5月26日，國稅總局下發(fā)了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，明確提出將“進一步做好土地增值稅清算工作”，尤其是對此前爭議較大的房地產開發(fā)費用的扣除問題做出了具體解釋。

　　此前，大部分房地產公司的土地增值稅僅按0.5%~2%預征，待樓盤銷售交付后再進行清算。但由于清算難度大，最終被清算的案例極少。并且大部分開發(fā)商未嚴格預提土地增值稅，實際繳納比例也遠低于稅法規(guī)定比例，也使得土地增值稅這個重要的稅種并沒能充分發(fā)揮調節(jié)土地增值收益的作用。

　　對此，中央財經大學稅務學院副院長楊志清教授就對《證券日報》記者表示：“土地增值稅的清算工作比較復雜，計算方法還存在爭議，尤其是在關鍵的成本扣除上爭議最大。所以造成征收工作的種種不便。”而這次文件對土地增值稅清算中的若干技術問題做了新的明確規(guī)定，顯然有助于稅務部門征收工作的展開。

　　開發(fā)商現金難充裕

　　樓市降價預期加強

　　對于這次要求甚嚴的清算通知，國泰君安的研究報告就認為，土地增值稅嚴格清算將極大地壓縮開發(fā)商凈利潤，將對開發(fā)商現金流和資金鏈產生較大負面沖擊。該政策最不利于“低周轉、慢開發(fā)、高毛利”開發(fā)商，“以時間換利潤空間”的開發(fā)策略有效性將大打折扣，而“高周轉、快開放、低毛利”的開發(fā)商將相對獲益。

　　此外，土地增值稅是按照土地增值比例的不同征收不同的稅率，最高稅率可以達到60%。如果真正清算，很多房地產商將面臨一筆巨額的現金損失，開發(fā)商因為現金充裕而不降價的邏輯將不再成立，促使開發(fā)商下決心降價以實現資金回流。

　　此前有人假設，一套總面積100平方米的房屋，按成本價4000元/平方米計算，如果賣價為1萬元/平方米，也就意味著利潤空間是6000元/平方米，按照規(guī)定，增值額占扣除金額比為100%~200%，稅率50%，速算扣除系數為15%。也就是說開發(fā)商必須交納的土地增值稅為增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數，即6000X50%-4000X15% =2400 元/平方米,那么這套100平米房子的增值稅就有24萬元，而如果僅收取預征增值稅的話，開發(fā)商為這套房子在這個稅種上支付的金額就只有0.5萬元-2萬元，即使銷售結束后清算，由于清算難度大，實際繳納的稅費遠低于規(guī)定中的數額。而如果嚴格清算征收的話，開發(fā)商的現金損失肯定是巨大的。

　　市場供給將增加

　　北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒也表示，業(yè)內早就有一個共識，就是這些年大家賺的錢，絕大部分都來自于土地的增值，掙的是土地錢。很多開發(fā)商以前拿的地，每平米的樓面價才400元-500元，所以利潤最厚的地方在這里。“如果按今天拿地的地價蓋房，再按現在的房價銷售，別看房價這么高，我保證絕大部分開發(fā)商是不賺錢的。”

　　“所以土地增值稅的清算通知一下來，等于是砍在了開發(fā)商利潤最大的地方，你土地增值越多，交的稅金就越多，以往那些靠捂盤、囤地等行為推高房價的做法肯定會有所收斂，項目的建設與推盤速度都會相應加快。”

　　南京證券的房地產研究員包曉霞也認為，如果嚴格執(zhí)行土地增值稅的清算，那么開發(fā)商資金必然收緊，即使后面房價還能漲，但是預期要多交稅，捂盤還有資金占用成本，因此，在一定程度上有利于增加開發(fā)商推盤量，增加市場供給。

　　高價樓盤或先遭清算

　　此前的5月17日，北京住建委就會同北京市監(jiān)察局等共計10部門發(fā)布《北京市房地產開發(fā)企業(yè)經營行為專項檢查實施方案》，表示將貫徹落實《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，加強土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發(fā)項目進行重點清算和稽查。

　　而在這次國稅總局的通知下發(fā)后，高價樓盤因開發(fā)時間久、毛利大，顯然還會成為稅務部門執(zhí)行土地增值稅的首選對象，那些擁有大量高價樓盤的開發(fā)商也將最早受到沖擊。國泰君安的報告也認為，房價高、漲幅快的一、二線城市清算力度將更大，很多高毛利項目將率先成為清算典型。

　　業(yè)內人士稱警示作用大

　　不過，作為國內地產龍頭企業(yè)之一的招商地產，董秘劉寧就認這個通知的意義更多的在于彰顯政府對于房地產調控的決心。

　　“其實土地增值稅以前就在收，我們企業(yè)也一直按規(guī)定繳納，所以土地增值稅清算通知的出臺對于市場的影響不會很大，至少對于大型房地產企業(yè)來說影響有限。”

　　此前，有相關部門一些人士曾表示現階段的房地產調控已經基本到位，接來下是否還繼續(xù)出臺有關政策要看一看市場的表現。雖然有關部門馬上否認了此說法出自官方，但還是令業(yè)內感覺可以稍微松一口氣了。劉寧表示：“這次國稅總局出臺通知，明確了土地增值稅清算的有關細節(jié)，在很大程度上將起到一個警示的作用，同時也是告誡人們切勿盲目樂觀。”本報記者 王 崢