近3個月以來，作為港股大盤的中流砥柱，中資地產股表現不凡。富力地產、世貿房地產、華潤置地、中國海外發展等幾乎所有在港上市的中資地產企業的股價都攀升了兩到三倍。地產股正上演著“拿地—股價上漲—高價融資—再拿地”的傳說。

　　中資地產股集體飆升

　　有分析報告指出，內地房地產成交量回暖的趨勢仍可維持，開發商逐漸消化待售庫存，令供求趨向平衡，這有助于開發商恢復定價彈性。

　　不少地產公司銷售業績也明顯上升。譬如，上周富力地產發布公告稱，公司今年以來已經完成協議銷售額約為106.1億元，已完成全年目標220億元的48%。

　　獨立經濟學家謝國忠表示，這一輪地產股的上漲實際由政府坐莊。“近期政府出臺的樓市政策實際上是救了房地產公司，房地產企業破產的幾率小了，地產股基本面得到改善。”

　　上月，房地產開發項目的最低資本金比例下調，從原來的35%下調至30%。其中，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例，則從35%調低至20%。

　　另外，出于對美元貶值的擔憂，大量國際游資進入香港資本市場進行炒作，也是地產股步步走強的一大原因。

　　中銀國際認為，雖然持續的銷售增長及經濟表現，是支持內房行業最重要的關鍵，但有關措施無疑有助紓緩發展商進一步集資的壓力，或鼓勵它們補充土地儲備。

　　野村證券預計，內地房產市場2010年成交量將升至7.4億平方米的紀錄高位，今明兩年樓價有10%及15%升幅，預期大部分中資房地產股上升空間有30%-50%。首選遠洋地產(03377.HK)、華潤置地(01109.HK)、中國海外發展(00688.HK)以及SOHO中國(00410.HK)。

　　開發商融資熱情高漲

　　與高調上揚的股價相一致，港股市場上的中資地產股掀起了集資潮。中國海外發展、世茂房地產、華潤置地等先后宣布規模數十億港元的配股融資。

　　4月初,世茂房地產(00813.HK)就以每股6.95港元的價格,發行了2.82億股,占配股后總股本的8%,融資凈額19.38億港元。5月18日,華潤置地配售3億股,共集資42.4億港元。同日,五礦建設(0230.HK)也宣布供股集資5.24億港元,用作擴大土地儲備及未來業務發展。

　　上周，SOHO中國也宣布發行28億港元的可轉債進行融資。SOHO中國目前帳面現金就高達百億，加之百億元的銀行授信，屆時將擁有超過230億元的可動用資金。合生創展也宣布，以每股13.3港元增發1.2億新股，籌資約16億港元，用作運營資金。

　　不過，樂觀過后亦有隱憂。評級公司穆迪認為，即將到來的償債高峰期恐是壓制各大房企發展的根本所在。

　　穆迪認為，今明兩年許多開發商的國外債務都即將到期，但國外市場仍然缺乏流動性，能提供的再融資機會已經不大，而國內開發商償還這些債務的融資渠道卻有限。

　　這些即將到期的債務包括雅居樂一筆即將在2010年6月到期的2億美元匯豐銀團貸款、綠城中國一筆將在2010年5月到期的23.1億元零息可轉換債券、合生創展一筆將在2010年2月到期的18.3億元零息可轉換債券，還有中新地產一筆將在2009年6月到期的5.79億港元零息可轉換債。目前上述即將到期的國外債務分別還有2億美元、3.39億美元、2.68億美元、7400萬美元未能償還。

　　“針對大量債務即將到期償還的問題，部分開發商可能會把握今年股價大幅反彈的機會配股募資，降價促銷，或減少土地持有量和其他資產。”穆迪分析認為。

　　新“地王”或將誕生

　　地產公司募資的背后，意味著出手購地，加快項目開發。SOHO中國董事長潘石屹表示，今后一段時期，地方政府因財政收入下降，會推出一些很好的土地進行“招拍掛”；一些基金、房地產商因資金緊張，需要拋售項目。這正是進貨的好時機。

　　“去年很多開發商都沒有拿地，今年如果再不拿地，在開發周期上會受到影響。”遠洋地產控股投資管理部總經理張耘表示。

　　不少地產公司已經利用融到的資金大舉囤地。綠城5月初成功回購一筆高息票據，隨后就斥資6.1億元收購了Tandellen在北京東直門擁有的開發項目,并通過發行1億股每股作價6.1港元的新股作為支付代價。而富力地產在5月底以相當于底價3倍多的價格取得北京廣渠門10號地，勇奪“地王”之舉也讓人咋舌。

　　地方政府推地的節奏也在加快，不少分析認為，6月份“拿地大戰”將再次上演。以北京為例，根據北京計劃地塊季度公布數據，6月份計劃出讓的地塊有56塊，而開發商垂涎多年的北京商務中心核心一期NE19-1a地塊即“中服地塊”也位列其中。有傳聞說包括SOHO中國、遠洋地產、九龍倉及嘉里建設等諸多地產商都對此地塊有興趣，預計80億元的出讓價格或將創造新“地王”。

　　在香港市場，地產股也上演著“拿地—股價上漲—高價融資—再拿地”的傳說。中銀國際認為，H股當中，負債比率較高的中資地產股，如富力(02777)、上海復地(02337)、綠城中國(03900)、首創置業(02868)表現將更為突出。至于擁有較多土地儲備的發展商，如碧桂園(02007)、雅居樂(03383)、華潤置地(01109)，也將受惠于政策松動。