優質土地不足

　　中國證券報記者根據官方公布的數據統計，2007年至今北京市通過“招拍掛”出讓的住宅及商業用地面積總計2260.72萬平方米，規劃建筑面積達到2985.6萬平方米。而根據北京市統計局數據，從2007年至2009年5月，全市商品房銷售面積累計已經達到4257.42萬平方米，住宅銷售面積累計達到3404.44萬平方米。據此計算，從2007年至今，商品房的供需缺口高達1271.82萬平方米，其中2007年和2008年商品房的供需缺口為年均549.71萬平方米。可以看出，土地供應明顯不足。

　　“近三年來，北京市招拍掛土地的規劃建筑體量，與商品房年均銷售量相比明顯偏少。今年以來，城區四環內地塊的供應量，已經降至個位數。”銀河證券一位分析師對中國證券報記者表示。

　　今年上半年，北京市商品房銷售迅速放量，連續數月創歷史新高，使得京城地產商的庫存房源大幅下降。北京市房地產交易管理網的最新數據顯示，截至6月28日，北京市可售期房住宅75111套，面積964.82萬平方米；與今年初相比，分別下降31.3%和28.9%。其中，東城、西城、崇文、宣武四區的可售期房住宅合計僅為5200余套。以1000余個在售項目計算，北京平均每個項目的期房住宅存量僅70余套。“供不應求”的故事又開始蔓延。

　　從年初至今，北京城八區僅推出12塊住宅及商業用地，土地面積共計37.80萬平方米，同比下降70.36%；規劃建筑面積66.63萬平方米，同比下降60.73%。

　　“今年下半年，北京四環內基本沒有住宅用地供應，開發商盡力拿地、同時控制銷售節奏也就順理成章了。”昨日，參與廣渠路15號地現場競價的一位地產公司高管告訴中國證券報記者。

　　業內人士對此表示了極大的擔憂。“土地供需缺口不斷擴大，將導致未來商品房有效供給下降，加劇市場供求矛盾。”

　　漲價預期日盛

　　近三年來，直接影響到北京商品房價格走勢的招拍掛土地，其整體溢價率變化明顯。根據北京市土地整理儲備中心的數據統計，2006年北京市商品房土地成交價格的溢價率為16.92%。在瘋狂的2007年，溢價率達到72.64%，2008年為41.29%，2009年至今溢價率為29.02%。

　　面包和面粉開始比著漲價，正在加劇市場泡沫膨脹的風險。受地價上漲影響，6月份，北京開發商捂盤之風又起，不少原定于6月份開盤的項目紛紛推遲入市時間。

　　原本應于5月20日開盤的位于東北三環的某樓盤，實際開盤日期就比規定晚了整整一個月。而根據有關調查，這種推遲開盤的現象并不少見。部分樓盤不僅未按政策規定在取得預售許可證后3天內開盤銷售，而且用先收取“誠意金”的方式確定潛在客戶數量。到真正開盤時只銷售預定數量的一半，并通過不斷提高售價造成樓盤熱賣的景象。

　　業內人士透露，一些樓盤每次只拿出幾個單元來賣，通過這種捂盤的手段一來可以起到漲價的目的，二來還能調動購房者的購買熱情。

　　萬科總裁郁亮日前在參加由中國證券報主辦的“2008年度金牛百強上市公司高峰論壇時表示，“北京土地競買我們也參與，但萬科沒有志在必得的地。目前市場確實應該說出乎所有人意料，反轉速度比較快，這反而令我們警惕。”郁亮認為，房價應和居民收入水平相匹配。如果長期脫離老百姓實際收入水平的話，房價一定不可支撐。房地產市場和不可能僅靠投資來維系。

　　不過，也有開發商認為，近期土地市場的火爆主要集中于部分熱點區域，整體而言，市場還處于復蘇階段。首創集團總經理劉曉光表示，該公司也正在尋找好的地塊，比如核心城市的核心地段。總體而言，現在土地的價位還處于低位，地王是個別現象。