都說2010年是小產權房的“結果年”，今年開始，國土資源部等部季三令五申小產權房不會合法化，利益各方均正在觀望中央政府會對小產權房的身份作何判定。最終是剿滅還是招安，數以千萬計的人在等待見分曉的時日。

　　然而，棒喝之下仍未降伏，如今的小產權房開發者儼然在搶跑政策真空期。記者調查發現，北京的小產權房銷售沒有隨著政策出臺的預期而有所收斂，反而大有公然挑戰主管部門忍耐力的態勢。在法不責眾的僥幸心理下，開發商公然叫賣小產權房，而地方政府亦是睜一只眼閉一只眼。

　　多年存在的灰色現實，讓小產權房市場已經形成了自己一套完整的地下流通鏈條，而牽系多方的利益鏈致之屢禁不止。

　　不顧打壓 頂風開發

　　6月8日，北京懷柔區楊宋鎮小產權房水岸江南二期被強拆完畢。5月4日，該項目登上國土部黑名單，成為國土部公開掛牌督辦的典型國土資源違法案件。

　　但是，“水岸江南”一期仍舊保留，這源于國土部劃定的一條“生死線”：對尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續建的房屋予以拆除；對2007年12月30日以前銷售的已建成房屋，待全國小產權房處理政策出臺后一并處理。

　　“一案一處理”新政并沒有引起小產權房開發者們的畏懼。近日，隨著地鐵房山線開通日期的臨近，房山區的地產市場逐漸走熱，小產權房亦隨勢走火，且推廣手段與普通商品房越來越相似。

　　在某知名門戶網站的房產頻道，推薦的房山板塊在售樓盤中，就有多達8個項目為正在建設的小產權房，項目規模多則60多萬平方米，少則亦有20多萬平方米。

　　它們的顯著特征是價格普遍比同區域樓盤低50%~60%，大多項目售價在4000元/平方米左右，少部分臨近軌道交通的項目則能賣到6000元/平方米以上。而在這些網絡廣告中，其也并不避諱這些小產權房的身份。

　　房山的小產權項目除了為看房者提供免費看房班車，還在市區內設有簡易售樓處，多位于公主墳、六里橋、玉泉營一帶。

　　房山區琉璃河鎮劉李店村有一個名為燕都御景的項目，號稱房山地區目前在售的最大的小產權房，總建筑面積達66萬平方米，其公開宣傳資料稱，社區中建有97棟純板式住宅。

　　銷售人員告訴記者，燕都御景實際上是濱水雅園的四期工程，目前正在打地基。濱水雅園從2006年開發，至今整個項目已經蓋好了50多棟樓，入住率40%。而現在銷售的是三期的項目，也只剩下3、4套房，并且是開發商從業主手中回收的二手房，均價4200元/平方米。同其他小產權房一樣，這里也只接受一次性付款。

　　記者實地探訪發現，一條斜斜的馬路將小區一分為二，東區只有十幾棟樓，大部分在西區，小區內的綠化極為簡單。記者看的3套二手房均為毛坯房，有一棟位于一層的兩居室地面已經出現了明顯的下沉，客廳部分區域還有水泥填補痕跡。

　　這并非個案。在房山良鄉、石樓鎮、竇店鎮等鄉鎮，均有多個小產權項目公開售賣。距離通州太玉園不遠的欣橋家園，當地村民告訴記者，有幾棟樓即將排號銷售。而除了通州、房山，昌平、懷柔等地仍有多個小產權房在售、在建。

　　據國土部門不完全統計，目前全國小產權房面積已達66億平方米，相當于中國房地產業近十年來的開發總量。其中，北京小產權房約占了當地市場總量的20%左右，深圳等城市占的比重更高，有的高達40%~50%。業內人士估計，北京已售和在建的小產權房很快就會超過1000萬平方米。

　　基數龐大給了小產權房挑戰政策的理由。從2007年起，有關解決小產權房的法律法規逐漸出臺，但還是阻擋不了小產權房的熱銷。

　　房山琉璃河某小產權房項目銷售人員稱：“買小產權房不占你二套房的名額，因為它不是商品房，不走銀行貸款，銀行查不出來，而且只在當地政府有備案，但在北京市房管局沒有備案，也不用給國家交稅，所以可以放心購買。”

