據(jù)中房信對(duì)1000多位千萬(wàn)級(jí)富翁進(jìn)行調(diào)查測(cè)算，從去年九十月份開(kāi)始，估計(jì)有2600億元資金撤出住宅市場(chǎng)。但在通貨膨脹全面來(lái)臨時(shí)代，資金流向何方成為目前主要難題。

　　種種跡象顯示，民間游資正在四處尋找出口。在住宅市場(chǎng)受限情況下，各方開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始民間游資的爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

　　一位從山西剛回來(lái)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，包括天潤(rùn)·福熙大道、山水文園集團(tuán)項(xiàng)目、中莎廣場(chǎng)、中堂國(guó)際廣場(chǎng)和香港置地等各方樓盤(pán)項(xiàng)目，都扎堆進(jìn)山西推廣。而這些項(xiàng)目盯準(zhǔn)的就是眾多民間資本。

　　2600億資金撤出住宅市場(chǎng)

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)在新政出臺(tái)一個(gè)月后，對(duì)1000多位身價(jià)在2000萬(wàn)元-5億元之間的樓市投資者(按平均資產(chǎn)2.6億元算，他們的投資能力達(dá)到2600億元)進(jìn)行的調(diào)研訪談結(jié)果表明，這些投資者早在去年九十月份就開(kāi)始陸續(xù)將手上多余和較舊的房產(chǎn)拋售，只保留了幾套自住、給子女和養(yǎng)老用的房產(chǎn)，除新政后推出的一批優(yōu)質(zhì)獨(dú)棟別墅他們有所投資外，資金基本上都空置，個(gè)人空置量在300萬(wàn)元-1億元之間。

　　“但是目前PPI和CPI都在上漲，特別是4月高漲的原材料價(jià)格給后期產(chǎn)品價(jià)格造成巨大壓力，因此在住宅市場(chǎng)受到調(diào)控下，尋找保值升值的渠道成為他們的迫切需求。” 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為。

　　在他看來(lái)，目前，這部分資金主要轉(zhuǎn)向途徑有很多，其中主要可能有：第一，向?qū)懽謽呛蜕啼佫D(zhuǎn)移。住宅價(jià)格過(guò)去幾年上漲較大而商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格相對(duì)偏低，因此一些優(yōu)質(zhì)地段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓和社區(qū)沿街獨(dú)立商鋪成為了他們關(guān)注的目標(biāo)；第二，隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)從金融危機(jī)中恢復(fù)過(guò)來(lái)，投資者正在尋找類(lèi)似倫敦、迪拜這樣的潛力城市進(jìn)行投資，其中美國(guó)、加拿大、澳大利亞、中國(guó)香港、迪拜、濟(jì)州島都是他們關(guān)注的目標(biāo)；第三、向金融的打新、私幕、PE等股權(quán)投資轉(zhuǎn)移，以獲得經(jīng)濟(jì)加快增長(zhǎng)的回報(bào)；第四、向金市、蒜市等保值和投資熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移。

　　一位剛從山西回京的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在國(guó)家實(shí)施煤改政策后，山西約有1400億元民間資本開(kāi)始尋找出路。這些資金過(guò)去一直對(duì)房產(chǎn)情有獨(dú)鐘，但目前在經(jīng)歷了宏觀調(diào)控后，對(duì)市場(chǎng)也持觀望態(tài)度。

　　商業(yè)地產(chǎn)正借機(jī)上位

　　自新政出臺(tái)以來(lái)，主要經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的潘石屹在各大場(chǎng)合表示，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值被低估。事實(shí)上，業(yè)內(nèi)人士分析，潘石屹正在為其銀河SOHO爭(zhēng)取投資客。而這一次，潘石屹瞄準(zhǔn)的是溫州。

　　剛從山西回來(lái)的高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫告訴記者，目前連續(xù)出臺(tái)的新政已經(jīng)令住宅投資失望，但充足的資金仍然在尋找出口。山西民間游資就成為他尋找客戶的重要來(lái)源。就目前市場(chǎng)情況，民間資本最大的需求是避險(xiǎn)。

　　“安全性資本的投資偏好是商辦物業(yè)，他們從不‘炒房’，只是當(dāng)時(shí)擔(dān)心通脹，簡(jiǎn)單的想法就是把‘手里毛了的票子’變成不動(dòng)產(chǎn)‘存起來(lái)’。”蘇鑫表示，該旗下的私募基金看好的就是北京的商辦物業(yè)市場(chǎng)。原因有兩點(diǎn)，一是在目前高波動(dòng)高風(fēng)險(xiǎn)的地產(chǎn)市場(chǎng)中，關(guān)鍵是避險(xiǎn)，要重點(diǎn)考慮安全性；二是商辦物業(yè)沒(méi)有受到政策打壓。

