近3個(gè)月以來(lái)，作為港股大盤的中流砥柱，中資地產(chǎn)股表現(xiàn)不凡。富力地產(chǎn)、世貿(mào)房地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展等幾乎所有在港上市的中資地產(chǎn)企業(yè)的股價(jià)都攀升了兩到三倍。地產(chǎn)股正上演著“拿地—股價(jià)上漲—高價(jià)融資—再拿地”的傳說(shuō)。

　　中資地產(chǎn)股集體飆升

　　有分析報(bào)告指出，內(nèi)地房地產(chǎn)成交量回暖的趨勢(shì)仍可維持，開發(fā)商逐漸消化待售庫(kù)存，令供求趨向平衡，這有助于開發(fā)商恢復(fù)定價(jià)彈性。

　　不少地產(chǎn)公司銷售業(yè)績(jī)也明顯上升。譬如，上周富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司今年以來(lái)已經(jīng)完成協(xié)議銷售額約為106.1億元，已完成全年目標(biāo)220億元的48%。

　　獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠表示，這一輪地產(chǎn)股的上漲實(shí)際由政府坐莊。“近期政府出臺(tái)的樓市政策實(shí)際上是救了房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的幾率小了，地產(chǎn)股基本面得到改善。”

　　上月，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例下調(diào)，從原來(lái)的35%下調(diào)至30%。其中，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例，則從35%調(diào)低至20%。

　　另外，出于對(duì)美元貶值的擔(dān)憂，大量國(guó)際游資進(jìn)入香港資本市場(chǎng)進(jìn)行炒作，也是地產(chǎn)股步步走強(qiáng)的一大原因。

　　中銀國(guó)際認(rèn)為，雖然持續(xù)的銷售增長(zhǎng)及經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，是支持內(nèi)房行業(yè)最重要的關(guān)鍵，但有關(guān)措施無(wú)疑有助紓緩發(fā)展商進(jìn)一步集資的壓力，或鼓勵(lì)它們補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

　　野村證券預(yù)計(jì)，內(nèi)地房產(chǎn)市場(chǎng)2010年成交量將升至7.4億平方米的紀(jì)錄高位，今明兩年樓價(jià)有10%及15%升幅，預(yù)期大部分中資房地產(chǎn)股上升空間有30%-50%。首選遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(03377.HK)、華潤(rùn)置地(01109.HK)、中國(guó)海外發(fā)展(00688.HK)以及SOHO中國(guó)(00410.HK)。

　　開發(fā)商融資熱情高漲

　　與高調(diào)上揚(yáng)的股價(jià)相一致，港股市場(chǎng)上的中資地產(chǎn)股掀起了集資潮。中國(guó)海外發(fā)展、世茂房地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等先后宣布規(guī)模數(shù)十億港元的配股融資。

　　4月初,世茂房地產(chǎn)(00813.HK)就以每股6.95港元的價(jià)格,發(fā)行了2.82億股,占配股后總股本的8%,融資凈額19.38億港元。5月18日,華潤(rùn)置地配售3億股,共集資42.4億港元。同日,五礦建設(shè)(0230.HK)也宣布供股集資5.24億港元,用作擴(kuò)大土地儲(chǔ)備及未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展。

　　上周，SOHO中國(guó)也宣布發(fā)行28億港元的可轉(zhuǎn)債進(jìn)行融資。SOHO中國(guó)目前帳面現(xiàn)金就高達(dá)百億，加之百億元的銀行授信，屆時(shí)將擁有超過230億元的可動(dòng)用資金。合生創(chuàng)展也宣布，以每股13.3港元增發(fā)1.2億新股，籌資約16億港元，用作運(yùn)營(yíng)資金。

