疾風暴雨的調控政策、搖搖欲墜的房價、已經被腰斬的地產股……這兩日于上海召開的第15屆里昂證券中國投資論壇上,房地產行業的動向以及其對經濟金融的影響無疑成為了最受關注的話題。

　　昨日,地產股又扛起了A股反彈的大旗。如何看待政策動向和地產行業和投資價值?記者在會議上采訪了里昂證券研究宏觀、地產和策略的多位人士,和國內專家不同的是,他們從境外視角給出了不大一樣的結論。

　　樓市調整會比2008年溫和

　　里昂證券地產行業研究部區域主管王艷對于國內外房地產行業的變遷有長期研究,她認為決定樓市中長期走向的關鍵因素還是供求,這也決定了這次樓市的調整將較為溫和。

　　“目前樓市的特點和2008年很像,住房貸款和對開發商的融資都開始收緊”,但王艷認為,這次樓市調整的幅度和周期會比2008年小。一方面,同2008年相比,房地產商的現金流狀況更為寬裕,另一方面有購房需求的人有了2008年的經驗,樓價有了一定跌幅就會出手。

　　“這一次樓市價格調整,我們看大概15%左右,成交量預計會下滑10%—20%”。王艷判斷,如果針對樓市的調控措施再收緊的話,樓市會在兩個季度左右完成調整。“近期萬科等地產商已經開始調價,房地產商的反應跟2008年相比快很多。從4月15日政府開始正式調整,僅僅三個禮拜,我們接觸的開發商里面99%已經開始評估現金流,評估如果銷量大幅下滑該怎樣應對等”。

　　地產泡沫化遠不如美國

　　最近不少新聞提到中國中心城市的樓價已經比美國樓價還高,存在極大泡沫。但里昂證券中國A股市場研究部主管嚴賢銘告訴本報記者,樓市是否有泡沫首先不應該看樓價漲跌幅度而是按揭比例。“美國買房首付很低,甚至是零首付,如果把中國房地產的市場跟美國比,肯定是完全不一樣,中國房地產按揭的比例差不多60%,現在更低,即使價格調整對貸款的影響也不會太大。”據悉,香港當時在發生亞洲金融危機時,房價跳水達到50%,但是償還貸款違約比率只有1.4%。

　　“(盡管)中國房地產市場存在很多問題,但是不能稱之為‘泡沫’。杠桿率低的房產市場是不可能出現泡沫的。”里昂證券中國宏觀策略分析師羅福萬表示。

　　對于地方融資平臺過度負債是否會給金融系統帶來風險的問題,羅福萬認為并不必擔心。“在中國,地方財政出現問題,中央財政不會不管,這和美國不一樣,之前紐約城、橘子郡陷入破產境地,聯邦政府也沒有出手”。他認為,地方政府融資結構的調整是長期必須解決的問題,短期給中國銀行業帶來巨大風險敞口的可能性不大。

　　物業稅對樓市未必利空

　　針對目前市場非常關心的物業稅問題,里昂證券則認為,中國政府在未來幾年會推出物業稅,主流的國際市場上都推出了物業稅,這是一個很好的渠道。

　　“物業稅對房產市場并不一定是利空消息,倫敦、紐約、香港這些市場都有物業稅,那么多年來,還是非常健康的。關鍵的問題不是中國會不會推出物業稅,而是征收的范圍和實際稅率”。羅福萬表示,物業稅即便推出,也不會讓機構對中國的地產市場失去信心。“關鍵是看這個稅率多高,會不會高到對于購房的人是一種懲罰性的稅率。政府推出這種手段只是抑制投機的行為,并且中國政府有諸多的金融工具,如用利率等來調整整個市場。

　　羅福萬還建言,對于樓市調控政策的推出,政府應該多點耐心。“政府推出調控政策不要太急,政策發揮效力有一定時間,不要矯枉過正,中國政府干預房地產市場應主要關注于那些有問題的城市,而不是打壓整個房地產市場的發展。”

　　大盤地產股已經很有吸引力

　　去年以來,在2008年底率先反彈的地產股成了暴跌的先鋒軍,不少房地產行業的股票都被腰斬甚至更多,有不少基金經理更是宣稱,2年內都不會碰地產股。

　　但是在昨日,王艷卻給出了相反的答案,“如果是兩年期的投資,今天就可以買地產股”,巧合的是,地產股果然在午后出現了集體井噴。

　　“的確消費行業的增長比地產行業要明確,但是前者的估值是后者的三倍,買股票要看風險和回報是否匹配”,王艷認為,目前A股中的地產股雖然不算嚴重低估,但是已經進入了價值區間。

　　“目前中國內地和香港上世紀70年代的住宅市場很像,當時香港的住房自有率從20%起步,最后平穩在50%左右,而香港三十年前有500個開發商,現在只有5個活躍的地產商”。王艷表示,在這一過程中,大型開發商獲益最大,這對內地來說是個很好的經驗。

　　-名詞

　　里昂證券

　　里昂證券(CLSAAsia-PacificMarkets,全名里昂證券有限公司)于1986年創辦,總部設于香港,是一間歐資金融機構,主要在亞太區從事證券經紀、投資銀行及私人投資業務。里昂最大的單一股東原本為法國的里昂集團(CreditLyonnais),其后里昂集團在2003年與法國農業信貸集團合并。自此里昂證券成為農業信貸集團在亞太區投資銀行的分支。

　　記者賈肖明上海報道