公租房觀察:"中國式公屋"能否補足保障房"短板"

　　“公共租賃房”——此輪樓市調(diào)控政策不同以往的著力點之一。按照新出臺的公租房政策，住房保障方式將從過去的以售為主轉(zhuǎn)向租售并舉乃至以“租”為主，范圍從少部分最低收入人群擴大至收入中等偏下的住房困難群體，一些地區(qū)將外來常住人口也攬入其中。

　　公租房的從無到有、積少成多將對住房保障乃至整個樓市帶來深遠影響。人們關心，這一面向“夾心層”的“中國式公屋”，能否補足保障房的“短板”？

　　能否改變“重購輕租”觀念？

　　“租房的人多了兩三成，租金漲了約一成。”上海中原地產(chǎn)閔行區(qū)七寶門店的業(yè)務員24日告訴記者。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當樓市遇冷之際，北京、上海等地的房屋租賃市場卻出現(xiàn)了量價齊升的現(xiàn)象，部分所謂的剛性需求，正“轉(zhuǎn)購為租”。

　　在上海某公司工作的白領朱豪的心態(tài)頗具代表性：“國家推出公租房，對我們這些買不起商品房的中等收入者來說是個好消息。現(xiàn)在房價這么高，我想很多人可能由此會轉(zhuǎn)變觀念，愿意選擇長期租房。”

　　長期以來，一些地方不缺少租賃房源，缺的是中小戶型、集體宿舍、中低租金的房源，一些城市“群租”現(xiàn)象普遍。一些租房人長期處在不安定的心理狀態(tài)中，租房者的權(quán)益保護明顯薄弱。造成的結(jié)果是：租房是一種“迫不得已”的選擇，一旦有條件，不惜做“房奴”也要購房。

　　七部門最新聯(lián)合制定的《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》日前公布，公租房政策不僅惠及城市中等偏下收入住房困難家庭，還要求有條件的地區(qū)可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。

　　在此之前，杭州、北京、上海、重慶等地已試點或制定了公共租賃房政策，一些城市已開工建設面積嚴格控制在60平方米以下的小戶型公租房。租期方面，重慶、上海等地規(guī)定的公租房租期最長可達5年，且其分配、管理均由專門的機構(gòu)統(tǒng)一操作。上海市住房保障和房屋管理局住房保障處處長李東說，公租房的推出將大大提高租房的社會接受度。

　　重慶大學建設與房地產(chǎn)管理學院院長任宏認為，大量公租房入市后，會把“夾心層”人群吸引過去，有利于引導更多人轉(zhuǎn)變住房觀念。商品房市場上的需求就會被“分流”，從而抑制部分投資性或投機性購房需求，有利于穩(wěn)定房價。

　　能否為住房保障“解渴”？

　　盡管我國實施保障房工程已有多年，但保障房的建設多少有點“雷聲大雨點小”，其進度和規(guī)模均不盡如人意。審計署審計長劉家義23日所作的審計工作報告顯示，抽查19個省市的新建廉租住房和10個棚戶區(qū)改造項目，截至2009年底，分別僅完成計劃投資額的41%和42%。與巨大的需求量相比，此番公租房的“蛋糕”可做多大，備受關注。

　　《指導意見》要求，全國各地區(qū)要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和市場小戶型租賃住房供需情況等因素，合理確定公共租賃住房的供應規(guī)模和供應對象。商品住房價格較高、小戶型租賃住房供應緊張的城市，應加大公共租賃住房建設力度。

　　對此，李東表示，目前正在對戶籍及外來常住人口中的住房困難人群數(shù)量進行測算，以確定公租房的供應規(guī)模，上海的公租房暫時不設收入標準。

　　部分城市的公租房建設目標則更明確一些。比如，重慶今年將開工建設500萬平方米公共租賃房，年底前向社會投放20萬平方米。未來10年，將建設4000萬平方米的公租房。廈門、深圳、天津、福州、常州等5城市也均規(guī)劃在2008-2012年籌集公租房20萬套。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為：“公共租賃房是一個新生事物，將是一個成長很快的住宅新產(chǎn)品，有望成為我國住房保障體系中的主導品種。”

　　值得關注的是，此次中央在保障性住房的推進上實行了更加嚴格的考核、問責機制，住建部等部委也同地方簽訂了責任書。業(yè)內(nèi)人士建議，要真正把公租房的計劃“做實”，還需要更加完善的監(jiān)督和問責機制。

　　如何避免走樣、變形？

　　近年來，保障性住房承載了太多的期望，但在一些地方“落地”時卻每每走樣、變形。如豪華“經(jīng)適房”、申購“六連號”等，可謂亂象迭出，屢禁不止。

　　鑒于此，日前召開的全國公共租賃住房工作會議明確要求，發(fā)展公共租賃住房，“要健全準入退出機制，加強監(jiān)督管理，確保公共租賃住房工作公開透明、公正公平，把這一重要民生工程建成陽光工程、優(yōu)質(zhì)工程”。

　　重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇說，對公共租賃房的準入門檻和退出機制進行了充分考慮、嚴格設計。在準入門檻上，擴大到“只要是年滿18周歲，不屬于廉租住房保障對象、又暫時買不起商品房的中低收入人群和新就業(yè)人員等”。

　　“公租房是有期限租賃，因此其牟利空間要比經(jīng)適房等小得多，但還是不得不防。”上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生說，為此將建立全市聯(lián)網(wǎng)的公共租賃住房服務管理信息平臺，并與房屋租賃登記、人口管理系統(tǒng)相銜接，“防堵可能出現(xiàn)的漏洞”。

　　“資金杠鈴”誰來舉？

　　“經(jīng)濟適用房雖然利潤較低，但至少能通過銷售回收資金，但公租房則不同，通過租金回收成本的周期很長，期間需要大量的資金沉淀。這個‘資金杠鈴’誰來舉，是個問題。”上海市住房保障事務中心副主任匡韋仁說。

　　以目前地價較高的一線城市為例，如果通過土地劃撥來建設，公租房的各項成本合計每平方米達四五千元，按照各項成本累計，其單套成本將達到十幾萬元或更多。如果每個月租金1000元，新建公租房需要將近20年才能收回投資。這樣的回報率，市場化的企業(yè)難以從經(jīng)營租賃房的業(yè)務中獲利。

　　記者了解到，重慶的公共租賃房建設，先期試點由市地產(chǎn)集團為建設主體，以后會擴展至市城投集團。“我們希望能找到解決公租房資金問題的新路子。”李東表示，將組織專業(yè)機構(gòu)，具體負責公共租賃住房建設投資、房源籌措等運營機構(gòu)“以保本微利為原則，采取市場機制進行運作”。

　　上海市政協(xié)委員、上海愛建房地產(chǎn)總經(jīng)理萬雯娟認為，應通過金融創(chuàng)新拓展公共租賃房的融資渠道：由開發(fā)商建設公租房，政府將公租房打包，并附上每年支付收益的財政擔保，將其整體出售給資產(chǎn)證券化平臺，后者向社會公開發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、募集資金。政府用募集到的社會資金來支付公租房建設款項。

　　“當然，政府必須確保租金和政府補貼作為資產(chǎn)包穩(wěn)定的現(xiàn)金來源，而資產(chǎn)包的出售可以讓信托、銀行、政府旗下的資產(chǎn)管理公司或其他有良好信譽的公司來操作。”她說。記者葉鋒徐旭忠