強力政策正對今年后半年市場形勢產生重大影響,房地產行業面臨重大調整可能,市場下滑在一段時間內將加速運行。中國房地產測評中心最新發布的一份研究報告指出,整個房地產市場可能出現一個兩到三年的振蕩期。同時,由于市場預期的相互強化將顯著放大振蕩期的上下波動幅度,會加大房地產市場環境穩定的難度。

　　房企資金壓力將不斷上升

　　在回款周期拉長、信貸收緊、負債率高企等因素下,今年年底房企將面臨巨大資金壓力。2009年,房地產開發企業本年資金來源達到5.7萬億元。其中,定金及預收款15914億元,占資金來源的27.86%,個人按揭貸款8403億元,占資金來源的14.71%,兩項共計占42.57%,占了房地產開發企業資金來源的半壁江山。

　　而新的房地產市場調控政策,住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執行、多套住宅停止貸款等措施,從根本上限制了房地產開發企業可用的資金來源。如果這些政策有效地執行下去,那么經過不太長的時間,就會對房地產開發企業的融資環境產生致命影響。

　　在上周召開的國務院常務會議上,提出加強對地方政府融資平臺公司的管理。本周多家銀行出現了一系列的響應政策,包括部分商業銀行貸款額度告急,已經開始采用選擇性地抬高利率的貸款方式；另外多家商業銀行已暫停地方融資平臺信托貸款。

　　隨著樓市調控的推進,在銀行貸款、資本市場融資等渠道受阻后,上市房企開始通過多種途徑進行融資,緩解資金壓力。如恒大、金地、龍湖等大型上市房企,紛紛拓展優先票據、基金募集、境外融資等多種渠道融資,綠城中國、中華企業、新城地產等也紛紛通過信托實現融資。

　　資金資源整合將成未來關鍵

　　中國房地產測評中心主任龍勝平博士認為,在中國房地產行業經歷高速成長后,地產公司之間在開發運營能力上的差距將逐步縮小,資金與資源的整合將成為決勝未來的關鍵要素。目前相當一部分房地產上市公司執行的是“亦步亦趨式”的發展模式。在整個房地產市場處于高速發展階段,這些企業在較長時期內會獲得高額回報,一旦市場進入下行階段,或者進入相對平穩階段,這些企業在高速發展中沒有及時解決的高運營成本、盲目決策、組織結構重疊低效等弊病就會顯現出來,企業將呈現疲態。

　　在2010年4月宏觀調控之后,上市房地產開發企業股價均大幅下挫達20%以上,但引人矚目的是,央企背景房地產上市公司如中海、華潤的抗跌性明顯較強,其中中國海外發展市值大幅提升,超過排名榜首的萬科。

　　在調整振蕩期中,部分2009年激進拿地的開發企業將面臨銷售不暢、資金鏈緊張、融資困難等窘境。與此同時,2009年適度拿地、現金充裕,維持較為穩健經營的上市公司又將面臨一個發展的機遇期。業內分析人士認為,在市場下滑過程中,會產生數量較多的潛在價值較高的項目,優勢企業可以適時收購一些因資金鏈緊張的項目和企業,為房地產市場下一輪擴張奠定基礎。

　　記者李廣軍