“沒(méi)有回籠資金支撐的時(shí)候，才能真正意識(shí)到土地‘吃’起資金來(lái)有多可怕。”過(guò)去兩個(gè)月，程鋒(化名)一直奔波于南京等幾個(gè)城市間，考察評(píng)估幾幅住宅土地的狀況。作為一家中型房地產(chǎn)企業(yè)的老總，“找地”這個(gè)詞在消失一年多后，終于重新提上了他的日程表。然而，與以往看地標(biāo)準(zhǔn)不同的是，他如今的原則只有三個(gè)字——“短、平、快”。

　　程鋒坦言：“去年找錢，今年‘找錢加找地’。公司現(xiàn)有土地儲(chǔ)備不多了，沒(méi)有新地就沒(méi)有新利潤(rùn)來(lái)源。今年樓市好轉(zhuǎn)，貸款也好拿一些，土地價(jià)格也回落了，可以看看地了。”然而，“看看”無(wú)疑仍是一種謹(jǐn)慎觀望的態(tài)度。

　　抱著相似的動(dòng)機(jī)和態(tài)度，新一輪“圈地”運(yùn)動(dòng)似乎在今年拉開序幕。土地開始出現(xiàn)久違的多家競(jìng)拍、溢價(jià)成交現(xiàn)象。進(jìn)入5月份以來(lái)，諸如綠地上海12億元拿地、龍湖北京4.5億元拿地等“大單”更是頻頻出現(xiàn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，“五一”后的第一周，20個(gè)重點(diǎn)城市成交土地宗數(shù)環(huán)比增加13%，成交面積環(huán)比增加了34%。

　　信心+需求=拿地理由

　　程鋒介紹，他的公司目前僅有兩塊儲(chǔ)備土地，規(guī)模都不大。雖然現(xiàn)在還可以正常運(yùn)轉(zhuǎn)，但如果不找新地的話，一年以后就得面臨“無(wú)米下炊”的尷尬。

　　高策地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)李國(guó)平認(rèn)為，土地是房地產(chǎn)開發(fā)不可或缺的生產(chǎn)原料，開發(fā)商不拿地才是非常態(tài)。現(xiàn)在土地市場(chǎng)的回暖，說(shuō)明他們對(duì)樓市開始恢復(fù)信心。

　　“今年開發(fā)商的拿地意愿和過(guò)去兩年形成了明顯反差。以前手上沒(méi)錢也沒(méi)有拿地的能力，加上對(duì)市場(chǎng)的恐懼心理，基本上沒(méi)有拿地意愿。”李國(guó)平說(shuō)。事實(shí)上，去年在各個(gè)城市，土地流拍已經(jīng)成為常見現(xiàn)象。

　　然而，“小陽(yáng)春”讓土地市場(chǎng)回暖具備了先決條件。“樓盤銷售‘小陽(yáng)春’帶來(lái)了兩個(gè)好處，一是信心，二是現(xiàn)金。”陽(yáng)光100集團(tuán)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范小沖說(shuō)，“開發(fā)商意識(shí)到市場(chǎng)有剛性需求存在，并不是做什么都沒(méi)用的無(wú)效市場(chǎng)。”

　　戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，今年一季度住宅市場(chǎng)成交量顯著恢復(fù)，住宅銷售總額同比增長(zhǎng)24.7%。同時(shí)，萬(wàn)科、金地、招商、保利等部分發(fā)展商，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也不再是過(guò)去三年間的長(zhǎng)期負(fù)值表現(xiàn)。

　　另一個(gè)事實(shí)是，庫(kù)存土地正開始逐步去化。同期全國(guó)土地開發(fā)面積相對(duì)于土地購(gòu)置面積的比值，近三年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)凈增長(zhǎng)。而經(jīng)過(guò)一年深度調(diào)整后土地價(jià)格的明顯回落，也是開發(fā)商愿意出手的一個(gè)動(dòng)因。“低潮拿地，高潮賣房。”范小沖總結(jié)道。

　　程鋒的感受是，政府和一級(jí)開發(fā)商的態(tài)度現(xiàn)在比較理性，無(wú)論是土地定價(jià)還是服務(wù)意識(shí)等方面，都愿意更多地為二級(jí)開發(fā)商考慮。企業(yè)去拿地時(shí)，談判能力也開始增強(qiáng)了。

　　另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士透露，對(duì)于部分上市房企來(lái)說(shuō)，另一個(gè)不太好公開說(shuō)的拿地原因，則是為了稀釋過(guò)去兩年高價(jià)拿地的平均成本。“包括萬(wàn)科在內(nèi)的很多企業(yè)，都已經(jīng)為那兩年拿到的‘高價(jià)面粉’做好了虧損準(zhǔn)備，現(xiàn)在低價(jià)拿地后可以平抑成本，最終交出一份健康的財(cái)務(wù)報(bào)表。”上述人士表示。

　　可以買地 慎言抄底

　　雖然已經(jīng)具備了拿地的動(dòng)機(jī)和資本，但是經(jīng)過(guò)寒冬洗禮的開發(fā)商態(tài)度卻愈見謹(jǐn)慎。

　　據(jù)范小沖介紹，在2006年和2007年的狂熱市場(chǎng)中，曾有不少企業(yè)將買地的決策權(quán)下放給了區(qū)域市場(chǎng)，并為此付出了沉重的代價(jià)。現(xiàn)在，吸取了教訓(xùn)的老總們?cè)缫褜⑦@部分權(quán)力收回，購(gòu)買土地的決策一定由一把手親自拍板。“可以買地，但慎談抄底。土地太費(fèi)錢，抄不起的。”范小沖說(shuō)。

　　而土地拍賣會(huì)上，也鮮見過(guò)去激烈的多輪競(jìng)價(jià)場(chǎng)面。“有競(jìng)爭(zhēng)，但是都在大家理性的底線內(nèi)。”福州的一位房地產(chǎn)商表示。中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告印證了這一觀點(diǎn)，盡管近期成交頻現(xiàn)高溢價(jià)率，但整體土地市場(chǎng)的實(shí)際出讓價(jià)格仍處于較低水平，與2007年的歷史高位仍有較大距離。

　　南京一位地產(chǎn)界人士稱，有不少開發(fā)商認(rèn)為整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不明朗，對(duì)土地市場(chǎng)仍有疑慮。目前出來(lái)拿地的開發(fā)企業(yè)無(wú)非兩類，一類是全國(guó)性戰(zhàn)略布局的大型房企，一類就是實(shí)力雄厚、資金充沛的區(qū)域性房企。

　　長(zhǎng)于為政府部門提供土地出讓策劃的李國(guó)平表示，吸取了過(guò)去兩年的教訓(xùn)，現(xiàn)在開發(fā)商的拿地?zé)狳c(diǎn)仍然集中于北京、上海等重點(diǎn)城市的黃金區(qū)域。事實(shí)上，5月，京城土地市場(chǎng)再次呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)。7家房地產(chǎn)公司在一周之內(nèi)先后狂擲15億元拿地。而上海土地市場(chǎng)則出現(xiàn)了34%的平均溢價(jià)水平。

　　“我們現(xiàn)在建議政府部門盡量把地塊做小。總價(jià)5億元、10多萬(wàn)平方米左右的土地比較容易出手，大規(guī)模的地塊已經(jīng)不受青睞。”李國(guó)平說(shuō)。