地產價格調控的措施，主要不是打下去房價，而是讓價格漲勢逐步放緩，甚至低于物價漲幅，這才能出現多贏的局面。其它物價上升了，地產沒有漲，就是跌。這種無形的跌法是最高境界，它既保護了有房屋者的基本利益，又可以讓投機房地產者失去繼續投機的動力，還為政府騰出手來進行保障性住房提供了政策和資金的空間。

　　□華寶證券研究所所長 李國旺

　　抑制地產投機，讓老百姓安居樂業，當然是好事。如果按照當前的說法，房價上升過快超過了居民收入增速。這里實際上存在一個大家都明白的問題：老百姓收入在第一次分配中的占比增長太慢。房價上升過快，又與貨幣發行增長過快有關。假設從1998年開始計算，中國的貨幣發行增長了6倍，主要城市房價增長5倍，居民收入增長2.2倍，而國家稅收增長近7倍。從中我們看到，房價的“泡沫”有兩個方面原因：一是2009年錢發得太多太快了，居民反通脹的本能會找地產進行投資，地產指數與M2之間形成了親密的關系；二是居民收入增長在一次分配中太低了，國家稅收增長太快，出現了收入/房價比的泡沫。

　　因此，擠地產價格的泡沫，可能有幾種方案：

　　一是在不提高居民收入的整體水平條件下將房屋價格打下去，即硬擠泡沫，從而導致國民經濟受損害，進而引發居民的財產性收入縮水，財富出現負效應，消費乘數下降，消費增長下降，原來想通過刺激消費保持經濟增長的政策效應受到擠壓，經濟復蘇的勢頭由于地產投資下降、消費對經濟推動的效應下降，在國際經濟復蘇還脆弱的條件下，必然出現與調控地產的目標相反的效果。這是一種國家、企業、居民利益受損的壞方案，如果硬要實施，可能會為國際資本借人民幣升值的東風而抄“底”。

　　二是在保持地產價格基本穩定或者略有下降的狀態下，通過提高中低階層的收入水平，同時為中低收入者提供廉租房屋，從而改變收入/房價比(衡量泡沫的主要指標)，即軟擠泡沫。在這里，我們建議要實施社會主義的地產政策，即對中低收入者實施大范圍的社會主義公平條件下的住房政策，比如在銷售環節政府回購等條件的經濟適用房、比如廉租房屋面向低收入、大學畢業生、民工等開放。另外，對于商品住房，按市場經濟原則，由供求決定價格，如果價格漲得高，相關的稅收也多，收來的稅可以補充“社會主義”廉租房的費用。

　　因此，我們建議，對于地產的泡沫，不妨使用一下將氣球中充實塑膠的辦法，使之成為籃球，即保護多數中低收入者的“居住權”，又適度收取市場經濟中商品房屋中的稅收為建設“社會主義”經濟適用房和廉租房的費用，從而達到照顧各方，實現平衡的中庸之道。

　　社會主義與市場經濟相結合的地產調控的中庸之道是可以保持經濟穩定增長的同時，實現收入分配的和諧之道，如果能夠這樣做，則是大家的福氣，其中的關鍵有三：即提高中低收入者的收入、向中低收入者提供房屋、從土地出讓開始對相關環節“均衡”征稅，抑制地方、開發商和投機者對地產業的過度“依賴”。不過，政策要早定，否則會帶來市場成本過大的可能。

　　2010年夏天詭異的房產稅反復不定信息已經搞得地產業及相關行業不得安寧，加上土地增值稅可能對地產商利潤增長的負面作用，如果在夏秋間再提高利率，地產業在2010年虎年可真正遇到了“白虎星”了。中國的地產業與美國不同，基本底線是有20%的首付，因此，有些經濟學家就預測，中國地產業跌20%沒有風險，因為風險還沒有傳遞到銀行。這種想法是以犧牲有房階層的利益保護銀行利益為思考的出發點，無房者還可能得不到福利性的保障性住房。如果真正出現平均20%的跌幅，何時止跌，可不是銀行說了算，更不是經濟學家說了算，也不是政策能夠隨時左右的，其最大的可能是造成政策調控下的中國式“金融危機”。中國式“金融危機”不是居民買房屋不還錢，而是在現有分灶吃飯的財政體制下，地方政府由于地產價格出現“拐點”，儲備的土地無人問津則導致地方債務危機，這是一種低于主權債務的次債危機。據說地方融資平臺一共欠了銀行近7萬億債務，如果現在要求清償，有些地方政府可能出現資不抵債。

　　因此，地產價格調控的措施，主要不是打下去房屋價格，而是讓價格漲勢逐步放緩，甚至低于物價漲幅，才能出現多贏的局面。什么叫地產價格的跌？其它物價上升了，地產沒有漲，就是跌。這種無形的跌法，只有真正高境界的政策調控才能實現，它既保護了有房屋者的基本利益，又可以讓投機房地產者失去繼續投機的動力，從而將一種瘋狂的地產投資心理逐步撫平，還為政府騰出手來進行保障性住房提供了政策和資金的空間。

　　如何才能讓地產價格逐步趨向相對溫和的狀態呢？降低地產投資中的金融杠桿水平和提高地產保有的成本。中國地產出現十年以上牛市行情，主要原因是土地壟斷制度、金融改革、財政制度、匯率制度和地產改革和居民文化心理共同形成的。要改變地產價格形成的機制，需要對五大支柱進行重構或者改革。在現有憲法體系下，在公有制度基礎上的地方政府對城市國有土地的壟斷格局不可能改變，而且隨著“征地”制度的實施，不斷擴展地方政府的控制“國有”土地的邊界能力，只要地產不出現危機，這個過程就會持續下去。

　　按揭貸款可能是中國金融史上最成功的“拿來主義”，它揭開了中國老百姓新的金融消費意識，實現了在住房商品化過程中的提前消費，也為地產投資或投機者提供了金融杠桿，從而釋放了五倍的購買能力。當這種購買能力在中國居民高儲蓄而負消費乘數下，對于商業銀行是無風險高收益的優質信貸。這種優質信貸的持續增長加上中國經濟處于低物價與高增長相結合的理想狀態時，中國的商業銀行出現了世界銀行史上少有的年收益增長30%-50%的奇跡，四大國有銀行很快速地成為世界上名列前茅的大銀行。美國起始的金融危機本可以結束中國銀行業的盛宴，但四萬億投資，又讓銀行從政府手中搶到了“無風險”信貸項目，因為銀行相信地方政府不會真正破產。

　　在分灶吃飯條件下，地方政府為了平衡預算，除了地方財政收入外，還得通過賣地和借債度日。如果在銀監會風險控制要求強化條件下，地方政府無法獲得往日可以融到的資金，其彌補資金缺口的前景仍然寄托于地產業穩定條件下的土地財政收入。2010年夏天在地產宏觀調控從嚴下，還不斷出現新地王，就是這種復雜背景下的必然現象。地王的出現，預示著未來地產價格上升的勢頭，地產價格上升，又將與當前宏觀調控的政策趨向相悖。要解決這個悖論，就得從財政體制上下功夫，特別是在全國性的保障制度和醫療改革全面推開的時候，中央財政多承擔些地方在居民保障(社會保障、醫療保障和保障性住房)上的負擔，以扭轉地方政府對賣地獲取預算外財政收入的依賴性。