商剛拿地時的價格)與市場上銷售的房價水平相比。例如，如果一個城市當前的新房售價為10000元/平方米,而樓面地價為4000元/平方米，同時點地價房價比即為40%。另一種是成本地價房價比，即從商品房成本的角度，將土地獲取時的樓面地價水平與房屋開盤銷售時的房價相比。趙松同時表示，從購置土地到商品房上市,通常會有3年左右的開發時間。在此期間，如果土地市場走勢是上漲的,那么這種上漲帶來的地價增值就有可能轉化為開發商的利潤,即使考慮了地價款的利息支出,得出的地價房價比也會更低些。

　　“越描越黑。”對于中國土地勘測規劃院的報告，任志強在其博客中批評官方研究機構“只會按計劃經濟的計算方式靜態地計算土地供給的初始價格”，只知道土地隨著時間的變化會升值，卻不知道與此同時持有土地的成本也在增加。

　　任志強認為，因土地產生的費用均應計入土地成本，而這包括購買土地時的契約稅、項目未建成前的土地使用稅、購買土地有建設期的資金成本、不少于5%的不可銷售面積的地價分攤、土地增值稅等。

　　對于任志強的這一觀點，李國平表示贊成：“開發商不是拿到土地就能賣房子的。因此，不能靜止地拿開發商拿地時一次性支付的土地出讓金去算地價房價比，而應該動態地看到，開發商因為土地所付出的一切費用都應計入土地成本。”

　　而全國工商聯兩會期間的報告中也指出，在市政工程和公共配套設施中，除了企業為項目本身進行的投入外，這些建設還作為市政工程的一部分參與到城市的功能服務中。這實際上是企業為市政建設提供了額外服務，變相提高了房地產開發項目的直接成本。

　　●地價推漲房價：加數與和的關系

　　“面粉漲價，怎么可能不影響面包價錢？”看到媒體報道有人認為地價和房價無直接對應關系時，CBD區域一家房地產中介置業顧問王先生覺得這種論調很費解，“地價上漲，不僅會影響本項目未來價格，還會影響到周邊二手房和新盤的價格。”王先生介紹說，廣渠路10號地成交后，周邊二手房坐地起價，一周左右的時間里，每平方米漲了1000到2000元。《廣廈時代》也于6月18日報道了“高價土地引來捂盤待漲”的消息。

　　日前，北京市有土地管理官員發表了“地價和房價無直接對應關系，房價由樓市的供求關系決定”的言論，立刻招來包括經濟學家、房地產商等在內的多方質疑。一位地產開發商在接受《廣廈時代》采訪時表示，“從整個市場看，地價和房價以及房價預期是互為因果的關系。正如在其他因素不變的情況下，原材料價格上漲，產品價格肯定也會上漲。因為預期產品價格會上漲，原材料供應方自然也會抬高原材料價格。”這位開發商稱，影響房價的因素很多，“但地價作為房價構成的一部分，和房價息息相關。樓面價達到15000元，房價難道會低于這個價錢嗎？”

　　“就單個項目自身而言，包括地價、供求關系在內，影響房價的因素很多，這些因素與房價之間就是加數與和的關系。不能夸大單方面因素的影響，但也不能忽視單方面因素的作用。”一位業內人士在接受采訪時表示，“僅就北京房地產市場的情況看，地價持續升溫，拉高房價預期是確定無疑的。如果地價和房價沒關系，土地起始價憑什么確定呢？地價高了，又如何指望房價不漲呢？”文/張旭