6月18日，恒盛地產啟動在中部城市首個商業綜合體項目——恒盛·合肥壩上街休閑商務中心；6月11日，SOHO中國在上海外灘拿下上海第二個項目；6月8日，上海鵬欣地產啟動“水游城”全國戰略……在住宅調控日益冷峻的背景下，商業地產領域的動作之頻繁，令人吃驚。不僅開發商們信心滿滿，業內人士也認為無論從內因還是外因，2010年，商業地產的逆轉行情已經在醞釀之中。

　　商業地產動作連連

　　6月18日，去年剛在香港上市的恒盛地產啟動了其在中部城市首個商業綜合體項目——恒盛·合肥壩上街休閑商務中心，這也是其繼推出上海徐家匯的尚海灣項目后，在商業地產領域的大手筆。據悉該項目總建筑面積超過140萬平方米，投資逾百億元。

　　6月11日，SOHO中國宣布以股權收購的形式，間接收購外灘204地塊，成功拿下其在上海第二個項目，收購總價22.5億元。據悉，該項目是目前上海外灘核心地段最后一塊可供商業開發的土地，可用作商業、金融、辦公、酒店等用途。

　　6月8日，成功打造了南京“水游城”的上海鵬欣地產宣布正式啟動“水游城”全國戰略，擬將“水游城”這一品牌商業地產推向全國各大城市。據介紹，這個僅開業一年多的商業地產項目日均人流量已經達到10萬人次，年營業額超過10億元，年繳稅2500萬元，可解決3000人就業。據其高層透露，目前包括天津、武漢、盤錦在內的眾多城市已經在接洽中。

　　即便是萬科、保利這樣傳統的以住宅為主業的開發商，近期也頻頻發出拓展商業地產領域的信號。

　　今年第二季度以來，萬科陸續披露旗下3個體量巨大的商業地產項目以及一個高端商務酒店項目，這4個項目分別位于北京、西安、東莞和武漢，總投資高達百億元。保利也在京滬等地拿下多塊商住用地。

　　內外因合力助推

　　上海社科院商業研究中心主任朱連慶認為當下房地產調控為商業地產逆轉提供了外部條件，“商業地產的回報是豐厚的，但肯定不是短期內就能套現得利的，這也是大部分開發商更愿意投資住宅而不愿意沉下心來做商業地產的原因；當下時值中國經濟結構調整，中國房地產結構調整之際，之前潛心經營商業地產開發商的優勢就更為明顯了。”

　　在21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔看來，商業地產在2010年復蘇是必然結果。“不僅僅是住宅調控的效果，更因為商業地產的需求已經到了大幅攀升的階段。”

　　據21世紀不動產商業地產統計，2009年上半年，在商業地產谷底期時，連鎖零售商在北京只有1363家開店計劃，但到了今年上半年，連鎖零售商的開店計劃激增到3953家。“據我們估算，今年大概有255萬平方米的商業面積需求，但今年的新增供應僅為183萬平方米，成為近年來首次需求面積大于新增面積的年份。”

　　因此，蔡宇翔認為，今年商業地產勢必迎來逆轉行情。

　　城市綜合體成寵兒

　　值得注意的是，無論是萬科、保利這樣的大型住宅企業，還是SOHO中國、鵬欣這樣的商業地產運營商，他們瞄準的產品都是城市商業綜合體。

　　萬科3月份在東莞拿下地塊就擬建為商業綜合體項目，恒盛地產在合肥的項目也是商業綜合體項目，SOHO中國更是以擅長開發商業綜合體著稱。

　　對此，中國購物中心產業資訊中心主任郭增利認為，這是因為商業地產已經發展到第四代商業模式。“第一代為百貨大樓，第二代為自選商場，即超市，第三代是連鎖經營，代表企業正是大連萬達，以訂單式操作帶來規模效應。第四代，shopping park模式，主旨為老百姓打造更舒適的購物環境，講究的是‘時間型消費’。”他以鵬欣地產成功在南京打造的“水游城”項目為例，指出在這個16萬平方米的項目中，購物面積占比只有約50%，休閑娛樂的面積大幅提高，約占50%，“這可以讓消費者停留的時間更長，消費的心情更為愉悅。”

　　第四代商業模式強調體驗式消費，購物已不再是最重要的功能，它集購物、餐飲、休閑、娛樂四大功能于一體，其中娛樂、休閑占有相當重要的比例。這種模式在國外已經成為主流商業地產模式，典型案例就是“水游城”的母本——日本的博多運河城，它以一條景觀運河為中心，形成開放式格局，在營造的自然景觀中，打造了完備的購物休閑空間，因此被譽為時尚消費之城。據了解該模式已經成為國內多個商業綜合體的效仿對象。

　　本報記者 魯歡