　　不過，樂觀過后亦有隱憂。評(píng)級(jí)公司穆迪認(rèn)為，即將到來(lái)的償債高峰期恐是壓制各大房企發(fā)展的根本所在。

　　穆迪認(rèn)為，今明兩年許多開發(fā)商的國(guó)外債務(wù)都即將到期，但國(guó)外市場(chǎng)仍然缺乏流動(dòng)性，能提供的再融資機(jī)會(huì)已經(jīng)不大，而國(guó)內(nèi)開發(fā)商償還這些債務(wù)的融資渠道卻有限。

　　這些即將到期的債務(wù)包括雅居樂一筆即將在2010年6月到期的2億美元匯豐銀團(tuán)貸款、綠城中國(guó)一筆將在2010年5月到期的23.1億元零息可轉(zhuǎn)換債券、合生創(chuàng)展一筆將在2010年2月到期的18.3億元零息可轉(zhuǎn)換債券，還有中新地產(chǎn)一筆將在2009年6月到期的5.79億港元零息可轉(zhuǎn)換債。目前上述即將到期的國(guó)外債務(wù)分別還有2億美元、3.39億美元、2.68億美元、7400萬(wàn)美元未能償還。

　　“針對(duì)大量債務(wù)即將到期償還的問題，部分開發(fā)商可能會(huì)把握今年股價(jià)大幅反彈的機(jī)會(huì)配股募資，降價(jià)促銷，或減少土地持有量和其他資產(chǎn)。”穆迪分析認(rèn)為。

　　新“地王”或?qū)⒄Q生

　　地產(chǎn)公司募資的背后，意味著出手購(gòu)地，加快項(xiàng)目開發(fā)。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，今后一段時(shí)期，地方政府因財(cái)政收入下降，會(huì)推出一些很好的土地進(jìn)行“招拍掛”；一些基金、房地產(chǎn)商因資金緊張，需要拋售項(xiàng)目。這正是進(jìn)貨的好時(shí)機(jī)。

　　“去年很多開發(fā)商都沒有拿地，今年如果再不拿地，在開發(fā)周期上會(huì)受到影響。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股投資管理部總經(jīng)理張?jiān)疟硎尽?/p>

　　不少地產(chǎn)公司已經(jīng)利用融到的資金大舉囤地。綠城5月初成功回購(gòu)一筆高息票據(jù)，隨后就斥資6.1億元收購(gòu)了Tandellen在北京東直門擁有的開發(fā)項(xiàng)目,并通過發(fā)行1億股每股作價(jià)6.1港元的新股作為支付代價(jià)。而富力地產(chǎn)在5月底以相當(dāng)于底價(jià)3倍多的價(jià)格取得北京廣渠門10號(hào)地，勇奪“地王”之舉也讓人咋舌。

　　地方政府推地的節(jié)奏也在加快，不少分析認(rèn)為，6月份“拿地大戰(zhàn)”將再次上演。以北京為例，根據(jù)北京計(jì)劃地塊季度公布數(shù)據(jù)，6月份計(jì)劃出讓的地塊有56塊，而開發(fā)商垂涎多年的北京商務(wù)中心核心一期NE19-1a地塊即“中服地塊”也位列其中。有傳聞?wù)f包括SOHO中國(guó)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、九龍倉(cāng)及嘉里建設(shè)等諸多地產(chǎn)商都對(duì)此地塊有興趣，預(yù)計(jì)80億元的出讓價(jià)格或?qū)��?chuàng)造新“地王”。

　　在香港市場(chǎng)，地產(chǎn)股也上演著“拿地—股價(jià)上漲—高價(jià)融資—再拿地”的傳說(shuō)。中銀國(guó)際認(rèn)為，H股當(dāng)中，負(fù)債比率較高的中資地產(chǎn)股，如富力(02777)、上海復(fù)地(02337)、綠城中國(guó)(03900)、首創(chuàng)置業(yè)(02868)表現(xiàn)將更為突出。至于擁有較多土地儲(chǔ)備的發(fā)展商，如碧桂園(02007)、雅居樂(03383)、華潤(rùn)置地(01109)，也將受惠于政策松動(dòng)。