進入6月，本輪房地產(chǎn)調控進行到很關鍵的“相持階段”。而近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了調控政策方向不明，政出多門，各部門觀點不一的現(xiàn)象。那么，房地產(chǎn)調控政策到底未來趨勢如何？是否應該繼續(xù)調控下去？中央的“調結構”是否會半途而廢？

　　對此，中信建投首席宏觀分析師魏鳳春6月1日在接受《投資者報》記者采訪時表示，判斷針對房地產(chǎn)的政策是否會繼續(xù)，首先要關注政府出臺地產(chǎn)新政的目的是什么。“政府的目的是將房價降下來，而現(xiàn)在房價還沒有實質性下降，因此政府對房地產(chǎn)的調控會繼續(xù)下去，可能力度與節(jié)奏會有變化。”魏鳳春稱。

　　2009年房地產(chǎn)創(chuàng)造1萬億暴利

　　房地產(chǎn)行業(yè)到底算不算暴利行業(yè)？這個話題一直是業(yè)內(nèi)外爭論不休的焦點。但多位接受記者采訪的專家均認為，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)確已成為一個暴利行業(yè)。

　　據(jù)了解，國際上房地產(chǎn)業(yè)的利潤率一般在5%上下。而安邦首席宏觀分析師徐斌日前在接受《投資者報》記者采訪時卻指出，我國房地產(chǎn)開發(fā)的平均利潤率基本上是在10%以上。

　　萬通地產(chǎn)董事局主席馮侖曾公開表示，開發(fā)商平均資產(chǎn)收益率達不到5%，華遠集團董事長任志強也稱過去幾年平均的行業(yè)利潤率只有8%左右。

　　而上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也認為，與大部分行業(yè)社會平均利潤率7%至8%的水平相比，30%以上的利潤率就算是暴利了，而近年來房地產(chǎn)開發(fā)的利潤普遍在此水平。

　　另根據(jù)國土資源部城市地價監(jiān)測信息，2009年全國城鎮(zhèn)商品住房的平均成本，每平方米約2500元。而據(jù)此算出，2009年中國的房地產(chǎn)商賺取的利潤高達1萬多億元。

　　與此同時，中國城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長陳淮認為，開發(fā)商的暴利關鍵不在于成本，“暴利”的一個重要來源是土地升值。他算了一筆賬，假定一個樓盤項目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價購入的，到銷售時，樓面價可能漲到了5000元，每平方米凈增3000元利潤。他所算的這筆賬很直觀，既解釋了開發(fā)商為何瘋狂炒地的原因，也道明了房地產(chǎn)暴利的其一個渠道。

　　為此，房地產(chǎn)是個暴利行業(yè)已是不爭的事實。此外，從我國億萬富豪排行榜也可以看出，中國校友會網(wǎng)最新發(fā)布的《2010中國億萬富豪調查報告》顯示，涉足房地產(chǎn)、能源和IT三個行業(yè)的億萬富豪數(shù)量，占1999~2009年中國富豪榜上榜億萬富豪總數(shù)的50%。其中，涉足房地產(chǎn)行業(yè)的富豪人數(shù)最多，幾乎占全部富豪的1/3，有567人，約占富豪總數(shù)的28.96%。

　　高房價讓經(jīng)濟結構難調整

　　近年來，多個行業(yè)的企業(yè)紛紛搶灘房地產(chǎn)，不論是海信、海爾等制造行業(yè)的龍頭企業(yè)，還有中國平安、中國電信、中國人壽等電信、保險企業(yè)也均涉足房地產(chǎn)行業(yè)。

　　“這說明我國房地產(chǎn)市場過熱，亟需國家調控抑制其泡沫，使其降溫。”對此，知名房地產(chǎn)專家陳真誠日前在接受《投資者報》記者采訪時如此表示。

　　事實上，“門外漢”進入房地產(chǎn)行業(yè)并非突然，有如此輕松賺錢的行業(yè)，誰又不想分杯羹。而當大量資本涌入地產(chǎn)業(yè)后，其結果將影響到目前的結構調整。

　　為此，“調結構需要壓縮房地產(chǎn)暴利，否則調結構很難進行下去。如果房地產(chǎn)行業(yè)沒有這么高的利潤，相信很多非房地產(chǎn)企業(yè)不會輕易進去。”魏鳳春告訴《投資者報》記者。

