土地市場回暖勢頭乍現(xiàn)，各地土地成交溢價幅度便接連躥高，個別城市還出現(xiàn)了久違的新“地王”。此輪土地市場“升溫”空間有多大？曾經瘋狂上演的“地王爭霸”有無重現(xiàn)可能？

　　土地市場升溫明顯　“地王”重現(xiàn)

　　土地市場繼一季度“破冰”之后，在4、5月份進入升溫期。

　　上海今年第27號掛牌公告土地14日順利完成出讓。綠地集團以12億元底價摘下此公告中的徐匯斜土街道107街坊地塊。這是上海今年以來土地成交價的最新紀錄。截至目前，上海市國土資源管理部門已發(fā)布37個土地出讓公告，其中28個公告的土地已順利出讓。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據顯示，今年1-4月，全國房地產開發(fā)企業(yè)共完成土地購置面積7266萬平方米，這一指標和去年同期相比下降28.6%。但這其中一季度土地購置面積只有4742萬平方米，月均1580萬平方米；而4月單月增加的土地購置面積就達2524萬平方米，比一季度月均值大增近六成。

　　在新一輪土地爭奪戰(zhàn)中，大型開發(fā)商表現(xiàn)積極，金地、綠地、SOHO中國、湯臣集團等知名企業(yè)紛紛出手，頗有“抄底”態(tài)勢。比如，上述107街坊地塊已是綠地集團兩周之內在公開土地市場上買入的第三幅土地。該房企此前分別以9.57億元和3316萬元的價格購得上海松江區(qū)辰花路15號B地塊和白鶴鎮(zhèn)5號地塊。短短10多天內，綠地投下22億元，新增土儲38.5萬平方米。

　　價格方面，4月份成交地塊的溢價現(xiàn)象較3月份明顯增多，部分地塊溢價幅度頗高。比如金地以5.6億元的出價擊敗10余家競爭對手競得上海徐涇鎮(zhèn)3號地塊，超出底價82%。該地塊為2008年以來上海溢價率最高。在杭州，位于上城區(qū)南山路的一幅商辦用地經過46輪報價，最終以7億元被杭州上城區(qū)投資控股集團有限公司競得；其溢價幅度高達127%，樓板價超過4.6萬元／平方米，創(chuàng)下“地王”新紀錄。

　　開發(fā)商拿地加速 地方政府謹慎依然

　　綜合各種因素看，近期土地市場“升溫”、開發(fā)商拿地加速主要有兩個原因：一是資金流狀況改善，經過樓市“小陽春”之后，開發(fā)商資金回籠明顯，銀行信貸的“支持”也有所增加，從上市房企一季報可以看出，大多數(shù)企業(yè)資金流為正。二是政府作出“讓步”，一些地塊位置較好，價格也較前有所回落。總體而言，開發(fā)商對后市信心逐步恢復，這也是出現(xiàn)較高溢價成交的原因。

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據顯示，1-4月房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源為13512億元，同比增長12.4%。其中，國內貸款3155億元，增長12.4%；利用外資166億元，增長11.6%；企業(yè)自籌資金4893億元，增長10.2%；其他資金5199億元，增長14.6%。

　　不過，相比而言，作為供地方的地方政府動作稍顯“謹慎”。中原地產對北京、上海等12個重點城市4月土地交易情況的監(jiān)測顯示，12個重點城市土地整體供應853萬平方米(210幅)，比前12個月均值低23%；其中居住用地供應總計213公頃(37幅)，比前12個月均值低43%。

　　2007年的瘋狂讓不少地方從土地市場賺得盆滿缽滿，但2008年即進入“冰凍期”。這種大起大落讓一些地方頗有些后怕。東部地區(qū)一中等城市的國土局局長告訴記者，2007年該市土地出讓收入達創(chuàng)紀錄的100億元，但去年就降至不到30億元，今年推地變得“很小心”，“說不定會只有10億多元”。

　　中原地產分析師宋莉表示，去年較高的流標率對土地出讓敲響了警鐘，今年各地方政府面臨不小的土地出讓任務和較大的財政增收壓力。在此情況下，首要的是保證土地交易的“成功率”。

　　為此，用心良苦的地方政府可謂“護地有方”。比如，某一線城市最近出臺新的土地政策，一是適當延長企業(yè)繳納土地出讓金的期限，二是嘗試土地“預出讓”。

　　土地交易有望繼續(xù)上量　“地王爭霸”重演可能性較小

　　近期各重點城市國土部門的土地掛牌依然較為密集，可以預料土地市場將迎來一波放量期，其中也不排除個別地塊成交價高漲、出現(xiàn)新“地王”的可能性。但綜合各方因素看，“地王爭霸”、土地瘋漲的可能性在短期內較小。

　　一方面，作為二級市場的房地產交易市場與上游的土地市場存在密切關聯(lián)。從目前看，房地產市場成交量回暖明顯，但房價保持相對平穩(wěn)。一些開發(fā)商告訴記者，總體上看，土地價格依然處于高位，尤其是近兩三年拿下的地塊，其成本在目前的房價范圍內較難消化，所以暫時不會拿地。另一方面，商品房市場受消費者投資意愿和整體供求關系影響較大，而土地價格直接受宏觀經濟走勢、企業(yè)投資景氣影響等較大。從目前的宏觀經濟看，影響土地交易的不確定因素依然較多。

　　戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務主管蔣尚禮認為，較高的負債水平和存貨數(shù)量，仍然是房地產企業(yè)存在的整體現(xiàn)象。比如，今年一季度全國范圍內房地產開發(fā)企業(yè)的銀行信貸資金總量較去年同期增長9%，但同時間開發(fā)商購置土地及商品住宅新開工面積兩項指標分別同比下滑40%和20%，依然延續(xù)2008年以來的下探走勢。一系列指標的變動說明，現(xiàn)階段開發(fā)商更注重自身資產負債水平的恢復，將有限的資金用在現(xiàn)有存量項目的建設上。（記者 葉鋒）