公租房觀察:"中國式公屋"能否補(bǔ)足保障房"短板"

　　“公共租賃房”——此輪樓市調(diào)控政策不同以往的著力點(diǎn)之一。按照新出臺(tái)的公租房政策，住房保障方式將從過去的以售為主轉(zhuǎn)向租售并舉乃至以“租”為主，范圍從少部分最低收入人群擴(kuò)大至收入中等偏下的住房困難群體，一些地區(qū)將外來常住人口也攬入其中。

　　公租房的從無到有、積少成多將對(duì)住房保障乃至整個(gè)樓市帶來深遠(yuǎn)影響。人們關(guān)心，這一面向“夾心層”的“中國式公屋”，能否補(bǔ)足保障房的“短板”？

　　能否改變“重購輕租”觀念？

　　“租房的人多了兩三成，租金漲了約一成。”上海中原地產(chǎn)閔行區(qū)七寶門店的業(yè)務(wù)員24日告訴記者。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)樓市遇冷之際，北京、上海等地的房屋租賃市場(chǎng)卻出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象，部分所謂的剛性需求，正“轉(zhuǎn)購為租”。

　　在上海某公司工作的白領(lǐng)朱豪的心態(tài)頗具代表性：“國家推出公租房，對(duì)我們這些買不起商品房的中等收入者來說是個(gè)好消息。現(xiàn)在房?jī)r(jià)這么高，我想很多人可能由此會(huì)轉(zhuǎn)變觀念，愿意選擇長(zhǎng)期租房。”

　　長(zhǎng)期以來，一些地方不缺少租賃房源，缺的是中小戶型、集體宿舍、中低租金的房源，一些城市“群租”現(xiàn)象普遍。一些租房人長(zhǎng)期處在不安定的心理狀態(tài)中，租房者的權(quán)益保護(hù)明顯薄弱。造成的結(jié)果是：租房是一種“迫不得已”的選擇，一旦有條件，不惜做“房奴”也要購房。

　　七部門最新聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》日前公布，公租房政策不僅惠及城市中等偏下收入住房困難家庭，還要求有條件的地區(qū)可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。

　　在此之前，杭州、北京、上海、重慶等地已試點(diǎn)或制定了公共租賃房政策，一些城市已開工建設(shè)面積嚴(yán)格控制在60平方米以下的小戶型公租房。租期方面，重慶、上海等地規(guī)定的公租房租期最長(zhǎng)可達(dá)5年，且其分配、管理均由專門的機(jī)構(gòu)統(tǒng)一操作。上海市住房保障和房屋管理局住房保障處處長(zhǎng)李東說，公租房的推出將大大提高租房的社會(huì)接受度。

　　重慶大學(xué)建設(shè)與房地產(chǎn)管理學(xué)院院長(zhǎng)任宏認(rèn)為，大量公租房入市后，會(huì)把“夾心層”人群吸引過去，有利于引導(dǎo)更多人轉(zhuǎn)變住房觀念。商品房市場(chǎng)上的需求就會(huì)被“分流”，從而抑制部分投資性或投機(jī)性購房需求，有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

　　能否為住房保障“解渴”？

　　盡管我國實(shí)施保障房工程已有多年，但保障房的建設(shè)多少有點(diǎn)“雷聲大雨點(diǎn)小”，其進(jìn)度和規(guī)模均不盡如人意。審計(jì)署審計(jì)長(zhǎng)劉家義23日所作的審計(jì)工作報(bào)告顯示，抽查19個(gè)省市的新建廉租住房和10個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，截至2009年底，分別僅完成計(jì)劃投資額的41%和42%。與巨大的需求量相比，此番公租房的“蛋糕”可做多大，備受關(guān)注。

　　《指導(dǎo)意見》要求，全國各地區(qū)要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場(chǎng)小戶型租賃住房供需情況等因素，合理確定公共租賃住房的供應(yīng)規(guī)模和供應(yīng)對(duì)象。商品住房?jī)r(jià)格較高、小戶型租賃住房供應(yīng)緊張的城市，應(yīng)加大公共租賃住房建設(shè)力度。

　　對(duì)此，李東表示，目前正在對(duì)戶籍及外來常住人口中的住房困難人群數(shù)量進(jìn)行測(cè)算，以確定公租房的供應(yīng)規(guī)模，上海的公租房暫時(shí)不設(shè)收入標(biāo)準(zhǔn)。