　　同時，社科院學部委員、社會政法學部副主任景天魁也認為，長遠來看，房地產(chǎn)業(yè)不利于我國經(jīng)濟發(fā)展方式轉變，“房地產(chǎn)所帶動的大多是勞動密集型或生產(chǎn)低附加值產(chǎn)品的行業(yè)，尤其是普通的鋼材、水泥等建材行業(yè)，科技含量不高。房價高漲勢必延續(xù)原有的經(jīng)濟結構，反而把高能耗、高污染的企業(yè)救活了，還何談加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉變？”

　　國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣對此也持相同看法。他指出，房地產(chǎn)并不是一個技術領先或對技術進步有明顯推動的行業(yè)，它的過快過猛發(fā)展，只會增加更多的高耗能產(chǎn)品需求(如低檔鋼鐵、水泥等)，使我們面臨的資源環(huán)境壓力更大。同時，它會在需求和價格上，對技術含量高的產(chǎn)品形成逆激勵，不利于其他產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結構升級。

　　據(jù)記者了解，我國的企業(yè)進行技術創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級的收益是不低的，有人估算可能達15%。但為什么企業(yè)還是不愿意進行技術創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級呢？其原因就是炒房等投機性行為，收益高、風險低。只要房地產(chǎn)暴利持續(xù)存在，社會資金、人才及其他資源，都會很自然地偏好于房地產(chǎn)，也不必辛苦地搞自主創(chuàng)新。

　　當下房地產(chǎn)的誘惑太大了，這必然產(chǎn)生一種反結構調整效應。一些利潤率不低的行業(yè)也不想守本分，把剩余資金大量轉投房地產(chǎn)。為此，王小廣提出，房地產(chǎn)暴利被壓縮的空間正是結構調整的空間。他認為，“要加快結構調整，必須改變這一環(huán)境，下決心讓對產(chǎn)業(yè)升級作用很小，讓資金、資源占用極多的房地產(chǎn)回歸常態(tài)，壓縮其暴利空間，讓結構升級的重點行業(yè)有更多的資金和資源供應，企業(yè)家更樂于本業(yè)搞創(chuàng)新。”

　　調控要堅持政府不會放棄調控持續(xù)性，才能降房價

　　“政府出臺地產(chǎn)新政的目的是將房價降下來，而現(xiàn)在房價還沒有實質性下降，政府不會輕易放棄對房地產(chǎn)的繼續(xù)調控，只是調控的力度與節(jié)奏會有變化。”魏鳳春稱。

　　目前，房地產(chǎn)新政已實施一月有余，雖然有恒大地產(chǎn)等個別開發(fā)商價格稍許松動，但整體上依然堅挺。而地產(chǎn)企業(yè)不降價表明他們目前的財務壓力還不大。據(jù)悉，“萬保招金”四大公司就是如此：一季報，萬科賬面貨幣資金近180億元、保利地產(chǎn)139億元、招商地產(chǎn)81億元、金地集團86億元。此外，四家公司還有大量的預收款，截至一季度末分別是367億元、346億元、94億元、83億元。這些預收款可以結轉為銀行存款。

　　“房地產(chǎn)調控應該繼續(xù)堅持下去，否則這次調控沒有實質性效果。”徐斌告訴《投資者報》記者。

　　同時，陳真誠也強調，事實上，國家還在繼續(xù)深化調控房地產(chǎn)。從近期出臺的土地增值稅清算與房產(chǎn)稅的開征可看出，政策以組合拳的方式對房地產(chǎn)市場進行調控，其目的仍是打壓房價。

　　他同時認為，不過，在短期內(nèi)，房價大幅下跌的可能性不大。到7月份公布半年度宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)后，房價將出現(xiàn)明顯下降。從2008年的經(jīng)驗看，房價出現(xiàn)明顯下降往往要比成交量下降滯后3個月左右。到7月份，不但成交量已下降了約3個月，調控新政策也已出臺了約3個月，效力將比較有效地釋放。

　　不過，“如果地產(chǎn)企業(yè)對其銷售價格死扛不降，進一步針對地產(chǎn)的調控政策很可能會實施，調控將直指地產(chǎn)企業(yè)的喉嚨——資金。”魏鳳春也表示。他還預測，或許會對地產(chǎn)企業(yè)的信貸做出控制。(記者 譚志娟）