　　“我們項目占用的是村集體建設用地，屬于舊村改造，和村里簽的是70年的合同，鐵定不會拆，如果拆了，村里會給補償。”房山東周各莊一個小產權項目的銷售人員如此保證。

　　灰色利益鏈

　　“越是經濟發達地區，人口越聚集，小產權與大產權房之間房價的差距越大，就越有人買。”中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示。

　　事實上，如今的小產權房已形成了一種另類賭局：干部股東隱藏在村辦企業中、開發商充當中介收取的數目龐大的二手房過戶費、購房者拿幾十萬資金以及模糊的產權證對賭，下注各方錯綜編織了一條灰色利益鏈條。

　　業內人士指出，一項從頭到尾都無法受到法律保護的交易行為，能夠成熟運轉多年，最基層的政權組織，實際上在這其中扮演了關鍵的角色。

　　燕都御景銷售人員稱，該項目屬于新農村建設示范點，因此在一期開發時，拿出了6棟樓作為回遷房，其他的樓房用來對外銷售，項目開發商為北京燕都立民房地產開發有限公司，為當地鎮政府所聘請，所以簽購房合同也是和鎮政府簽。

　　另一位于房山的小產權項目京熙府邸亦公開宣稱，項目占地面積500畝，開發商為“北京市房山區石樓鎮襄駙馬莊村委會”。

　　最具代表性的通州區太玉園，從2006年以來，成立了系列以太玉園為名的公司，其中包括北京太玉園房地產開發有限公司、北京太玉園物業管理公司、北京太玉園商貿有限公司、太玉園(北京)投資有限公司等。

　　根據北京市工商登記資料顯示，有的公司是以張灣村為法人，村支書劉國利為法定代表人，有些則直接以劉國利為法定代表人，村委會主任劉春田等為股東。

　　面對上級政府對小產權房的強硬態度以及高壓控制手段，大部分太玉園業主抱著“甭聽上面的，這兒(張灣村)做主”的心態，既成事實給了村一級政府與上級政府抗衡的底氣。

　　業內人士認為，如果基層政府從流通過程中攝取了利益，那么他們有足夠的權力保護這種交易行為以及交易結果，盡管這一切可能并不符合法律。

　　尹中立表示，大多數小產權房都打著新農村建設、舊村改造等名義，由鄉政府或村委會主導開發，所獲利益歸集體所有。

　　建造小產權房屋的土地沒有繳納土地出讓金和配套稅費，繞過了層層審批關口，在銷售時也不繳納相關稅費。除去這幾塊費用，商品住房價格可以壓低70%左右，負責開發的村委會依然有著相當不錯的利潤。

　　市場火爆衍生出來的二手房交易過戶費亦是一筆龐大收入。

　　記者調查的通州、房山多個小產權樓盤均表示，購房者可以拿到村里發的70年使用權的房產證，自住、轉讓都可以。但是，轉讓僅限于“地下”。

　　“只要交3萬元/套的過戶費，我們就可以幫業主賣二手房，一來開發商有固定的客戶群，房子好出手，二來辦手續也方便。”燕都御景銷售人員稱。

　　幾乎是所有的小產權二手房出售時均需繳納過戶費，太玉園和月亮灣曉鎮所需過戶費均為3萬元，欣橋家園是成交額的4%，少數項目的過戶費只需1萬元。有的過戶費由開發商收取，有的由物業公司收取。

　　“除了過戶費之外，沒有其他任何稅費，過戶費只是村里面給購房人換購房合同和房本的錢。”一小產權房開發商透露。

　　這是一筆很可觀的收入。據太玉園附近一家中介介紹，今年前四個月，太玉園有超過200套的二手房交易量，以此計算，當地村委會或物業公司至少收取了600萬元的過戶費，一整年的過戶費用可能超過千萬元。

　　“小產權房的用地、建筑、出售乃至物業的每一個經濟環節中，政權組織及其代言人與村民之間的利益糾結是不可避免的。”分析人士指出，但有一點是公認的——在沒有鄉鎮工業從根本上改變村民收入結構之前，顯而易見，小產權房創造的經濟價值能夠取代其他農村經濟形式。 (-記者 劉晨 北京報道）