　　部分城市的公租房建設(shè)目標(biāo)則更明確一些。比如，重慶今年將開工建設(shè)500萬平方米公共租賃房，年底前向社會(huì)投放20萬平方米。未來10年，將建設(shè)4000萬平方米的公租房。廈門、深圳、天津、福州、常州等5城市也均規(guī)劃在2008-2012年籌集公租房20萬套。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為：“公共租賃房是一個(gè)新生事物，將是一個(gè)成長(zhǎng)很快的住宅新產(chǎn)品，有望成為我國住房保障體系中的主導(dǎo)品種。”

　　值得關(guān)注的是，此次中央在保障性住房的推進(jìn)上實(shí)行了更加嚴(yán)格的考核、問責(zé)機(jī)制，住建部等部委也同地方簽訂了責(zé)任書。業(yè)內(nèi)人士建議，要真正把公租房的計(jì)劃“做實(shí)”，還需要更加完善的監(jiān)督和問責(zé)機(jī)制。

　　如何避免走樣、變形？

　　近年來，保障性住房承載了太多的期望，但在一些地方“落地”時(shí)卻每每走樣、變形。如豪華“經(jīng)適房”、申購“六連號(hào)”等，可謂亂象迭出，屢禁不止。

　　鑒于此，日前召開的全國公共租賃住房工作會(huì)議明確要求，發(fā)展公共租賃住房，“要健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督管理，確保公共租賃住房工作公開透明、公正公平，把這一重要民生工程建成陽光工程、優(yōu)質(zhì)工程”。

　　重慶市國土資源和房屋管理局局長(zhǎng)張定宇說，對(duì)公共租賃房的準(zhǔn)入門檻和退出機(jī)制進(jìn)行了充分考慮、嚴(yán)格設(shè)計(jì)。在準(zhǔn)入門檻上，擴(kuò)大到“只要是年滿18周歲，不屬于廉租住房保障對(duì)象、又暫時(shí)買不起商品房的中低收入人群和新就業(yè)人員等”。

　　“公租房是有期限租賃，因此其牟利空間要比經(jīng)適房等小得多，但還是不得不防。”上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生說，為此將建立全市聯(lián)網(wǎng)的公共租賃住房服務(wù)管理信息平臺(tái)，并與房屋租賃登記、人口管理系統(tǒng)相銜接，“防堵可能出現(xiàn)的漏洞”。

　　“資金杠鈴”誰來舉？

　　“經(jīng)濟(jì)適用房雖然利潤較低，但至少能通過銷售回收資金，但公租房則不同，通過租金回收成本的周期很長(zhǎng)，期間需要大量的資金沉淀。這個(gè)‘資金杠鈴’誰來舉，是個(gè)問題。”上海市住房保障事務(wù)中心副主任匡韋仁說。

　　以目前地價(jià)較高的一線城市為例，如果通過土地劃撥來建設(shè)，公租房的各項(xiàng)成本合計(jì)每平方米達(dá)四五千元，按照各項(xiàng)成本累計(jì)，其單套成本將達(dá)到十幾萬元或更多。如果每個(gè)月租金1000元，新建公租房需要將近20年才能收回投資。這樣的回報(bào)率，市場(chǎng)化的企業(yè)難以從經(jīng)營租賃房的業(yè)務(wù)中獲利。

　　記者了解到，重慶的公共租賃房建設(shè)，先期試點(diǎn)由市地產(chǎn)集團(tuán)為建設(shè)主體，以后會(huì)擴(kuò)展至市城投集團(tuán)。“我們希望能找到解決公租房資金問題的新路子。”李東表示，將組織專業(yè)機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)公共租賃住房建設(shè)投資、房源籌措等運(yùn)營機(jī)構(gòu)“以保本微利為原則，采取市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行運(yùn)作”。

　　上海市政協(xié)委員、上海愛建房地產(chǎn)總經(jīng)理萬雯娟認(rèn)為，應(yīng)通過金融創(chuàng)新拓展公共租賃房的融資渠道：由開發(fā)商建設(shè)公租房，政府將公租房打包，并附上每年支付收益的財(cái)政擔(dān)保，將其整體出售給資產(chǎn)證券化平臺(tái)，后者向社會(huì)公開發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、募集資金。政府用募集到的社會(huì)資金來支付公租房建設(shè)款項(xiàng)。

　　“當(dāng)然，政府必須確保租金和政府補(bǔ)貼作為資產(chǎn)包穩(wěn)定的現(xiàn)金來源，而資產(chǎn)包的出售可以讓信托、銀行、政府旗下的資產(chǎn)管理公司或其他有良好信譽(yù)的公司來操作。”她說。記者葉鋒徐旭忠