　　去溫州尋找客戶的潘石屹在最近一次論壇上表示：“這一次我到上海來(lái)的時(shí)候，又覺(jué)得溫州客戶多起來(lái)了，因?yàn)樗麄儽容^敏感，所以我們覺(jué)得會(huì)不會(huì)是比較大的客戶市場(chǎng)。”

　　蘇鑫和潘石屹對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的樂(lè)觀已經(jīng)成為當(dāng)前樓市的普遍現(xiàn)狀。中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜認(rèn)為，盡管調(diào)控政策直接影響住宅成交量，但房地產(chǎn)仍然是資金的主要出口。在住宅市場(chǎng)受遏制的情況下，商業(yè)地產(chǎn)很可能成為投資的主要方向。但所有的投資都要以安全性為前提。

　　“于6月開(kāi)盤(pán)的中莎廣場(chǎng)以及銀河SOHO的銷(xiāo)售狀況應(yīng)該可以驗(yàn)證新政之下，商辦物業(yè)能否成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。”蘇鑫認(rèn)為。

　　事實(shí)上，伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控新政落地，不少投資客已經(jīng)開(kāi)始跟著政策風(fēng)向調(diào)整投資方向。隨著買(mǎi)二套住宅的首付和利率調(diào)高到和商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一些投資客已然掉轉(zhuǎn)船頭，向?qū)懽謽恰⑸虡I(yè)公寓甚至商鋪進(jìn)軍。

　　但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)機(jī)會(huì)不錯(cuò)，但投資也是有門(mén)檻的。單純的個(gè)體投資者去投資商業(yè)地產(chǎn)寫(xiě)字樓這塊，對(duì)他的門(mén)檻稍微還是高一些。在某些地區(qū)，雖然目前商住出現(xiàn)倒掛，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看寫(xiě)字樓的投資資金相對(duì)來(lái)說(shuō)應(yīng)大于普通住宅，再加上商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)也是有一定周期的，沒(méi)有充分的思想準(zhǔn)備和大量資金投入是難見(jiàn)收效的。

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　　4月一線城市寫(xiě)字樓供應(yīng)環(huán)比大增181.9%

　　根據(jù)中原地產(chǎn)調(diào)查，4月國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資金流向出現(xiàn)“轉(zhuǎn)舵”跡象，主要去向是商業(yè)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)，其中深圳市場(chǎng)表現(xiàn)尤其明顯。至于投資住宅市場(chǎng)的資金能否持續(xù)流入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，目前尚未有定論，業(yè)界正在密切關(guān)注。

　　4月適逢傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售旺季，寫(xiě)字樓供求量均出現(xiàn)大幅度放大。四大一線城市4月寫(xiě)字樓新增供應(yīng)面積約50.09萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅度增長(zhǎng)181.9%；銷(xiāo)售面積62.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)72.43%，供求比是1：0.8。

　　其中新增供應(yīng)量最大的是北京和上海，環(huán)比增幅均超過(guò)100%，供應(yīng)面積分別為13.1萬(wàn)平方米和30.17萬(wàn)平方米；成交方面，北京、深圳銷(xiāo)售面積亦有大幅度增加，環(huán)比均超過(guò)100%，成交面積分別為32.86萬(wàn)平方米、5.77萬(wàn)平方米。北京、上海、廣州、深圳4月寫(xiě)字樓銷(xiāo)售均價(jià)分別為22173、28530、16674、28156元/平方米，其中北京寫(xiě)字樓價(jià)格創(chuàng)出一年來(lái)新高。

　　寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃方面，各大城市租賃市場(chǎng)在過(guò)去一個(gè)月的基礎(chǔ)上繼續(xù)回暖，租金環(huán)比上漲十分明顯。四大城市4月甲級(jí)寫(xiě)字樓租金大幅回升，漲幅達(dá)到2%左右，北京、上海、廣州、深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓租金的漲幅分別為2.21%、1.71%、2.06%、3.64%；準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金漲幅平均達(dá)到4%左右，四大城市準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓漲幅分別為3.75%、3.72%、4.51%、5.32%。各地寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)已明顯走出“谷底”。

　　寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率方面，上海、深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率下降，降幅分別為4.6%、60.99%，北京空置率則大幅度上升；準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓除上海空置率下降外，北京、深圳空置率均出現(xiàn)明顯上升，升幅分別為24.41%、39.06%；廣州寫(xiě)字樓空置率無(wú)明顯變化。

　　中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵認(rèn)為，在“新國(guó)十條”政策影響下，住宅市場(chǎng)成交量4月呈現(xiàn)大幅回落之勢(shì)，隨著各地的細(xì)則紛紛出臺(tái)，成交萎縮將成為持續(xù)狀態(tài)，而商業(yè)地產(chǎn)則乘此機(jī)會(huì)走出了獨(dú)立行情，成為新政的最大受益者。在首付、利率、回報(bào)率等方面，目前投資商業(yè)地產(chǎn)明顯優(yōu)于住宅市場(chǎng)。而在通脹預(yù)期影響下，更多的投資者將投資眼光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。(記者 王營(yíng))